Amerika Birleşik Devletleri'nde Mülk Satın Alan Yabancılar için Vergi Kuralları

Başka bir ülkede konut satın almak göz korkutucu olabilir, ancak doğru broker ortağı ile Amerika Birleşik Devletleri'nde mülk satın alan yabancı vatandaşların endişelenecek çok az şeyi vardır. Yabancı vatandaşların Amerika Birleşik Devletleri'nde konut satın almalarına yasal olarak izin verilir, ancak hem ABD'de hem de muhtemelen kendi ülkelerinde belirli vergi kurallarına uymaları gerekecektir. Bir alıcının ABD'de ikamet etmiyor olması, otomatik olarak ek vergi ödemesi gerektiği anlamına gelmez. Hatta bu vergilerin bazıları belirli koşullar altında ABD vatandaşları tarafından da ödenebilir.

İşte Manhattan ve Miami'deki evler için Amerika'da yabancı olarak nasıl mülk satın alınacağı.

1. Yabancı bir vatandaş Amerika Birleşik Devletleri'nde gayrimenkul satın alabilir mi?

Evet, yabancı bir vatandaş Amerika Birleşik Devletleri'nde mülk satın alabilir. Kooperatifleri (co-op) satın almak yabancılar için çok zor olabilir ve kooperatifler genellikle alt kiralama dahil birçok kısıtlamaya sahip olduğundan ABD vatandaşı olmayanlar için en iyi mülk türü değildir. Bu nedenle, çoğu yabancı kat mülkiyeti (condo) satın almayı daha kolay bulmaktadır. 

Kooperatif yönetim kurulları, uyruklarına bakılmaksızın tüm alıcılarla mülakat yapar ve yasal olarak bir alıcıyı herhangi bir gerekçe göstermeden kabul edebilir veya reddedebilir. Bu mülakat süreci, alıcının kişisel ve finansal bilgilerinin uzun süre incelenmesini gerektirir ve kooperatif yönetim kurulları, esas olarak mülkte yaşamayan mülk sahiplerine hitap etmeyecektir. 

Bununla birlikte, apartman daireleri genellikle çok daha basit bir inceleme sürecine sahiptir; bu süreçte apartman yönetim kurulu "ilk reddetme hakkı" olarak adlandırılan ve kendilerine daireleri dışarıdan alıcılardan önce satın alma ayrıcalığı veren haktan feragat eder. Apartman daireleri ayrıca EV ALICILARI mülklerini alt kiraya vermek ve satın alma işlemlerini bir tröst, yerel bir LLC veya hatta yabancı bir şirket kullanarak yapmak. 

Bu işletme yapılarının her biri, alıcılara sorumluluğa karşı ekstra koruma sağlamaya yardımcı olabilir ve ayrıca yabancı alıcılara vergi avantajları sağlar.

Hakkında daha fazla bilgi edinin Condo ve Coop Arasındaki Fark.

 2. "FIRPTA" nedir?

FIRPTA, yabancı bir mülk sahibi veya belirli türden yasal temsilciler bir mülk sattığında vergilendirme konusunda özel kurallar oluşturan bir yasadır. Bu, tüm yabancı mülk satıcılarının IRS'ye karşı ödenmemiş yükümlülükleri olmadığından emin olmak için ödemeleri gereken bir stopaj vergisidir.

Bir yabancı ABD'de mülk satın aldığında, alıcının temsilcileri satış gelirlerinin %10 ila %15'i arasında stopaj yapmaktan ve bu tutarları IRS'ye göndermekten sorumludur. Bu sadece bir stopajdır ve ek bir vergi değildir. Mülk üzerindeki vergilerin güncel olduğu tespit edildiğinde kesilen miktar iade edilir.

 3. Yabancı alıcılar Manhattan'da bir daire satın almak istediklerinde hangi vergileri ödüyorlar?

New York Eyaleti'nde konut satın almak için finansman kullanan tüm alıcıların, oranı yeni evinizin değerine göre değişen "ipotek kayıt vergisini" öngörmeleri gerekir. Kredi veren her zaman bu verginin %0,25'ini ödeyecektir. 500.000 $'ın altındaki işlemler için vergi %2,05 (%1,8'i alıcı tarafından ödenir) ve diğer işlemler için oran %2,175'tir (%1,925'i alıcı tarafından ödenir).

• 1.000.000 $'ın üzerindeki alımlar için %1 oranında "malikane vergisi" uygulanmakta olup, bu oran 25 milyon $ veya daha yüksek fiyatlı mülkler için %4'e kadar çıkmaktadır.
• Bazı mülkler - bazı yeni geliştirme türleri - mülkün geliştiricileri, bir alıcının hem şehir hem de eyalet düzeyinde alınan "transfer vergilerini" ödemesini isteyebilir. New York Şehri, 500.000 $'ın altındaki satışlar için %1, bu eşiğin üzerindekiler için ise %1,425 oranında devir vergisi almaktadır. New York Eyaleti'nin devir vergisi ise tüm satışlar için sabit %0,4'tür.

