NYC EMLAK VERGİLERİ 

NYC Emlak Vergisi Bilgileri 

NYC Emlak vergileri, yerel yönetimler tarafından belirlenen değer üzerinden hesaplanır. Genel olarak, NYC emlak vergisi oranı aylık olarak Manhattan emlak yaklaşık %0,075 ve Miami için %0,2'dir. Miami'de gelir vergisi olmadığından, emlak vergisi oranları New York'tan daha yüksektir.

Manhattan Emlak Vergisi İndirimleri- 421a ve 421g

421(a) Vergi İndirimi

421a Vergi İndirimi Nedir? NYC yatırımcılarının ve sakinlerinin sevdiği bir şey, 2005'ten 2008'e kadar inşa edilen belirli binaların daire sahiplerine sunulan 421 (a) vergi indirimidir. 421a vergi indirimi, 2005 ile 2008 yılları arasında inşa edilen yeni binalardaki yatırımcılar için vergilerde ciddi bir indirim sağlamaktadır. NYC'de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen kişilerin sıkça sorduğu sorulardan biri de 421a Vergi İndiriminin nasıl hesaplanacağıdır. İşte nasıl işlediği: Her iki yılda bir, emlak vergileri, verginin normal oran haline geldiği 11. yıla kadar normal vergi oranının %20'si oranında artar. Örneğin, 900.000 $'a mal olan ve normal vergisi ayda yaklaşık 900 $ olan 1 yatak odalı bir daireyi ele alalım.

• İndirimin ilk iki yılında, emlak vergisi ayda yaklaşık 60 $ gibi nominal bir
  tutar olacaktır.
• İkinci yıldan sonra vergi 180 dolara yükselecektir (900 doların %20'si).
• Dördüncü yıldan sonra vergi 360 dolara yükselecektir (900 doların %40'ı).
• Altıncı yıldan sonra vergi 480$'a (900$'ın %60'ı) yükselecek ve bu şekilde devam ederek
  vergi oranının 900$'a (ya da o zamanki normal vergi oranı
  neyse ona) yükseleceği 11. yıla kadar sürecektir.

421(g) Vergi İndirimi

421g vergi indirimi çok nadirdir ve yalnızca New York'ta Murray Caddesi'nin altındaki Finans Bölgesi'ndeki belirli yeni binalar için geçerlidir. 421g vergi indirimi, ilk 10 yıl boyunca emlak vergisi alınmamasını ve ardından kalan dört yıl boyunca vergilerin düşürülmesini sağlar.

• ¹¹. yılda vergi, normal verginin %20'sine denk gelmektedir.
• ¹². yılda vergi, normal verginin %40'ına denk gelmektedir.
• ¹³. yılda vergi, normal verginin %60'ına denk gelmektedir.
• ¹⁴. yılda vergi, normal verginin %80'ine denk gelmektedir.
• ¹⁵. yılda vergi, normal verginin %100'üne denk gelmektedir.

NYC Malikane Vergisi ve Transfer Vergilerinde Yapılan Son Değişiklikler

1 Temmuz 2019' dan itibaren NYC'deki alıcılar için kapanış maliyetleri, diğer ülkelerdeki damga vergisine benzer tek seferlik bir emlak transfer vergisi olan malikane vergisindeki artışla yükselecek. Halihazırda, 1 milyon dolar ve üzerindeki mülklerin nakit alıcıları, satın alma fiyatının yaklaşık %2,5'i oranında toplam kapanış maliyetine katlanmaktadır. Bunun %1'i malikane vergisidir.

Yeni mevzuat, 2 milyon doların üzerindeki mülkler için malikane vergisini kademeli olarak artıracaktır. İki milyon dolara kadar herhangi bir artış olmayacak, iki ila üç milyon dolar arasında hafif bir artış (%0,25) ve üç ila beş milyon dolar arasında yine hafif bir artış (%0,75) olacaktır. Satın alma fiyatı arttıkça, 25 milyon doların üzerindeki mülkler için en yüksek oran olan %4,15 ile artışlar daha önemli hale gelmektedir. İşte oranların tam tablosu:  

1 - 2 milyon dolar = %1

2 - 3 milyon dolar = %1,25

3 - 5 milyon $ = %1,75

5 - 10 milyon dolar = %2,5

10 - 15 milyon dolar = %3,5

15 - 20 milyon dolar = %3,75

20 - 25 milyon dolar = %4

25+ milyon dolar = %4,15

Buna ek olarak, satıcının kapanış masrafları da biraz artacak. 3 milyon dolar ve üzerindeki mülkler için New York Eyaleti ve Şehri'nin yeni birleşik devir vergisi %1,825'ten %2,075'e yükselecek.

