Manhattan Emlak Piyasası Analizi

2022'nin İkinci Yarısında Manhattan Emlak Piyasasında Aşağı Yönlü Değişim

2022 yılı Manhattan'da iki pazarın hikayesine sahne oldu. 

2022 yılının başlarında, bastırılmış talebin serbest bırakılması ve Covid'in şafağında Fed tarafından uygulanan yapay olarak düşük faiz ortamının etkisiyle 2021'in başında başlayan patlama devam etti.  

Ancak Haziran 2022'de Fed'in gösterge faizde 75 baz puanlık ilk jumbo artışını gerçekleştirmesinin ardından piyasa hızla yumuşadı ve alıcı ve satıcıların çoğu yeni piyasa gerçeklerine uyum sağladıkları için yılın geri kalanında bir açmazda kaldı. Bu durum, aylık sözleşme faaliyetlerinin karşılaştırıldığı aşağıdaki grafikte gösterilmektedir.

Aylık Sözleşme Faaliyeti

Aralık 2022'de sadece 602 sözleşme imzalanarak 2008'den bu yana yılın en kötü kapanışlarından biri yapıldı. Alıcı ve satıcılar yeni bir gerçeklikle yüzleştikçe, piyasanın 2023'ün başlarında yeniden hareketlenmeye başlamasını bekliyoruz çünkü hala talep var. 

Manhattan Emlak Fiyatları

Konutlar

• Ortalama satış fiyatı 2,75 milyon dolar
• Metrekare başına ortalama fiyat 2.074 $
• Bu, geçen yılın aynı çeyreğine göre bir artış olsa da, artış esas olarak Central Park Tower ve 220 Central Park South gibi bir avuç ultra lüks kulede gerçekleşen kapanışlardan kaynaklandı ve bu da sonuçları daha yüksek çarpıttı.
• Esasen, metrekare başına fiyat yıldan yıla sabit kalarak metrekare başına 2 bin doların biraz altında gerçekleşti.

Kümesler

• 1,27 milyon dolar ortalama satış fiyatı
• Metrekare başına ortalama fiyat 1.225 $

• Ortalama satış fiyatı 3,19 milyon dolar
• Metrekare başına ortalama fiyat 2.415 $
  

Lüks Segment (satışların en üst %10'u)

• 8,06 milyon $ ortalama satış fiyatı 
• Metrekare başına ortalama fiyat $2,909
• Lüks için 3,95 milyon dolar giriş fiyatı eşiği

2022'de Fed Faiz Artışları

Fed, 2022 yılında sadece 10 aylık bir süre içinde, aşağıdaki grafikte gösterildiği gibi, gösterge faiz oranını %4,0 oranında artırmıştır. Bu benzeri görülmemiş adım, 2022 yılında küresel bir fenomen olan enflasyonu kontrol altına almak için atılmıştır. 

Oranlar 2008'den bu yana olduğundan daha yüksek olsa da, daha önce de yüksekti ve emlak piyasaları bu tür bir oran ortamında iyi çalıştı. Ancak bu yıl sadece 10 aya sıkıştırılmış olan faiz artışlarının hızı en endişe verici olanıdır. Bu durum, 30 Yıllık Sabit Jumbo Mortgage oranının 1 Ocak 2022'de %3,1'den 31 Aralık 2022'de %5,7'ye yükselmesine neden olmuştur. Ekim ayında bu oran %6,35 idi. 

Manhattan'da diğer şehirlere kıyasla çok sayıda nakit alıcı bulunmaktadır (yaklaşık %55), bu nedenle faiz oranları buradaki faaliyetlerde her zaman büyük bir rol oynamamaktadır. Buna ek olarak, envanter stokunun %70'ini oluşturan ve New York'a özgü olan kooperatiflerin, alınabilecek finansman miktarı konusunda çok katı kuralları vardır. Bazıları maksimum %70 finansmana izin verirken, birçoğu sadece %50'ye izin veriyor. Bazıları ise hiç finansmana izin vermemektedir. Bunlar NYC piyasası için hafifletici faktörlerdir, ancak satın almak için genellikle ipotek gerektiren ilk kez ev satın alanlara yardımcı olmaz. 

Manhattan Envanter Tedariki Günü Kurtarıyor

Bu hikayedeki kurtarıcı lütuf, piyasadaki arz eksikliğidir. Envanter seviyelerinin 8.100'ün üzerinde olduğu 2020 sonuna kıyasla, bugünkü arz 5.858 gibi düşük bir seviyede. Ağustos ayında tartıştığım ve aşağıda özetlediğim gibi bunun birçok nedeni var.

Sınırlı miktardaki arz, 2023'e girerken potansiyel fiyat düşüşlerinin altına bir zemin oluşturmalıdır. Ayrıca, aşağıdaki nedenlerden dolayı yakın zamanda piyasaya herhangi bir envanter çıkacağını da düşünmüyoruz:

• Altın kelepçe ipotekleri
• İpotekli konut kredisi olan New Yorkluların %80'i %5'in altında oranlara sahiptir.
• Bu da ev sahiplerinin mevcut evlerinde süresiz olarak kalmalarına yol açacaktır. 
• Yakın zamanda kimse %3'lük ipoteğini %6'lık bir ipotekle takas etmeyecektir. 

• NY Eyaleti 2019 yasası nedeniyle donmuş kiradan konuta dönüşüm piyasası
• Yasa, kiracıları sabitlenmiş olan bina sahiplerini cezalandırarak, kirası sabitlenmiş birimlerden piyasa fiyatlı daireler yaratılmasını imkansız hale getirmektedir. Bu yasada bir değişiklik yapılmadığı sürece, bir geliştirici için herhangi bir finansal anlam ifade etmediği için sıfır dönüşüm olacaktır. 
• Vergi indirim programlarının sona ermesi, geliştiricilerin inşaat yapmasını daha pahalı hale getiriyor
• 421a, 421g ve J-51 indirimlerinin süresi doldu. 
• Bunlar bir zamanlar hükümetin geliştiricilere inşaat yaptırmak için kullandığı harika araçlardı ancak artık mevcut değiller.
• New York'taki solcu politikacılar %30 ve %50 oranında uygun fiyatlı konut içeren projeleri veto ediyor
• Son iki yılda Manhattan'da çok az arazi satıldı, bu nedenle çok fazla geliştirici şehirde inşaat yapmayı planlamıyor.
• Enflasyon, normal zamanlarda olduğu gibi maliyetler bilinmediği için birçok gelişmeyi frenledi.

Manhattan Emlak Görünümü 2023

Pek çok tahminci, konut fiyatlarının önümüzdeki yıl dünya genelinde düşeceğini öngörüyor. Ancak bu büyük olasılıkla Covid sırasında fiyatların en çok arttığı yerlerde gerçekleşecek. ABD'de birçok küçük şehir, fiyatların en çok yükseldiği yerler olduğu için en yüksek risk altında. Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ ve Connecticut'ın tamamı gibi yerler. 

Ancak New York bu yerlerden biri değildi. Aslında, Covid'in başında şehirden kitlesel bir göç yaşandığı için New York City fiyatları Covid sırasında geriledi. Fiyatlar ancak 2021'de bu kayıpları telafi etti ve diğer şehirlerin çoğuna kıyasla mütevazı artışlar kaydetti. 

Knight Frank'in Prime Residential Forecast'i Manhattan fiyatlarının 2023 yılında ABD'de Miami (%5 artış) ve Los Angeles'ın (%4 artış) ardından en az %2 artmasını bekliyor. Bu artış seviyesi, Manhattan'ı en iyi 25 küresel şehir tahmininde 13. sıraya yerleştiriyor ve şehre (ve genel olarak ABD'ye) olan esnekliği ve güveni gösteriyor. 

Knight Frank, "güvenli liman sermaye kaçışı" ve "denizaşırı alıcıların... ABD Dolarına daha az değil, daha fazla maruz kalma arayışında" olduğunu belirtiyor. Şüphesiz, düşük arzla ilgili belirttiğim faktörler, 2023'teki Fed eylemlerinden kaynaklanan aşağı yönlü fiyat baskısını dengelemeye yardımcı olacaktır.

Manhattan ve Miami Emlak Piyasaları Güçlenmeye Devam Edecek

Birçok kişi bize Fed'in faiz oranlarını artırmasının ardından New York ve Miami piyasalarında neler olacağını düşündüğümüzü soruyor. Faaliyetler yavaşlamış olsa da, her iki piyasa da tarihsel ölçümlere göre hala çok aktif. 

