NYC EMLAK VERGILERI 

BIR UZMANLA BAĞLANTI KURUN

"Bu dünyada hiçbir şey söylenemez
kesin olmak, ölüm ve vergiler hariç."



Bu eski atasözü doğru olsa da, kısa bir süre için olsa bile, önlemek, azaltmak veya New York emlak vergileri geciktirmek için yollar vardır. Ardından, Manhattan ve Miami için gayrimenkul ile ilgili vergi planları tartışacak ve azaltmak için yollar belirlemek, en aza indirmek veya vergileri geciktirmek.

NYC Emlak Vergisi Bilgileri 

NYC Emlak vergileri yerel yönetimler tarafından atanan değerlendirilen değer üzerinden hesaplanır. Genellikle, Manhattan gayrimenkul için aylık NYC emlak vergisi oranı yaklaşık% 0.075 ve Miami için% 0.2olduğunu. Miami bir gelir vergisi olmadığı için, emlak vergisi oranları New York'ta daha yüksektir.

 

Gayrimenkul Yatırım Rehberi

 

 

Manhattan Emlak Vergisi İndirimleri- 421a ve 421g

421(a) Vergi Indirimi

421a Vergi İndirimi Nedir? BIR şey NYC yatırımcılar ve sakinleri aşk 421 (a) vergi indirimi, 2005-2008 yılları arasında inşa bazı binaların daire sahiplerine sunuldu. 421a vergi indirimi, 2005 ve 2008 yılları arasında inşa edilen yeni gelişmelerde yatırımcılara yönelik vergilerde ani bir azalma öngörülüyor. NYC gayrimenkul yatırım yapmak isteyen bireylerin ortak bir soru nasıl bir 421a Vergi Indirimi hesaplamaktır. İşte nasıl çalışır: Her iki yılda bir, emlak vergileri vergi normal oran haline geldiğinde 11 yıl kadar normal vergi oranının% 20 oranında artış. Örneğin, 900.000 $ maliyeti ve yaklaşık 900 $ aylık normal bir vergi olurdu 1 yatak odalı bir daire atın.

  • İndirimin ilk iki yılında, emlak vergisi nominal olacak
    ayda yaklaşık 60 $ miktarı.
  • İkinci yıldan sonra, vergi 180 $ (900 $% 20) yükselecektir.
  • Dördüncü yıldan sonra, vergi 360 $ (900 $% 40) yükselecektir.
  • Altıncı yıldan sonra, vergi 480 $ (900 $% 60) ve benzeri artacak ve
    böylece, 11 yıla kadar, vergi oranı 900 $ (ya da ne olursa olsun yükselecek
    normal vergi oranı o zaman).

421(g) Vergi Indirimi

421g vergi indirimi çok nadirdir ve sadece yeni binalar seçmek için geçerlidir Financial District New York'ta Murray Street altında. Bir 421g azaltma ilk 10 yıl için NO emlak vergileri sağlar ve daha sonra kalan dört yıl için vergi azaltılmış.

  • 11yıl, vergi normal verginin% 20 tutarları.
  • 12yıl, vergi normal verginin% 40 tutarları.
  • 13yıl, vergi normal verginin% 60 tutarları.
  • 14yıl, vergi normal verginin% 80 tutarları.
  • 15yıl, vergi normal verginin% 100 tutarları.

 

20 Yıllık Vergi İndirimi

 

NYC Mansion Vergi ve Transfer Vergileri Son Değişiklikler

1 Temmuz 2019'da, NYC'deki alıcıların kapanış masrafları, diğer ülkelerdeki damga vergisine benzer bir kerelik emlak transfer vergisi olan malikane vergisindeki artışla artacaktır.  Şu anda, gayrimenkul nakit alıcılar $ 1 milyon veya daha fazla satın alma fiyatının yaklaşık% 2.5 toplam kapanış maliyetleri tabi. Bunun %1'i malikane vergisidir.

Yeni yasa, mezun bir ölçekte, 2 milyon doların üzerindeki mülkler için konak vergisi artacak. 2 milyon dolara kadar artış olmayacak, hafif bir artış (%0,25) olacak 2 $ dan - $ 3 milyon ve daha sonra başka bir hafif artış (%0,75) 3 $ dan $ 5 milyon. 25 milyon doların üzerindeki mülkler için %4,15'lik bir üst oran ile satın alma fiyatı arttıkça artışlar daha da önemli. İşte oranların tam tablosu:  

$1 - $2 milyon = %1

$2 - $3 milyon = %1,25

$3 - $5 milyon = %1,75

$5 - $10 milyon = %2,5

$10 - $15 milyon = %3.5

$15 - $20 milyon = %3,75

$20 - $25 milyon = %4

$25+ milyon = %4,15

Buna ek olarak, satıcının kapanış maliyetleri de biraz artacaktır. Özellikleri için $3 milyon veya daha fazla, yeni kombine New York Eyalet ve Şehir transfer vergisi% 2,075 kadar% 1,825 kadar artacaktır.