Genel olarak, bu NYC emlak vergisi artışlarının piyasa üzerinde gerçek anlamda fark edilebilir bir etkisi olmasını beklemiyoruz. Diğer ülkelerle karşılaştırıldığında, bu artışlarla bile kapanış maliyetlerimiz nispeten düşüktür. New York City'nin emlak vergisi ve kapanış maliyetleri piyasaya giriş için bir engel teşkil etmemektedir.

Miami Emlak Vergisi Bilgileri

Miami'de gayrimenkul sahibi olan iyi niyetli Florida sakinleri, Homestead Muafiyet Yasası kapsamında birincil konutları için 25.000 $ muafiyet alırlar. Konut sakinleri emlak vergisi ödemeye devam ederken, vergi hesaplanmadan önce takdir edilen değer 25.000 $ azaltılır. Daha da önemlisi, Homestead Muafiyeti, Miami emlak vergileri için bu muafiyetin gerçek değeri olan emlak vergisi artışlarını sınırlar.

"Miami Lüks Emlak Vergisi Hakkında Bilmeniz Gereken Bilgiler"

Sermaye Kazancı Vergileri

Satış fiyatı ile mülkün temeli arasındaki fark sermaye kazancı olarak tanımlanır. ABD hükümeti, ABD'de ikamet edenler için bu kazanç üzerinden %20 vergi uygulamaktadır (mülkün bir yıldan uzun süredir sahip olunduğu varsayılırsa). Eğer kazanç 250 bin dolardan fazla ise, %3,6 oranında Obamacare ek vergisi uygulanmaktadır. Yabancı Uyruklular için, alıcının kendi ülkesi ile ABD vergi anlaşmasına ve mülkü tutmak için kullandıkları yapıya bağlı olarak, vergi %21 ila %23,8 arasında değişebilir.

BIRINCIL KONUT SATIŞINDA 250.000$ ISTISNA

ABD'de ikamet eden bireyler, birincil evlerinin satışından elde ettikleri 250.000 $'a (veya evli çiftler için 500.000 $'a) kadar olan kazancı, ev kendilerine ait olduğu ve son beş yılın ikisinde kendileri (veya çiftler) tarafından oturulduğu sürece hariç tutabilirler. Evde iki yıldan daha az bir süre yaşadıysanız, kazancın bir kısmını hariç tutabilirsiniz. Evinizi işinizin yeri değiştiği için, sağlık sorunları nedeniyle veya diğer öngörülemeyen koşulların (IRS tarafından tanımlandığı şekilde) bir sonucu olarak sattıysanız istisnalara izin verilir. 

Bölüm 1031 - Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerde Sermaye Kazancı Vergi Ertelemesi

1031 Değişimi, vergisi ertelenmiş bir değişim olarak bilinir. İç Gelir Kanunu'nun 1031. Bölümü uyarınca bir yatırımcı, iki mülk de kanundaki "benzer" mülk tanımına uyduğu sürece, bir yatırım mülkünü diğeriyle değiştirerek sermaye kazancı vergisini erteleyebilir. Mal sahibi mülkünü satacak ve belirli bir gün içinde başka bir mülk belirleyip satın alacak ve işlemi kapatacaktır. Kurallar çok katıdır, bu nedenle tam olarak takip edilmeleri gerekir. Bkz. 1031 Değişim Kuralları - Sermaye Kazançları Vergi Ertelemesi sayfasında bu konu hakkında daha ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz.

İlk 10 ila 15 Yıl Gelir Vergisi Yok

Gayrimenkul Alımlarını Finanse Ederken

Satın alımlarını %40 ila %50 peşinatla finanse eden yabancı alıcılar, ilk 10 ila 15 yıl boyunca gelir vergisi ödemeyeceklerdir, çünkü ABD hükümeti kira gelirinden düşülmesine izin verilen giderler konusunda çok cömerttir. İpotek faizi, ortak giderler, emlak vergileri, varlığın 27,5 yıl boyunca amortismanı, sigorta ve kapanış masraflarının amortismanı gelirden düşülebildiğinden, ilk yıllarda mülk negatif vergilendirilebilir gelir yaratacaktır. Gelecek yıllarda, daire vergilendirilebilir gelir elde ettiğinde, gelir önceki yıl negatif vergilendirilebilir gelirle (diğer bir deyişle ileriye dönük vergi kaybı) dengelenebilir. Bu da uzun yıllar boyunca gelir vergisi ödenmemesine neden olur. Bkz. Bir Gayrimenkul Yatırımının Maliyet Bileşenleri Daha fazla bilgi için bu web sitesinin bu bölümüne bakınız. Yabancı Alıcılar, kira gelirlerini giderlerle mahsup etmek için zamanında seçim yapmalıdır, aksi takdirde toplam gelirler üzerinden %30'luk sabit bir oran tahsil edilecektir. Bu nedenle, yatırımın vergi kaybı yarattığı ve yabancı alıcının mülkün kira geliri üzerinden vergi borcu olmayacağı ilk yıllarda bile, seçimin yerinde olması için zamanında gelir vergisi beyannamesi vermelidir.