Birçok kişi yavaşlamanın fiyat düşüşlerine yol açıp açmayacağını soruyor. Bazı uzmanlar, ülkenin bazı bölgelerinde fiyatların ne kadar hızlı arttığı göz önüne alındığında bunun kesinlikle gerçekleşeceğini söylerken, Manhattan ve Miami'deki fiyat düşüşlerinin sırasıyla Düşük veya Çok düşük riskli olmasını bekliyorlar.

CoreLogic Analizi - Haziran 2022: Fiyatların Düşme Olasılığı

CoreLogic'e göre önümüzdeki 12 ay içinde New York metrosunda düşük, Miami'de ise çok düşük bir fiyat düşüşü olasılığı bulunuyor.

Manhattan

Fiyatlar

Fiyatlar ülke genelindeki diğer yerlerle aynı oranda artmadı. Emlak piyasası 2020'de çöktü (fiyatlar ortalama %7 düştü) ve ancak 2021'in 1. çeyreğinde, aşılar bittikten sonra toparlanmaya başladı (fiyatlar ortalama %16 arttı). 

1. Manhattan'daki fiyatların son 10 yılda yılda %4,5 arttığı düşünüldüğünde, %9'luk net artış (%16 eksi %7) yaklaşık 2 yıllık normal fiyat artışına denk gelmektedir. 
2. Kira oranları yıldan yıla %20 artarak getirilerin yükselmesine neden oldu, bu da yatırımcıların Manhattan'da mülk satın almaları için harika bir zaman (özellikle de fiyatlar yükselmediği için). 
3. Mortgage oranları önümüzdeki 12 ay içinde ilk kez ev satın alacakların azalmasına ve daha fazla insanın kira piyasasına girmesine neden olacağından Manhattan'daki kira artışlarının devam etmesini bekliyoruz. 
4. UBS Küresel Balon raporunun sürekli olarak rapor ettiği gibi, Manhattan'ın yüksek emlak fiyatları yüksek yerel gelirler tarafından desteklenmeye devam etmektedir. 
5. Manhattan uzun vadeli bir oyundur. Yatırımcılar Manhattan'daki mülkleri güvenlik için satın alırlar. İlgili maliyetler göz önüne alındığında, burası çıplak spekülasyon veya takla atma yeri değildir. 
6. Manhattan'daki alıcıların %50'si, özellikle de lüks segmentteki konut alımlarında nakit ödedikleri için faiz oranlarındaki değişimden fazla etkilenmiyorlar. 
7. Konut stokunun %75'ini kooperatifler oluşturmaktadır. Birçok Coop finansmana izin vermemekte ya da %50 ile sınırlamaktadır. Bu gerçek Lehman krizi sırasında Manhattan emlak piyasasını canlandırmıştır. 
8. Bununla birlikte, sigortalama çok katıdır, bu nedenle bu bir 2008 senaryosu değildir. 

Tedarik

1. Birinci sınıf bölgelerdeki en iyi NYC konut projeleri için arz nispeten düşüktür. 
2. Arz geçen yılın aynı ayına göre %10 azalmıştır. 
3. Lüks Konutlara baktığımızda, Boru Hattında bunlardan çok az sayıda olduğunu görüyoruz.
4. Arada sırada Manhattan'da toplu konut fırsatları arayan yatırımcılardan talepler alıyoruz. 2018 yılında, satılacak en az 50 birimi olan oldukça az sayıda ve çok sayıda bina vardı.  
5. Ancak iki ayrı yatırımcı için (biri çok büyük bir 1031 işlemi yapıyor) yakın zamanda bir analiz hazırlarken, önümüzdeki 3-5 yıl içinde 96. Cadde'nin altında piyasaya çıkacak çok az sayıda yıldız bina olduğunu ve satılacak 50'den fazla birimi olan bina sayısının dört yıl öncesine göre önemli ölçüde düştüğünü belirttim. 
6. The Cortland, One High Line ve One Wall Street gibi merakla beklediğimiz bazı binaların satışına başlandı. Bunların hepsi çok üst düzey projeler. Bunların ötesinde, birinci sınıf bölgelerde çok az sayıda üst düzey apartman dairesi var. 
7. Kaliteli ürün arzındaki eksiklik, arz ve talep dengesi sağlanana kadar fiyatları daha da yukarı çekecektir ve bu da muhtemelen yıllar alacaktır. 
8. Geçmişte geliştiricileri apartman daireleri ve kiralık binalar inşa etmeye teşvik eden 421a vergi indiriminin sona ermesi, boru hattında daha az yeni gelişmeye yol açtı.  
9. New York'un liberal politikacıları müteahhitleri inşaat yapmaya teşvik etme konusunda iştahlı değiller, dolayısıyla bu teşvikin geri geleceğini düşünmüyoruz. 
10. Elbette bu politikacılar dar görüşlü. Geliştiricilere teşvik verilmemesi sadece a) inşa edilen uygun fiyatlı konut miktarını azaltacak (Manhattan'daki yeni inşaat projeleri için bir gereklilik), b) şehir ve eyalet gelirlerini azaltacak ve c) kiracılar için kira oranlarını daha da artıracaktır. 

Miami 

Miami'nin yeni keşfedilen gücü:

1. Yüksek vergili eyaletlerden kaçan (varlıklı) sakinlerin büyük bir akını; 
2. Florida'nın pandemi sırasında çok gevşek kısıtlamalara sahip olması nedeniyle daha fazla özgürlük ve daha az covid kısıtlaması arayan sakinlerin akını;
3. Miami'ye taşınan hedge fonları ve teknoloji şirketlerinin akını; 
4. tek aile evleri ve apartman daireleri (özellikle büyük olanlar) arzının çok düşük olması; ve 
5. boş bir boru hattı. 

Son aylarda faaliyetler yavaşlamış olsa da bunun nedeni talep değil. Bu gerçekten arzla ilgili. Miami'de (ve tüm Güney Florida'da) müstakil evlere ve apartman dairelerine olan talep o kadar büyük ki, stoklar eriyip gitti. Ve bir sonraki inşaat döngüsü tüm hızıyla devam edene kadar yeni arzın piyasa üzerinde fazla bir etkisi olması beklenmiyor. Önümüzdeki 3 yıl içinde piyasaya neredeyse hiçbir şey çıkmayacağı için bu sürenin 5-7 yıl olmasını bekliyoruz.

Bunu aşağıdaki videomda derinlemesine tartışıyorum:

Başlıklar ve Ortalamalar

Compass'tan Leonard Steinberg'i dinlemekten her zaman keyif almışımdır. Yakın tarihli bir yazısında, alıcı ve satıcıları manşetlere inanmamaları ve ortalamalara çok fazla bakmamaları konusunda uyardı. Ve kesinlikle haklı.  

1. Gayrimenkul hiper-yerelleşmiştir. 
2. Bir pazardaki (veya ülke genelindeki) manşetleri başka bir pazarla karıştırmayın. 
3. Manhattan gerçekten eşsiz bir pazar (birçok nedenden dolayı) ve tarihin bize gösterdiği gibi ulusal trendler geçerli değil. 
4. Aynı şey, şu anda büyük bir büyüme dalgası yaşayan Miami için de söylenebilir. Bu nedenle CoreLogic'e göre Miami'de fiyat düşüşü görülme olasılığı çok düşüktür. 
5. Manhattan'da piyasanın ne kadar hiper yerel olabileceğini görüyoruz. Burada binaları ayrı ayrı değerlendiriyoruz, çünkü genellikle komşu binalar tamamen farklı fiyatlara, tamamen farklı talebe, tamamen farklı yörüngeye vb. sahip olabiliyor. 
6. Miami'de de piyasanın ne kadar hiper yerel olabildiğini görüyoruz. Sahildeki fiyatlar ve talebin anakaradaki bazı mahallelerdeki fiyatlar ve taleple neredeyse hiçbir ilişkisi yok. 

Bu nedenle, ortalamalara takılıp kalmayın, çünkü ortalamalar bize sadece bir bütün olarak piyasada neler olduğunu anlatır ve esasen belirli bir binada (veya bir bina hattında) neler olduğu hakkında hiçbir şey söylemez. 

Manhattan ve Miami piyasalarında yolunuzu bulmanıza yardımcı olmak için buradayız. Düşündüğünüz başka bir konuya ışık tutabilirsem benimle hızlı bir görüşme planlayın. Her iki piyasayı daha ayrıntılı olarak tartışmaktan, satmayı düşünüyorsanız eviniz için bir değerleme sağlamaktan veya size bir mülk araştırması göndermekten memnuniyet duyarım.