4. New York'ta gayrimenkul satan yabancılar ne olacak?

• ABD'deki bir mülkün kiralanmasından kazanılan herhangi bir para, FIRPTA vergisine tabi gelir olarak ABD vergisine ve muhtemelen kendi ülkenize tabi olacaktır. 
• Federal düzeyde, sermaye kazancı vergisi net sermaye kazancının %21'ini oluşturmaktadır. 
• New York'ta ikamet etmeyen satıcılardan %8,82 oranında sermaye kazancı vergisi alınmaktadır.
• Miami'deki mülkünüzden kira geliri elde ediyorsanız, Florida Gelir İdaresi'ne satış vergisi satıcısı olarak kaydolmanız gerekebilir
• Emlakçılar, yabancı alıcıları bir avukat veya başka bir uzmanla görüştürmelidir, böylece satın alma işlemi yapılmadan önce her şey netleşir

5. ABD'deki mülklerin yabancı sahipleri emlak vergisi ödemek zorunda mıdır?

"Emlak vergisi" ya da bir kişinin öldüğünde mal varlığının değeri üzerinden ödenmesi gereken vergi, birçok ülkede yaygındır. Yabancı ülke vatandaşlarının ölümleri sırasında Birleşik Devletler'de mülkleri varsa, bu vergiye tabi olacaklardır.

• New York Eyaleti'nde azami emlak vergisi oranı %16'dır. 
• Federal düzeyde, Birleşik Devletler %46 gibi yüksek bir oran uygulamaktadır.
• Önceden planlama, yabancı vatandaşların bu vergiden kaçınmak veya bu vergiye karşı korunmak için ABD vergi anlaşmalarından yararlanmalarına veya Yabancı Şirketler veya LLC'ler kurmalarına yardımcı olabilir.
  
  

6. Bir şirket veya LLC yerine bireysel olarak mülk satın almanın ne gibi avantajları veya dezavantajları vardır?

Bireysel olarak satın alma

• Avantajlar: Bireyler ödeme yapar sermaye kazancı vergileri tüzel kişilerin federal vergilerini ödediklerinden (%21) biraz daha yüksek bir azami oranda (%23,8) ödemektedir.
• Dezavantajları: daha az gizlilik ve dava durumunda artan sorumluluk.

LLC veya Yabancı Şirket Olarak Satın Alma

• Avantajlar: Ekstra gizlilik ve dava koruması. LLC'nin tek üyesi olarak yabancı bir alıcısı varsa, %21'lik kurumsal orana karşılık %23,8'lik bir sermaye kazancı vergisi öder. Yabancı bir kuruluş olarak satın alırsa, alıcı ölüm üzerine emlak vergisinden kaçınır
• Dezavantajlar: Daha yüksek sermaye kazancı vergisi. Alıcı bir birey olarak bir LLC ise, alıcı emlak vergisinden sorumludur. LLC yabancı bir kuruluşsa,% 21'e kadar yüksek sermaye kazancı vergisi öderler

7. Kendi ülkemdeki vergi anlaşması vergi yükümlülüklerimi nasıl etkileyecek?

Amerika Birleşik Devletleri'nin diğer ülkelerle vergi oranlarını ve muafiyetlerini belirleyen birçok vergi anlaşması vardır. Bazı yabancılar 11.2 milyon dolara kadar emlak vergisi muafiyeti talep edebilirler. Diğer anlaşmalar emlak vergilerini hiç kapsamıyor ve yabancı bir mülk alıcısının emlak vergisi muafiyetini 60.000 $ ile sınırlıyor.

Ziyaret edin IRS web sitesi ülkenizin anlaşmasının ayrıntılarını görmek için.

8. I.R.C. 1031 değişimi nedir ve yabancı alıcılar bunu kullanabilir mi?

Bir yatırımcı bir yatırım mülkünü sattığında, satıştan elde ettiği net kazancın %100'ünü Amerika Birleşik Devletleri'nde yeni bir yatırım mülkü satın almaya yatırmayı tercih ederse, bu yatırımcı sermaye kazancı vergilerinin tamamını erteleyebilir. Bu uygulamaya "1031 işlemi"ve yabancı bir alıcının sermaye kazancı vergilerinin yanı sıra FIRPTA stopajından kaçınmak için kullanabileceği bir şeydir (yukarıya bakın). Yabancı bir satıcının bu takası kullanmayı seçmesi halinde, satıştan sonraki 45 gün içinde yeni yatırım mülkünü belirlemesi ve 180 gün içinde bu mülkü kapatması gerektiğini unutmayın.

Yasal ve vergi ile ilgili sorular hakkında daha fazla bilgi için lütfen bu kaynaklara bakınız:

• Hızlı Yabancı Alıcı Bilgileri

• Manhattan'da Gayrimenkule Nasıl Yatırım Yapılır?