Genel olarak, bu NYC emlak vergisi artışları piyasada herhangi bir gerçek fark etkisi olmasını beklemiyoruz. Diğer ülkelerle karşılaştırıldığında, bu artışlara rağmen kapanış maliyetlerimiz nispeten düşüktür. New York'un emlak vergisi ve kapanış maliyetleri piyasaya giriş için bir engel olması anlamına gelmez.

Miami Emlak Vergisi Bilgileri

Miami gayrimenkulsahibi, iyi niyetli Florida sakinleri Homestead Muafiyet Yasasıkapsamında birincil ikamet için 25.000 $ muafiyet alırsınız. Sakinleri hala emlak vergisi ödemek iken, hesaplanan değer vergi hesaplanmadan önce 25.000 $ azalır. Daha da önemlisi, Homestead Muafiyet emlak vergileri Miami için bu muafiyet gerçek değeri emlak vergisi artışları, sınırlar.

"Miami Lüks Emlak Vergisi Bilgileri Farkında Olmalı"

 

Sermaye Kazançları Vergileri

Satış fiyatı ile malın temeli arasındaki fark sermaye kazancı olarak tanımlanır. ABD hükümeti (mülk bir yıldan fazla ait olduğunu varsayarak) ABD sakinleri için bu kazanç% 20 vergi uygular. Kazanç 250.000 $ daha büyük ise, % 3.6 obamacare ek ücret vardır. Yabancı Uyruklular için, alıcının ana vatanı ve mülkü elinde tutmak için kullandıkları yapı ile abd vergi anlaşmasına bağlı olarak, vergi %21 ile %23,8 arasında değişebilir.

BIRINCIL EV SATIŞI NDA 250.000 $ HARIÇ

ABD sakinleri için, bireyler kadar 250.000 $ kar birincil ev satışından (ya da 500.000 $ evli çiftler için), sürece ev sahibi ve bireysel (veya çift) tarafından son beş yıl içinde iki yaşadı hariç tutabilirsiniz. Eğer az iki yıl için evde yaşadıysanız, kazancın bir kısmını dışlamak mümkün olabilir. İşinizin konumu değiştiği için, sağlık sorunları nedeniyle veya diğer öngörülemeyen durumların bir sonucu olarak (IRS tarafından tanımlandığı şekilde) evinizi sattıysanız istisnalara izin verilir. 

 

Bölüm 1031 - Yatırım Gayrimenkulleri Üzerinde Sermaye Kazançları Vergisi Ertelemesi

1031 Değişim, vergi ertelenmiş değişim olarak bilinir. İç Gelir Kanunu'nun 1031. Sahibi kendi mülkiyet satmak ve gün belirli bir sayı içinde, tanımlamak ve daha sonra satın almak ve başka bir mülk üzerinde işlem kapatın. Kurallar çok katı, bu yüzden tam olarak uyulması gerekir. Bkz. 1031 Exchange Rules – Bu konuda daha detaylı bilgi için Sermaye Kazançları Vergi Erteleme sayfası.

 

421a Vergi Indirimi - Emlak Vergileri Miami


 

İlk 10-15 Yıl Gelir Vergisi Yok

Gayrimenkul Alımlarının Finansmanı Ne Zaman

Abd hükümeti kira gelirinden düşülmesine izin verilen bu giderler söz konusu olduğunda çok cömert olduğu için, satın alımlarını %40 ila %50 peşinatla finanse eden yabancı alıcılar büyük olasılıkla ilk 10 ila 15 yıl için gelir vergisi ödemeyeceklerdir. Ipotek faiz, ortak masraflar, emlak vergileri, 27,5 yıl içinde varlığın amortisman, sigorta ve kapanış maliyetlerinin amortisman gelir karşı tüm kesintiler olduğundan, ilk yıllarda mülkiyet negatif vergiye tabi gelir üretecek. Gelecek yıllarda, daire vergiye tabi gelir üretirken, gelir önceki yıl negatif vergiye tabi gelir (aka vergi kaybı ileriye taşımak) ile mahsup edilebilir. Bu da uzun yıllar gelir vergisi ödemez. Daha fazla bilgi için bu web sitesinin Bir Gayrimenkul Yatırım bölümünün Maliyet Bileşenleri bakın. Yabancı Alıcılar giderleri ile kira geliri dengelemek için zamanında seçim yapmak zorundadır aksi takdirde toplam makbuzlar üzerinde% 30 sabit bir oran tahsil edilecektir. Bu nedenle, ilk yıllarda bile, yatırım vergi kayıpları yapıyor ve yabancı alıcı mülkün kira geliri üzerinde hiçbir vergi borçlu olacak, o seçim yerinde böylece zamanında gelir vergisi beyannamesi dosyası gerekir.