Mutlu Yazlar!

2021 yılı, hiç şüphesiz Manhattan'ın tarihindeki en iyi konut emlak yıllarından biri olacak ve sadece üçüncü çeyrekte kapalı satışlarda 9,5 milyar doları aşarak son 32 yılda bir çeyrekte en çok kapalı satış yapılan yıl olacak. 

Satış faaliyetleri, bastırılmış talebin serbest bırakılması, aşı kullanımının artması, makul fiyatlandırma, rekor düşük faiz oranları, daha geniş alanlara (veya açık alana sahip olanlara) geçiş ve artan kişisel servet ile teşvik edildi. 

Bu 9,5 milyar dolar, pazarın daha güncel bir barometresi olan çeyrekte imzalanan anlaşmaları değil, 2021'de kapanan anlaşmaları ifade ediyor. 

Yaz Sezonu İçin İmzalanan Sözleşmeler Azaldı, Ancak Çeyrek Dönemde Hala Rekor Seviyede

Aşağıdaki grafikte de görebileceğiniz gibi, sözleşme imzalama faaliyetleri yılın başından bu yana yüksek seviyelerde seyretmekle birlikte, giderek azalmaktadır. Yaz ayları genellikle yılın geri kalanına göre daha yavaş geçtiğinden, bu tür bir azalma mevsimselliğin bir sonucu olabilir. Bununla birlikte, bu çeyrekteki satışlar rekor kırmıştır. 

Bir önceki çeyreğe göre %29 daha düşük olmakla birlikte, bu çeyrekte 3.500 anlaşma imzalandı. Çeyrekte haftada 270 anlaşma ile bu sayı rekor kırdı. Ekim ayında da bu trend devam ederek haftada yaklaşık 305 anlaşma imzalandı.  

Satıcılar Mutlu, Ama Çok da Mutlu Değil 

2021'deki satıcılar, özellikle 2020'deki satışların azlığından sonra çok mutlu oldular. Alıcılar dışarıda, bu nedenle talep çok güçlü, özellikle de daha büyük daireleri bulacağınız lüks segmentte.

Yılın büyük bölümünde faaliyetler önemli ölçüde artmış olsa da korku henüz ortadan kalkmış değil, bu nedenle fiyatlar Covid öncesinin ötesine geçmiyor. 6-9'luk covid indirimi (geçen yıl ne zaman satın aldığınıza bağlı olarak) ortadan kalktı, ancak henüz 2019 seviyelerinin üzerinde fiyat artışları görmedik. 

Tüm bu hareketlilikle birlikte fiyatların yeniden yükselmeye hazır olduğu düşünülebilir. Genelde fiyat artışları, satış faaliyetlerinde belirgin bir iyileşmenin ardından 9 ila 12 ay içinde gerçekleşir. Takvimlerinizi kontrol edin, çünkü kısa süre içinde bu aşamaya girmeye başlayacağız.

Aşırı Fiyatlı Birimler Piyasada Duruyor

Fiyatlandırma 2019 seviyelerine göre yatay seyrettiğinden, 3. Çeyrek, bir mülkü hedeflenen fiyatlarla listelemenin zamanı değildi. Bu çeyrekte, piyasaya göre fiyatlandırılan mülklerin satışı 78 gün sürdü. Buna karşılık, fiyat ayarlaması gerektiren mülklerin satışı 181 gün sürdü - mevcut piyasaya göre fiyatlandırılanların iki katından fazla (2,3 kat). 

Çeyrekteki Güncel Fiyatlandırma

Not: Genellikle çeyrek rakamlarını bir önceki çeyrekle karşılaştırmayı severim, ancak 2020'nin 3. çeyreğinde çeyrek satış hacminin üçte biri New York'un en pahalı yeni apartman binası olan 220 Central Park South'taki kapanışlara atfedildi. Ortalama 37 milyon dolar fiyatla 16 ünite toplam 592 milyon dolara satıldı. Buna göre, size sadece mevcut çeyreğin rakamlarını gösteriyorum. Daha detaylı bilgi almak isterseniz lütfen bana ulaşın. 

Diğer İlginç İstatistikler:

• Satış faaliyetleri son 32 yılın en yüksek oranına ulaştı. 
• Rekor düşük faiz oranlarına rağmen işlemlerin yaklaşık %50'si nakit olarak gerçekleşti
• 3 milyon doların altındaki Yeni Geliştirme satışları 3 milyon doların üzerindekilere kıyasla 2 kat daha hızlı artmış olsa da geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla iki katına çıkmıştır. Yeni Geliştirme'de daha küçük ölçekli birimlere geçiş, fiyat eğilimini aşağı çekti.
• Tüm segmentlerdeki liste iskontosu bu çeyrekte ortalama %5,3 olarak gerçekleşmiştir
• Satılık tüm envanterin satılması için gereken ay sayısını ifade eden Toplam Konut ve Kümes Arzı Aylığı sadece 5,1'e düşmüştür. 
  
  

Dibi kaçırdınız. İyileşmeyi kaçırmayın! 

Sözleşme Faaliyetleri Patlarken Manhattan Piyasanın Dip Noktasını Geçti

2021'in ikinci çeyreği gişe rekorları kırarak şehir yaşamının öldüğü konusunda herkesin yanıldığını kanıtladı. Manhattan son 6 yılın en iyi ilkbahar satış sezonunu yaşadı ve 2007'den bu yana en yüksek satış aktivitesine sahip oldu.

Bekleyen talep, makul fiyatlandırma, düşük faiz oranları, geniş alanlara (veya açık alana sahip olanlara) yükseltme isteği, artan kişisel servet ve daha büyük bir alıcı havuzu satış hacmini artırdı. Özetle, bilim ve buna bağlı olarak yenilenen iyimserlik sayesinde şehir patlama yaşıyor.

Not: Bu güncelleme için 2021'in 2. çeyreğini 2019'un 2. çeyreğiyle karşılaştırdım ki bu, NYC'nin kilitlendiği 2020'nin 2. çeyreğinden çok daha uygun. 

İmzalanan Sözleşmeler Hızla Artıyor

Bu çeyrekte imzalanan kontratlar 2019'un aynı çeyreğine kıyasla %60 arttı. Bu anlaşmaların çoğu 2021'in 3. çeyreğine kadar kapanmayacak ve bu çeyrekte sözleşmeye bağlanan dairelerin hacmi ve karışımı göz önüne alındığında, bu tarihte bazı olumlu fiyat hareketleri görmeyi bekliyoruz. 

Daha Büyük Daireler Yeniden Moda

Süper-prime piyasası (>10 milyon $), orijinal fiyatlarından çift haneli indirimlerin de etkisiyle en iyi ilk yarıyı geçirdi. Buna ek olarak, büyük dairelerin satışında kayda değer bir artış oldu ve bu da >5 milyon $ piyasası için harika oldu. 

Daha büyük dairelerin satışına önemli bir geçiş içeren satış karışımı, fiyat eğilimlerini çarpıtarak, medyan satış fiyatını 2019'un 2. çeyreğinde 1.215.000 $'a ulaşmasından bu yana en yüksek olan 1.130.000 $'a yükseltirken, satışların karışımı nedeniyle fiyat eğilimleri çarpıtıldı.

Covid İndirim Dağıtımı

Geçen yılın aynı çeyreği ile karşılaştırıldığında, ortalama metrekare fiyatı %3,6 düşmüştür. Bu durum "Covid indirimi" olarak müjdelenmiştir. İlk çeyrekte bu fark %9 olarak gerçekleşmişti, bu da covid indiriminin hızla daraldığını gösteriyor. İşverenlerin "evden çalışmayı" durdurması veya sınırlandırması nedeniyle covid indiriminin 3. çeyrekte dağılmasını ve 4. çeyrekte ortadan kalkmasını bekliyoruz.

Çeyrekte Güncel Fiyatlandırma: 

Diğer İlginç İstatistikler:

• Konut satış faaliyetleri son 30 yılın en yüksek oranına ulaştı. 
• Yeni Geliştirme satışları son üç yılın en yüksek seviyesi olan 3 milyon doların üzerinde gerçekleşmiştir. 
• Satış faaliyetlerinin piyasaya çıkan yeni envanterden daha hızlı artması, arz aylarının son 4 yılın en yüksek hızı olan 6,9 aya gerilemesine neden oldu. 
• Genel liste indirimi %6,4 oldu 

Eğer dibi kaçırdıysanız, toparlanmayı da kaçırmayın! 