GAYRİMENKUL VERGİSİNDE YABANCI YATIRIM YASASI (FIRPTA)

Yerleşik olmayan bir kişi ABD'de mülk sattığında, İç Gelir Servisi sermaye kazancı vergilerinin ödendiğinden emin olmak ister. Buna göre, IRS mülkün brüt satın alma fiyatının %10'unu keser. Sermaye kazancı vergisini bildiren bir ABD vergi beyannamesi sunulduğunda, ödenmesi gereken herhangi bir iade varsa, bu para beyanname sahibine iade edilecektir. Yabancı alıcının bir vergi beyannamesi vermesi halinde bu durumdan kaçınılabilir. 1031 Değişim.

Yabancı Alıcılar ABD Emlak Vergisinden Kaçınmak İçin Plan Yapmalı

Yabancı bir alıcı öldüğünde, mülkü ABD hükümeti tarafından %45'e yakın bir oranda vergilendirilecektir. Yabancı alıcı bazı ön planlamalar yaparsa bu durumdan kolayca kaçınılabilir. Planlama, bir Sınırlı Sorumluluk Şirketi (LLC) ve bir Yabancı Şirket kurmayı içerir. LLC mülkün sahibi olacak, Yabancı Şirket LLC'nin sahibi olacak ve alıcı Yabancı Şirkette hisse senetlerine sahip olacaktır. Bu senaryoya göre, mülk Yabancı Şirkete "ait" olduğundan, ABD hükümeti Yabancı Alıcının ölümü üzerine hiçbir şey almayacaktır. Bu, Yabancı Alıcılar için büyük bir vergi tasarrufudur ve uygulanması çok pahalı değildir.

ABD'deki herhangi bir yatırım amaçlı gayrimenkul sahibinin, varlığı elinde tutmak için en azından bir LLC oluşturması tavsiye edilir, çünkü alıcının sorumluluğu varlığın değeriyle sınırlı olacaktır (LLC başka herhangi bir mülk veya varlık bulundurmayacağından). LLC'ye sahip olmak için bir Yabancı Şirket kullanarak bunu bir adım daha ileri götürmek, Yabancı Alıcıya emlak vergisine karşı koruma sağlayacaktır.

Yabancı bir alıcı LLC ve Yabancı Şirketi sürdürmek istemiyorsa (belkide yatırım küçük olduğu için), alternatif bir yaklaşım, mülkteki öz sermayeyi(piyasa değeri daha az kalan ipotek) karşılamak için vadeli hayat sigortası yaptırmak olacaktır. 10 yıl süreli bir hayat sigortası satın alan 38 yaşındaki sağlıklı bir erkek veya kadın, her 1 milyon dolarlık teminat (veya 500 bin dolarlık öz sermaye) için yılda 650 dolar ödeyecektir. Bunun, yabancı şirket yapısını kurmadan emlak vergisinin etkilerinden kaçmak için çok ucuz bir korunma olduğunu düşünüyoruz. Yabancı mal sahibi emlak vergisinden kaçınamayacak olsa da, mirasçıları sigorta gelirlerinden tam olarak yararlanabilecektir.

Yabancı Ebeveynlerin Çocukları İçin Mülk Satın Alması

Birçok yabancı müvekkilimiz, Amerika Birleşik Devletleri'nde çalışan veya okula giden çocukları için mülk satın almaktadır. Bu doğrultuda, ebeveynlerin çocukları için mülk satın almasının ABD'de vergiye tabi bir olaya yol açıp açmayacağısorusu sık sık gündeme gelmektedir.

Ne yazık ki, çocuğunuza mülk hediye etmeniz alıcı açısından vergiye tabi bir olay olarak değerlendirilecektir .Buna ek olarak, bir LLC'deki hisselerin bir çocuğa satılması da vergiye tabi bir olay teşkil edecektir. Buna karşın, yabancı bir şirketin hisselerinin çocuğunuza satılması vergiye tabi bir olay teşkil etmeyeceğinden, hisseler bu şekilde çocuğa devredilebilir. Ancak bu yapı biraz karmaşıktır ve sermaye kazancı vergisi açısından avantajlı değildir. Vergilendirilmekten kaçınmanın başka yolları da vardır ve bu konuda daha fazla bilgi edinmek için aşağıdan kaydolmanız yeterlidir.