EMLAK EMLAK VERGİ DAİRESİ (FIRPTA)

Yerleşik olmayan bir ABD mülk sattığında, İç Gelir İdaresi onlar ödenen sermaye kazançları vergi almak emin olmak istiyor. Buna göre, IRS mülkün brüt satın alma fiyatının% 10 saklıyor. Bir ABD vergi iadesi sermaye kazançları vergi raporlama sunulduğunda, herhangi bir geri ödeme nedeniyle varsa, bu para filer iade edilecektir. Yabancı alıcı 1031 Değişim yaparsa bu önlenebilir.

 

Yabancı Alıcılar ABD Emlak Vergisi önlemek için Plan Gerekir

Yabancı bir Alıcı öldüğünde, onun emlak% 45'e yakın ABD hükümeti tarafından vergilendirilecek. Yabancı alıcı bazı ön planlama yaparsa bu kolayca önlenebilir. Planlama, Bir Limited Sorumluluk Şirketi (LLC) ve Bir Yabancı Şirket kurmayı içerir. LLC mülkiyet sahibi olacak, Yabancı Corporation LLC sahibi olacak, ve alıcı Foreign Corporation hisse senetleri tutun. Bu senaryoya göre, mülk Foreign Corporation'a ait olduğundan, ABD hükümeti Yabancı Alıcı'nın ölümü üzerine hiçbir şey alamayacak. Bu Yabancı Alıcılar için büyük bir vergi tasarrufu ve uygulamak için çok pahalı değildir.

Alıcının sorumluluğu varlığın değeri ile sınırlı olacaktır (LLC başka bir mal veya varlık tutmaz gibi) varlık tutmak için en az bir LLC oluşturmak için ABD'de yatırım gayrimenkul herhangi bir sahibi için tavsiye edilir. LlC sahibi bir Yabancı Corporation kullanarak bu bir adım daha ileri alarak emlak vergisi karşı Yabancı Alıcı koruma sağlayacaktır.

Yabancı bir alıcı LLC ve Yabancı Corporation (belki de yatırım küçük olduğu için) korumak istemiyorsa, alternatif bir yaklaşım gayrimenkul(piyasa değeri daha az kalan ipotek)özkaynak kapsayacak şekilde vadeli hayat sigortası elde etmek olacaktır.  Sağlıklı bir 38 yaşındaki erkek veya 10 yıllık dönem yaşam politikası satın alan kadın kapsama her 1.000.000 $ (veya 500.000 $ özkaynak) için yılda 650 $ ödeyecek. Biz bu yabancı şirket yapısı kurmadan emlak vergisi etkilerikaçmak için çok ucuz bir çit düşünün. Yabancı sahibi emlak vergisinden kaçınmazken, mirasçıları sigorta gelirlerinden bütün olarak elde edilecekti.

 

Yabancı Ebeveynler Çocuklar için Emlak Satın Alma

Yabancı müşterilerimizin çoğu ya çalışan ya da Amerika Birleşik Devletleri'nde okula gidiyor çocukları için özellikleri satın edilmiştir. Buna göre, ebeveynler çocuklar için satın alma ABD'de vergiye tabi bir olay neden olabilir sorusu sık sık gündeme gelmiştir.

Ne yazık ki, çocuğunuza mal hediye alıcı için vergiye tabi bir olay olarak kabul edilecektir. Buna ek olarak, bir LLC hisselerinin bir çocuğa satışı da vergiye tabi bir olay teşkil edecek. Buna karşılık, ancak, çocuğunuzun yabancı bir şirketin hisselerinin satışı vergiye tabi bir olay teşkil etmez, bu nedenle bir çocuk için bu şekilde hisse transferi olabilir. Ancak, yapı biraz karmaşık ve sermaye kazançları vergi açısından avantajlı değildir. Vergilendirilmekten kaçınmak ve bu konuda daha fazla bilgi edinmek için aşağıda niçin kaydolun. 

 

BIR KIŞI ÇIZELGESI
EKIBIMIZLE BULUŞMA

TOPLANTI PROGRAMI

Emlakçıya ihtiyacım var mı?