Nisan 2021 Sözleşmeler Üst

Mart 14 Yıllık Rekor

Manhattan'daki sözleşme faaliyetleri Nisan 2021'de de artmaya devam ederek 1.607 sözleşme ile Mart ayındaki 14 yıllık rekor olan 1.500 sözleşmeyi geride bırakarak yeni bir rekora imza attı. Mayıs ayının ilk haftası da bu eğilimi devam ettirdi ve şu ana kadar Mayıs ayı Nisan ayına yetişme yolunda ilerliyor.

İmzalanan 1.607 sözleşme, Covid öncesi karşılaştırılabilir bir ay olan Nisan 2019'dan %50 daha yüksektir. Nisan 2020'de sadece 213 sözleşme imzalanmıştır (muhtemelen Covid öncesi başlatılmıştır. Hatırlatmak gerekirse, New York'ta Mart sonundan Haziran 2020 sonuna kadar evlerin gösterimi yasaklanmıştı.

Lüks cephesinde, Real Deal'a göre, Nisan ayı sonuna kadar 652 lüks sözleşme imzalandı; bu rakam 2020 yılının tamamında imzalanan tüm lüks sözleşmelerden daha fazla.

Yeni geliştirme cephesinde ise Mart ayında 165 olan sözleşme sayısı Nisan ayında 235'e yükseldi. Bu, Manhattan'ın yeni geliştirme segmentinde son üç yılın en yüksek faaliyet seviyesi oldu.

Manhattan Küllerinden Doğuyor

Manhattan adasının "Covid göçü" ile sarsıldığı ve 90 gün boyunca fiziksel olarak kapalı kaldığı son derece hayal kırıklığı yaratan 2020 yılının ardından, Manhattan konut satış piyasası 2021'in ilk çeyreğinde küllerinden doğdu. Piyasa Kasım ve Aralık 2020'de yükselişe geçerken, 2021'in ilk çeyreğinde ve özellikle Mart 2021'de çarpıcı satış faaliyetleri görüldü. 

2021'in 1. Çeyreğinde Satış Faaliyetleri Arttı

Manhattan'da satışlar Mart 2021'de büyük bir hızla artarak 1.500'ün üzerinde sözleşme imzalandı ve bu rakam son 14 yılın en iyi tek ayı oldu. Ocak ve Şubat 2021'de bile satış hacmi, aşağıda gösterildiği gibi, en azından son üç yıldır bir önceki yılın aylarını geride bıraktı:

Alıcılar, rekor düşük mortgage oranları ve düşük fiyatların birleşiminden faydalanıyor. Ayrıca, Trump'ı ezici bir çoğunlukla reddettiği için New York'u cezalandırmaya kararlı olan son yönetimin aksine, NYC'nin halihazırda faydalandığı yeni yönetimden de cesaret alıyorlar.  

Fiyatlar Düştü, Ancak Serbest Düşüşte Değil

Fiyatlar düşmüş olsa da, bazı insanların tahmin ettiği gibi dibe vurmadı. Manhattan'da bir apartman dairesinin metrekare fiyatı 2021'in 1. çeyreğinde 2020'nin 1. çeyreğine kıyasla %8,8 daha düşüktü. Ekonomist Robert Schiller'e göre, 2018'de yürürlüğe giren ve NYC'deki fiyatları ortalama %11 oranında düşüren SALT sınırından bu yana fiyatların düşmesi de buna ekleniyor. Dolayısıyla fiyatlar birkaç yıl önceki zirve noktasından çok uzakta ve geri dönmeye hazır. "Mavi" bir yönetimle, mavi eyaletleri cezalandıran SALT sınırının 2021'de ortadan kalkma şansı yüksek. Bu, emlak fiyatlarına fayda sağlayacak ve düşük vergili eyaletlere göçü hafifletecektir. 

Yeni Geliştirme Anlaşmaları Devam Ediyor

Üç yıl önce tanıtılan projelerde fiyatlar önemli ölçüde düşürüldüğünden, Yeni Geliştirme pazarlıkları hala mevcut. Ancak yakın zamanda lansmanı yapılan projeler mevcut pazara göre fiyatlandırıldığından çok fazla indirim söz konusu değil. İndirimlerin bir kısmı daha düşük fiyatlarda görünürken, indirimlerin çoğu kapanış maliyeti imtiyazlarında gizleniyor. Bunlar metrekare başına fiyat rakamlarında görünmüyor. Yeni geliştirmelerdeki indirimlerin büyüklüğü, projenin ne zaman başlatıldığı, bugüne kadarki satış hızı, belirli bir hatta mevcut kalan birim sayısı, sermaye yığınındaki öz sermaye ortakları ve en önemlisi kredi verenlerin minimum serbest bırakma fiyatları (fiyatı gerçekten bankalar kontrol eder, geliştirici değil) gibi faktörlere bağlı olduğu için büyük ölçüde değişir. 

Yeni Geliştirme'de en iyi fırsatı yakalamak için açık fikirli olmanız ve en yüksek indirimleri almayacak bir şeye odaklanmamanız gerekir. Örneğin, geliştiriciler ne açık alana sahip dairelerde ne de neredeyse tükenmiş hatlarda büyük indirimler sunuyor.

Aşağıdaki grafik, yeni geliştirme fiyatlarının birkaç ay önceki düşük seviyelerinden nasıl bir miktar geri geldiğini göstermektedir. 

Aşılar Güven Aşılıyor

NYC aşılandıkça emlak fiyatlarının İlkbahar/Yaz aylarında ve yılın geri kalanında yükselmeye başlamasını bekliyoruz. Şu ana kadar Manhattanlıların %44'ü ilk doz aşılarını olmuş ve %27'si de tamamen aşılanmıştır. Nüfusun %70'inin tamamen aşılanmasıyla birlikte, restoranlar ve sinema salonlarının tamamen açılması (şu anda kısmen açık), Broadway Gösterileri ve Spor salonları vb. dahil olmak üzere faaliyetler normale dönecektir. Ardından, pazarda ilave dramatik değişimler bekliyoruz. Ülke bu yılın sonlarına doğru yabancılara yeniden açıldığında, Manhattan'daki emlak piyasasının aşırı hızlanmasını bekliyoruz!

İşaretler Pazarın Yükselmeye Devam Edeceğini Gösteriyor

Potansiyel SALT sınırının kaldırılması, yeni inşaat izinlerinin azlığı (geçen yıl yeni inşaatlar durdurulduğundan beri) ve şehrin tamamen yeniden açılması, Lehman krizinden sonra gördüğümüz gibi önümüzdeki 4-5 yıl boyunca Manhattan emlak fiyatları için iyiye işaret olacaktır.  

Satın almayı düşünüyorsanız, en iyi fiyatları almak için bunu şimdi yapın. Ekim 2020'de 9.600 adetlik rekor satıştan Mart 2021 sonunda 7.000 adede gerileyen envanter hala biraz yüksek. Ancak, satışlar ilk çeyrekteki gibi devam ederse, yaz başında satıcılar piyasasında olacağız. Ekonomi ısındıkça faiz oranları da artacak ve aynı eve sahip olmak daha pahalı hale gelecek.

Manhattan Pazarı hareket ediyor... şimdi sıra SİZDE! 

Manhattan Pazarı 2021 Yılına Artan Satış Faaliyetleriyle İyi Bir Başlangıç Yaptı

Manhattan emlak piyasası Covid'in etkileri nedeniyle hala zorlanırken, 2020'nin dördüncü çeyreğinde ve hatta Ocak 2021'de, bu etkiyle belirgin bir iyileşme görüldü:

• Alıcı güvenini artıran olumlu aşı haberleri ve piyasaya sürülmesi,
• Tarihsel olarak düşük faiz oranları,
• İndirim sunan satıcılar (ve geliştiriciler) (ortalama Covid indirimi %10 idi, düşük fiyatlı birimler için çok daha az ve yüksek fiyatlı birimler için çok daha fazla)
• Üç aylık karantinadan kaynaklanan talep artışı
• NYC'ye uygun yeni bir yönetim ve
• NYC'de fiyatları %11 oranında düşüren SALT sınırının potansiyel olarak kaldırılması (Zandi'ye göre) 

Dördüncü çeyrekte imzalanan sözleşmeler 2019'un aynı çeyreğine kıyasla yaklaşık %8 arttı. Ocak 2021'de konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %50, kooperatif satışları ise %167 artış gösterdi. Hepsi iyi haber! Bununla birlikte, mevcut yüksek satılık envanter arzı, 2021'de alıcılara fayda sağlayacak olan pazar için bir rüzgar oluşturuyor. 

Kiralama piyasasında da son birkaç ayda bir toparlanma görüldü. Ancak şirketler çalışanlarından ofislerine dönmelerini isteyene kadar kiralama piyasası durgun kalmaya devam edecek. Birkaç ay içinde kiralamalarda hızlı bir dönüş bekliyoruz. 

Çıkarımlar:

• Bu bir alıcı pazarı, ancak en iyi fırsatlar için fırsat penceresi kapanıyor,
• Fiyatlar düştü ama çökmedi,
• Lüks alıcılar pazara geri döndü - yılın büyük bir bölümünde yoktular, 
• Envanter Ekim ayındaki dramatik zirvesinden çok daha düşük, ancak hala yüksek bir seviyede,
• Bir geliştiriciden büyük bir daire satın almak için harika bir zaman - yeni gelişmeler şimdiye kadar gördüğümüz en yüksek indirim ve imtiyazlardan bazılarını gördü. 

Manhattan Pazarı 2020'nin 4. Çeyreğinde Toparlandı

Manşet haberlerde insanların büyük şehirlerden kaçtığından bahsedilirken, müşterilerimin Manhattan'da imzalanan sözleşme faaliyetlerinin son birkaç aydır güçlü olduğunu duyduklarında neden şaşırdıklarına şaşmamak gerek. Ekim ve Kasım 2020'de aylık ortalama 855 sözleşme imzalanırken, Aralık 2020'de imzalanan sözleşmeler Aralık 2019'da imzalanan 717 sözleşmeyi aşma yolunda ilerliyor. Aralık ortasına kadar olan üç aylık dönemde imzalanan sözleşme sayısı şimdiden geçen yılın aynı dönemini geride bıraktı. 

Aşıya duyulan güven ve satıcıların fiyat indirimlerine boyun eğmesi, alıcıları tekrar piyasaya soktu. Bu sözleşme faaliyetlerinin çoğu 3 Milyon $ ve altı segmentte gerçekleşirken, lüks sektör hala cansız ancak iyileşiyor. 

Aşağıda görebileceğiniz gibi, 5 milyon doların üzerinde imzalanan sözleşmelerin sayısı artmaya devam ediyor ve en büyük indirimleri gördüğümüz segment de bu. 

Envanter Zirveden Keskin Bir Düşüş Gösterdi, Ancak Hala Yüksek

Hareketlilik ve güven, Ekim 2020'de yaklaşık 9.600 olan Manhattan'daki satılık mülk arzını bugün 8.000'e düşürdü. 

Envanter seviyelerinin 6.600 olduğu geçen yılsonuna kıyasla %20 artmış olmasına rağmen, envanter seviyelerinin zirve noktasından %17 düştüğünü görmekten mutluluk duyuyoruz. Ekim ayında envanterdeki bu çok keskin dönüş, muhtemelen Pfizer ve Moderns'den gelen mükemmel aşı haberlerinin bir sonucuydu. Umarız bu durum satıcıları çok fazla cesaretlendirmez.

Aşı tamamen uygulanana kadar, NYC'de anlaşmalar yapılmasını bekliyoruz. Zaman geçtikçe ve faaliyetler arttıkça, Satıcıların eskisi gibi indirim yapmasını beklemiyoruz. Sanki piyasanın dibini çoktan geçmişiz gibi hissediyoruz, ancak yine de bir alıcının NYC'de şimdiye kadar önemli indirimler alabileceği bir dönemdeyiz. 

İndirimler nerede şimdi?

Ortalama "Covid indirimi", 4 milyon doların üzerindeki segmentte daha yüksek olmasına rağmen, %10 civarında olmuştur. Urban Digs, 2020'nin 4. Çeyreğindeki kapalı satışları analiz etti ve şunları buldu 

• 2 milyon doların altında - ortalama %5 indirim
• 2 ila 4 milyon dolar - ortalama %10,4 indirim
• 4 milyon doların üzerinde - ortalama %13,5 indirim

Elbette bunlar ortalamalardır ve yalnızca fiyatları hesaba katmaktadır, geliştiricilerin anlaşmaları tamamlamak için sundukları kapanış maliyeti kredileri vb. gibi diğer eşantiyonları hesaba katmamaktadır. Manhattan emlak piyasasının, 2017'nin sonlarında SALT vergi değişikliğinin gerçekleşmesinin ardından zaten bir darbe aldığını ve piyasanın 2019'un 3. çeyreğinde dibe vurduğunu belirtmek önemlidir. Bu nedenle, Covid devreye girmeden önce fiyatlar zaten önemli bir darbe almıştı. Ek Covid indirimi, alıcılar için sadece pastanın üzerindeki krema. 

Yeni Geliştirme 

İndirimler gerçekten de binanın bulunduğu yer, kaç birimin satıldığı, geliştirici, borç veren vb. ile ilgili herhangi bir özel sorun gibi birçok faktöre bağlıdır. Ayrıca, binanın hangi hattını satın alıyorsunuz? Geliştirici, binadaki en iyi hattın birimlerinin %50'sini ve diğer hattın %0'ını sattıysa, her iki hatta da aynı indirimi beklememelisiniz. 

Şu anda, yeni geliştirme indirimleri çok çeşitli ve gerçekten de binanın kendisini etkileyen birçok faktöre bağlı. Geliştiriciler, asgari satış fiyatlarını belirleyen bankalarına karşı borçlu olduklarından, doğrudan indirimlerden ziyade cömert kapanış kredileri sunmaya daha yatkındırlar. Bununla birlikte, fiyat indirimleri ve kapanış kredilerinin bir kombinasyonunu da gördük. 

Ortalama indirim, yeni geliştirme artı kapanış kredilerinde %10'dur, ancak bunu zaten indirimli fiyatlara ek olarak sunan bazı gelişmeler de vardır. NY Eyaleti Başsavcılığına sunulan orijinal fiyat olan Çizelge A fiyatlandırmasında %20-30 indirim görmek duyulmamış bir şey değildir. 

Geliştiriciler, bu masrafların bir kısmı da dahil olmak üzere, alıcının kapanış masraflarının en azından bir kısmını karşılamaktadır:

• Transfer Vergileri (yaklaşık %2)
• Konak Vergisi (%1'den başlayan ve 25 milyon doların üzerindeyse %4'e kadar çıkan kademeli ölçek)
• Otopark - birime bağlı olarak dahil edilebilir
• Depolama - dahil edilebilir 
• Ortak Masraflar - 1 yıllık ortak masrafları ödeyebilir. 

Bazı geliştiriciler hiç pazarlık yapmıyor ya da binalarında çok özel bir şey varsa sadece transfer vergilerini karşılıyor olabilirler. Örneğin, Park Loggia'nın Central Park manzaralı terasları sorulan fiyatlardan işlem görmektedir. Benson'ın UES'deki Madison Avenue'de sadece birkaç birimi var ve bunlar da istenen fiyatlardan işlem görüyor. Kendi kendini finanse eden ve bu nedenle başkalarına borçlu olmayan diğer binalar da pazarlık yapmıyor. Ancak bunlar çok az sayıda. 

Makro Çıkarımlar:

• Bu muhtemelen NYC'nin son 20 yılı aşkın süredir gördüğü en büyük yeni geliştirme alıcı pazarıdır. 
• Mali bir kriz içinde değiliz; muhtemelen çözülmüş olan bir sağlık krizi içindeyiz.
• 2008/2009 Büyük Durgunluk, 2000 Teknoloji Balonu ya da 11 Eylül gibi korku ve sokakta paranın olmadığı dönemlerle aynı durumda değiliz.
• Bankalar ve beyaz yakalılar nakde boğulmuş durumda ve DJIA 30.000'in üzerinde (2009'daki gibi 6.000 değil).
• Korku satıcıların içinde. Alıcıların bu korkudan faydalanmak için kısa bir süreleri var.
• Kenarda oturanlar için, indirim almak için bir teklif yapmanız gerektiğini unutmayın. Kazanmak için oynamalısınız!

Yılı kapatırken herkese mutlu bir tatil diliyoruz. 2021'in 2020'den daha iyi geçmesi için dua ediyoruz. 

Manhattan Emlak Piyasası

Ekim 2020'de Geri Dönüyor

New York emlak piyasasında neler olup bittiğini gerçek zamanlı olarak anlamak için baktığımız ilk ölçüt, belirli bir ay boyunca imzalanan sözleşme sayısıdır. Ekim ayında imzalanan sözleşmeler önemli ölçüde toparlanarak Eylül 2020'ye kıyasla %30 ve Ekim 2019'a kıyasla %4 artışla 874'e ulaştı. Bu, Manhattan emlak piyasasının Covid krizinin derinliklerinden geri döndüğünün açık bir kanıtıdır. Buna ek olarak, Ekim ayında imzalanan sözleşmeler, Covid'den önce bile 2020'deki diğer tüm aylardan daha yüksekti ve bu durum aşağıdaki grafikte oldukça açık bir şekilde görülüyor.

Büyük biletli Manhattan alıcıları geri döndü

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

Manhattan Envanteri zirveye ulaşmış görünüyor

Envanter veya arz, Ekim ayı ortasında 9.628 satılık mülkle rekor kırdı ve şimdi azalıyor gibi görünüyor. Aylık yeni arz Eylül 2020'ye göre %21, Ekim 2019'a göre ise %1,2 azaldı. Bu, envanterdeki büyümenin yavaşladığını gösteriyor, ancak envanter seviyelerinin birikmesinin normal seviyelere dönmesi biraz zaman alacak. Bu nedenle, virüsün neden olduğu en yüksek belirsizliği geçmiş olmamıza rağmen, alıcılar için fırsatın henüz azalmadığını düşünüyoruz. Son birkaç hafta içinde envanter seviyeleri azaldı ve 6 Kasım Cuma günü itibariyle satılık mülk sayısı 9.255'e düştü. Geçen yıl bu zamanlarda envanterin yaklaşık 7.700 olduğu düşünüldüğünde, bu çok büyük bir satılık mülk sayısıdır. 

New York'un banliyölerinde konut satışları zirveyi geride bıraktı 

Westchester, Greenwich, Long Island ve Hamptons'da satışlar yüksek seviyelerde seyretmeye devam ederken, New York banliyölerinde geçtiğimiz yaz yaşanan zirve noktasından sonra satış faaliyetleri düşüşe geçti. 

Seçimler bittiğine ve Pfizer %90 etkili bir aşı geliştirdiğini açıkladığına göre, pazarın Manhattan'da canlanmaya devam edeceğine inanıyoruz. 

NYC'de Satın Almak İçin En İyi Zaman

10 Yılı Aşkın Sürede

NYC emlak piyasasının yeniden açılmasının üzerinden üç ay geçti. Birçok zorluk yaşanmış olsa da şehir toparlanıyor. İmzalanan sözleşmelerin ve bekleyen satışların artması açısından yaşam belirtileri görmeye başlıyoruz. Ancak, daha önümüzde uzun bir yol var, bu da akıllı para için büyük bir fırsat olduğu anlamına geliyor.

Restoranlar, spor salonları, ofisler ve müzelerin yeniden açılmasıyla NYC çok daha yoğun bir havaya büründü. New Yorklular sosyal mesafelerini koruyor ve dini olarak maske takıyor, bu da şehirdeki virüsü bastırdı.

Bir adım geri çekilip 30.000 feet yükseklikten emlak piyasasının büyük resmine baktığımızda, Manhattan'da satın almak için doğru zaman olduğunu biliyoruz. Eğer 2001 veya 2009'da satın aldıysanız, NYC' nin her zamankinden daha güçlü bir şekilde toparlanacağını zaten biliyorsunuz. Bu nedenle, bir an durup 18 ay sonra nerede olacağınızı düşünmenizi rica ediyorum. Eminim, kenarda oturan alıcılar NYC'yi satın almak için daha önce harekete geçmedikleri için pişman olacaklar.

İşte şu anda piyasada neler olup bittiğine dair ana çıkarımlarımız:

1. Covid, Manhattan'da düşük fiyatlarla satın almak için geçici bir fırsat yarattı. 
2. Yukarıdaki Piyasa nabzı grafiği bekleyen satışları ve envanteri dikkate almaktadır. NYC'nin bir alıcı piyasasında olduğunu ve toparlanmaya başladığını açıkça göstermektedir. 
3. Ciddi satıcılar mülklerini makul fiyatlarla listeliyor ya da indirim yapıyor. Özellikle de birkaç yıl önce duyulmamış ve birkaç yıl içinde de duyulmayacak fiyat indirimleri ve imtiyazlar sunan geliştiriciler.
4. Ortalama indirim %8 iken, en pahalı mülklerde çok daha yüksek indirimler (2x - 3x) görüyoruz.
5. Fırsat penceresi şimdi... Bu pencere ne zaman kapanacak? Muhtemelen 2021'in 2. çeyreğinden önce kapanacak ve en iyi fırsatlar 2020'nin 4. çeyreğinde, iyi fırsatlar ise 2021'in 1. çeyreğinde gerçekleşecek. Bir aşının etkili olduğu ve dağıtıma hazır olduğu açıklandığında, satıcılar daha fazla güven duyacaktır - bu yüzden şimdi saldırmanızı öneririz! Siz kapanışı yaptığınızda 2021'de ve yeni bir pazarda olacağız.
6. 7 trilyon dolarlık devlet teşviki (2008'dekinden 14 kat daha fazla) risklerin düşük olduğu anlamına geliyor. Bu 2008 değil. Bankalar sağlıklı ve Fed desteği hiç bu kadar büyük olmamıştı.
7. Rekor düzeyde yüksek borsa değerlemeleri (hükümetin teşviklerinin bir yan ürünü) Federal Rezerv'in ekonomiyi canlandırmak için elinden gelen her şeyi yaptığını gösteriyor. Aynı zamanda yatırımcıların ABD ekonomisine güven duyduğunu ve Covid'in kısa sürede kontrol altına alınarak tarihe karışacağını gösteriyor.
8. New York, Haziran ayından bu yana virüsü bastırma konusunda Federal Hükümetten çok daha etkili bir yönetim sergilemektedir. Kent sakinleri sosyal mesafeyi koruyarak, büyük etkinliklerden kaçınarak ve New Yorklu dostlarını korumak için maske takarak üzerlerine düşeni yapıyorlar. Basın New York'un tamamını tek bir grupta toplasa da, en çok Covid enfeksiyonu Manhattan'da değil Queens ve Brooklyn'de görülmüştür. Haberlerin hiçbir yerinde bundan bahsedildiğini görmedik.
9. Satış piyasası artık karantinanın yarattığı serbest düşüşte değil. Bekleyen satışlar Eylül ayında önemli ölçüde artarak köşeyi döndü ve piyasa gerçek dip noktasını geçti.

Urbardigs'ten nezaket tabloları

Güncel En İyi Seçimlerimiz:

 

East Village 'daki bu indirimli fiyatlı büyük boy 2 yatak odalı daire, 2017 yılında liste fiyatından 400 bin dolar daha fazla bir fiyata 3,4 milyon dolara yeni inşaat olarak satılmıştır. Bu, muhteşem kanatlı pencerelere sahip 2015 butik bir binadır. Daha fazla bilgi edinin.

20 Batı 53 Sokak - Birim 22A
4.750.000 $ / ft² başına 2.748 $
600.000 $ İndirimli / 2017'de 5,7 milyon $'a Satıldı

2 Yatak / 2,5 Banyo / 1.728 ft²
Bakım: 3.792 $/ R.E. Vergileri2.414 $

New York'un en iyi otellerinden biri olan Baccarat Hotel and Residences'da yaşayın. İlk sahibi bu daire için 5,7 milyon dolar ödedi, bu yüzden 1 milyon dolarlık bir indirimle çok motive oldular. Daha fazla bilgi edinin.

540 Batı 28 Batı Caddesi - Birim 3A
885,000 $ / ft² başına 1,560 $

Stüdyo / 1 Banyo / 567 ft²
Bakım: $606 / R.E. Vergileri $629

Batı Chelsea 'deki +Art'ta bulunan bu stüdyo 885 bin dolarla gerçekten iyi fiyatlandırılmış. Son olarak, satıcılar birkaç yıl öncesinin cazip fiyatlarını değil, satmak için fiyatlandırılmış daireleri listeliyor. Hudson Yards ve High Line'a yakın! Daha fazlasını öğrenin.

Son olarak, piyasayı daha ayrıntılı olarak tartışmak için bir yakınlaştırma görüşmesi yapmak isterseniz, aşağıdan benimle bir zaman aralığı seçmeniz yeterlidir:

Bir Arama Planlayın

Farklı Bir NYC Yazı 

Yılın bu zamanlarında, genellikle 2. Çeyrek Manhattan Piyasa Raporları hakkında bir güncelleme yaparım. Ancak 2020'nin 2. çeyreği tamamen farklı bir dönemdi çünkü Manhattan emlak piyasası 2. çeyreği oluşturan 13 haftanın 12'sinde kapalıydı. 

NYC'de neler olup bittiğinin farkında olmayanlar için, 23 Mart 2020'de NYC kilitlenme moduna geçti ve 90 gün sonra 22 Haziran 2020'de yeniden ortaya çıktı. Bu süre zarfında hiçbir fiziksel gösterime izin verilmedi. Satıcılar piyasadaki mülklerini geri çektiği veya listelemeyi ertelediği için kriz sırasında envanter önemli ölçüde düştü. Ancak şimdi, mülkler piyasaya geri döndü ve envanter geçen yılın aynı dönemine göre %8 arttı.  

Geçtiğimiz ay boyunca piyasa yavaş yavaş geri dönüyor, ancak henüz normal seviyelere gelmesi gerekmiyor. 5 hafta önce yeniden açıldığından beri

• İmzalanan sözleşmelerin %84'ü 3 milyon doların altındaydı.
• NYC'nin yakında normale döneceğini bildikleri için bu alıcıların bazılarında şaşırtıcı bir aciliyet var. 

• Birçok insan hala yazlık evlerinde olduğundan ve seyahat kısıtlamaları hala yürürlükte olduğundan, pazarın üst ucunda pek bir şey olmuyor.
• Fed'in fon oranını sıfıra indirmesiyle mortgage faiz oranları rekor düşük seviyelere (%3'ün altında) indi.
• Genel göstergeler Covid öncesi seviyelerin %8-10 altında fiyatlandırmaya işaret ediyor, ancak bu durum tüm fiyat noktalarında geçerli değil. 
• Yeni geliştirme için, projeye bağlı olarak kapanış maliyetleri ve fiyat indirimlerinin toplamı %8-12 civarındadır. 
• En büyük indirimler, bazı geliştiricilerin listelerini yeniden fiyatlandırdığı ve alıcının kapanış masraflarının çoğunu üstlenerek şimdi işlem yapmak için çok cazip teşvikler sunduğu üst düzey pazarda gerçekleşti.  
• 5 milyon dolar ve üzerindeki yeniden satışlar her hafta gösterilmek için talep almıyor. Bu nedenle, daha büyük bir mülkün ciddi satıcıları, COVID öncesi fiyattan en az %10 ve muhtemelen daha fazla indirim yapmaya hazır olmalıdır. 
• Fiyatlar düştükçe indirimler de azalmakta, 1 milyon doların altında çok az indirim yapılmaktadır.

Kiralıklar:

• Kiralık envanterinin yüksek olmasına rağmen, piyasada özellikle aylık 10.000 $ ve altındaki kira sözleşmelerinde istikrarlı bir akış görülüyor. İndirimli de olsa! 

Sırada ne var?

Henüz yeni bir gerçekliğin ilk aşamalarındayız, ancak COVID açısından New York City şu anda ülkenin %80'inden daha güvenli bir bahis!  

New York güvenlik protokollerini koruyabilir ve viral enfeksiyonları düşük tutabilirse ve aşı denemeleri ve tedavi edici ilaçlar (Remdesivir gibi) konusunda çok olumlu haberler gelmeye devam ederse, tarih NYC gayrimenkullerinin hızla toparlanacağını gösteriyor.  

Şu anda, NYC için Nisan / Mayıs zaman dilimi olan en yüksek belirsizliği geride bıraktık, bu yüzden belki de en iyi fırsatların en iyisi geride kaldı. Ancak, alıcıların da harika fırsatlar elde etmek için önümüzdeki 4-5 aya sahip olacağına inanıyoruz. İşe yarayacağı bilinen bir aşı bulunduğunda, ki büyük ihtimalle sonbaharda bir aşı göreceğiz, New York her zamankinden daha iyi olacak. 

Sorularınız mı var? Benimle sohbet etmek için bir zaman planlayın. 

Yazın tadını çıkarın! 

Anthony

Koronavirüsün Manhattan Emlak Fiyatları Üzerindeki Etkisi

Bu beklenmedik küresel krizin ortasında, COVID-19 'un Manhattan emlak piyasası fiyatları üzerindeki etkisine ilişkin çok sayıda soru aldık. Umarım bu çalkantılı dönemde herkes güvende ve sağlıklı kalır. Bundan sonra ne olacağı belirsizliğini korurken, NYC emlak piyasasına ilişkin son bilgileri burada bulabilirsiniz.

Mart ayının sonlarında New York, halk sağlığı krizinin önüne geçebilmek için "tıbbi olarak indüklenmiş komaya" sokuldu. Sonuç olarak, New York emlak piyasası son iki ay boyunca minimum yeni sözleşme faaliyeti ile tamamen zaman içinde donduruldu. Manhattan'daki apartman dairelerinin ve evlerin fiziksel olarak gösterilmesi New York Eyaleti tarafından yasaklandı. Ve New York City Mart ayının ortasından bu yana neredeyse kilitlenmiş durumda. Bununla birlikte, pandemi vurmadan önce üzerinde çalışılan anlaşmalar sanal olarak kapanabildi ve bankalar ipotekleri finanse etmeye devam etti. 

Şu anda Mayıs ayının ortasındayız ve New York krizin zirve noktasından bir ay geçmiş ve kendi kendine oluşturduğu komadan uyanmış durumda. New York Valisi Andrew Cuomo'nun liderliği sayesinde New York eğriyi başarıyla düzleştirdi ve bu krizden çıkış yolunu yönetiyor. Henüz %100 kurtulmuş olmasak da, önümüzdeki birkaç hafta ve ay içinde aşamalı bir yeniden açılış planlanıyor. Manhattan' daki pek çok apartman 15 Mayıs itibariyle taşınma ve taşınma moratoryumunu kaldıracak ve biz de Haziran ayı içerisinde gösterme moratoryumunun kaldırılmasını bekliyoruz. 

Dikiz aynasından Ocak ve Şubat 2020'ye baktığımızda, sözleşme faaliyetlerinin geçen yılın aynı dönemlerine göre %15 arttığını görüyoruz ve bu da Bahar 2020'nin çok sağlam bir satış sezonu olacağına işaret ediyor. Ne yazık ki artık durum böyle değil! Şu anda, satılık apartman dairesi ve kooperatif envanteri dramatik bir şekilde daraldı, sadece 5.000 ünite satılık olarak listelendi, bu da normal Bahar satış sezonu envanter seviyelerinden% 50 daha düşük. Bir mülkün satış için listelendiği gün sayısını hesaplayan piyasadaki gün sayısı bile listeleme portalları tarafından donduruldu, çünkü mülk gösterimi moratoryumu uygulandıktan sonra bu hesaplama anlamsız hale geldi. Peki, Manhattan emlak fiyatları üzerindeki etkisi ne oldu?

Virüsün Manhattan emlak fiyatları üzerindeki etkisinden çıkarım yapmak için henüz erken olsa da, eski Federal Rezerv Bankası Başkanı Ben Bernanke, bu ekonomik duraklamanın ekonomik bir depresyondan ziyade doğal bir felakete benzediğini belirtti. Bu, 2008'de ya da Büyük Buhran'da olduğu gibi finansal sistemdeki bir çöküşün sonucu değildir. Bankalar güçlü ve iyi sermayelendirilmiş durumda. Neyse ki Fed parasal teşvik konusunda, yönetim de mali teşvik konusunda hızlı hareket etti. 

Tüm bunların iyi tarafı, NYC emlak fiyatlarının rekor düşük faiz oranlarından ve rekor niceliksel gevşemeden önemli ölçüde faydalanacak olmasıdır. Varlık fiyatları enflasyonu, niceliksel gevşemenin amaçlanan hedefidir, ancak bu fırsatın ortaya çıkması biraz zaman alabilir. Bu rekor QE teşvikinden kaynaklanan Manhattan emlak fiyat enflasyonunun seviyesi ne olursa olsun, sonuçta NYC hala dünyanın en iyi şehirlerinden biridir ve insanlar hala satın almak ya da kiralamak için konuta ihtiyaç duymaktadır. 

Nihayetinde bu çözülebilecek bir sağlık sorunudur, özellikle de artık herkes Covid 19 sorununa odaklanmışken. 

Piyasayı daha ayrıntılı tartışmak için bir yakınlaştırma görüşmesi yapmak isterseniz, aşağıdan benimle bir zaman aralığı seçmeniz yeterlidir:

Bir Arama Planlayın

Bu Şubat Ayında New York Emlak Piyasası Hakkında Bilmeniz Gereken 6 Şey

1. Geçen Yıla Göre Satış Faaliyetlerinde Önemli Artış

• Bekleyen satışlar %17 arttı - Genel pazar
• Bekleyen satışlar %25 arttı - 600 bin $ - 1 milyon $  
• Bekleyen satışlar %21 arttı - 1 milyon ila 2 milyon dolar 

Bu durum, satış faaliyetlerinin, faaliyet açısından piyasanın dip noktası olan geçen yıla kıyasla önemli ölçüde arttığını göstermektedir. En büyük toparlanma 2 milyon doların altındaki düşük fiyat noktalarındaki mülklerde görülüyor. Nihayet talebin arzı geride bıraktığını görüyoruz ki bu NYC'de uzun zamandır görmediğimiz bir şey. Manhattan 'da imzalanan sözleşmeler Kasım 2019, Aralık 2019, Ocak 2020 ve Şubat 2020'de çift haneli artış gösterdi. Öncü bir gösterge olan sözleşme imzalama faaliyetlerindeki uzun süreli artışlar genellikle fiyat hareketlerinden önce gelir. Alışılmadık derecede yavaş bir ay olan Ocak ayında, yılın en soğuk ayında pek rastlanmayan etkileyici sayıda sözleşme imzalandı. 

Anekdot olarak, randevu ayarlamak için diğer komisyoncuları aradığımızda, bu birimlerin en az% 25'inin zaten Kabul Edilen Tekliflere sahip olduğunu fark ettik. Hiçbir şey 12 ay önceki gibi değil. Sözleşmeye bağlanan birimler ya bir süredir piyasada ve birkaç fiyat indiriminden geçti ya da en başından beri doğru fiyatlandırılmış yeni birimler. Ayrıca, son durumda, dolu açık evler ve birkaç teklif savaşı görüyoruz (farklı bir dönemin kalıntısı).

2. Lüks Pazardaki Hareketlilik İndirimlerle Güçleniyor

New York genelindeki indirimler anlaşmaların kapanmasını sağlıyor ve Ocak ayında medyan liste indiriminin %6,4 olduğunu gördük (New York için yüksek bir oran), bu da satıcıların teslim olduğunu ve anlaşmaların yapılmadığını gösteriyor. Satış aktivitesindeki en yüksek artış 3 milyon doların altındaki üniteler için gerçekleşirken, üst sınırda da bir miktar iyileşme gördük. 

Örneğin, Olshan raporunda şunlar belirtilmiştir: "Geçen hafta 4 milyon dolar ve üzerinde yirmi sözleşme imzalandı; bu, 20 veya daha fazla satışın gerçekleştiği üçüncü hafta oldu. İlk talep edilen fiyattan ortalama %18'lik bir fiyat düşüşü yaşandı ve bu oran en yüksek 2 satışla çarpıtıldı."

"Piyasadaki ortalama gün sayısı 803'tü; bu rakam, mülklerin yarısının geliştiriciler tarafından satılması ve yıllardır piyasada olması nedeniyle yüksekti. Bu rakam, 2012 yılında bu istatistiği takip etmeye başladığımızdan bu yana bu raporun kaydettiği en yüksek toplamdı."

Central Park Alıcıları: Eğer Billionaire's Row ve Central Park piyasasını izliyorsanız, fırsatlar var demektir. Şimdi piyasa tersine dönmeden önce atlamanın tam zamanı olabilir. Örneğin, Columbus Circle'daki Trump International Hotel and Tower'da yaşamak isteyen biri, metrekare başına 3.300 $'a (aşağıda) harika bir doğrudan Central Park manzaralı 3 yatak odası alabilir. DJT sonsuza kadar başkan olmayacak ve bu bina bir noktada geri dönecektir. Buna ek olarak, One57 ve Time Warner Building'de de güçlü indirimler gördük, ancak bu ve diğer ultra lüks binalarda doğrudan Central Park manzarası için fiyat tabanı metrekare başına 4.500 $ civarında seyrediyor. 

Bu segmentteki alıcılardan sürekli daha fazla envanterin piyasaya çıkacağını duyduğumuzu unutmayın. Diğer mahalleler için durum böyle olsa da, Billionaire's Row'a yeni bina gelmiyor. Ayrıca, bu binaların çoğunun ortalama satış fiyatı 30+ milyon dolar olduğundan, engelsiz Central Park manzarasına sahip 20 milyon doların altındaki envanter seviyesi sınırlıdır. 

3. Yeniden Satışlara Karşı Yeni Gelişmeler

2-3 yıl önce fiyatlandırılan yeni geliştirmeler piyasanın gerisinde kalıyor ve bunun nedeni de geliştiriciler ile bankalar ve yatırımcılar arasında bir kopukluk olması. 

Alıcılarımıza şunu söylüyoruz: yeniden satış piyasasında metrekare başına 1.100 ila 1.800 dolar arasında fiyatlandırılan mülklerle tonlarca fırsat var. 

Elbette yeni geliştirme segmentinde fırsatlar var ve bazı binalarda %15'e varan indirimler gördük. Ancak çift haneli indirimler gördüğümüz bu binaların çoğu yıllar önce lanse edilmişti. Buna karşılık, 2019'da lansmanı yapılan ve mevcut piyasayı yansıtan fiyatlara sahip, düşük talep fiyatlarından çok az indirim sunan, ancak yine de alıcıların kapanış masraflarının çoğunu üstlenen binalar gördük.

Piyasa fiyata çok duyarlı ve dolar motivasyonlu. Gölge envanterin var olduğu iyi bilinmektedir. Bunlar, gerçekçi olmayan satıcılar veya kenar mahallelerdeki yeni geliştirme projeleri nedeniyle piyasadan çekilen birimlerdir. Alıcılar bugünlerde çok anlayışlı ve iyi bir değeri nasıl tespit edeceklerini biliyorlar. Son 5 yıl içinde satın aldıysanız ve şimdi satmaya çalışıyorsanız, muhtemelen suyun altındasınızdır veya başa baş durumdasınızdır. Bu nedenle inişli çıkışlı bir yolculuğa hazır olun. Hile ve numaralar - çok sayıda var - aşırı fiyatlı bir mülkün satılmasını sağlamaz.

Yeni Geliştirmeler Satılık Emlaklar

Manhattan'da Satılık Son Daireler

4. Kiralar Yükseldi 

Son birkaç yıldaki gevşekliğin ardından, kira oranları yıldan yıla önemli ölçüde arttı. Real Deal 'dan - Daire avcıları komisyoncu ücretlerinde neler olup bittiğini anlamaya çalışırken, şimdi onları duraklatacak başka haberler de var: Douglas Elliman piyasa raporu kapsamındaki üç ilçede de kiralar geçen ay bir önceki yıla göre yüzde 5 ila yüzde 6 daha yüksekti.

5. Mortgage Oranları

Mortgage faiz oranları geçen yılın aynı döneminden bu yana düştü ve rekor düşük seviyelere yakın seyrediyor. 30 yıllık sabit mortgage oranı %3,65 olarak gerçekleşirken, borsa 26.900'ün üzerinde bir rekor seviyeye yakındı. Karşılaştırmak gerekirse, son 30 yılda aynı mortgage oranı ortalama %6,25 civarında seyretmiştir. Son 10 yılda, bu oranın daha düşük olduğu sadece 2 kez Eylül 2016'da %3,42 ve Kasım 2012'de %3,32 olmuştur.

Halihazırda tarihi düşük seviyelere yakın olduğumuz için oranların daha da düşmesi pek olası değil. Bu nedenle, müşterilerimize çok geç olmadan bu yapay olarak düşük mortgage oranı olgusundan yararlanmak için şimdi yeniden finanse etmelerini veya yeni mülk alımlarını finanse etmelerini öneriyoruz. 

5. Koronavirüs ve Yabancı Alıcılar 

Sağlık korkusunun emlak piyasası üzerindeki etkisini belirlemek için henüz çok erken olsa da, New York emlak piyasasının yerli alıcılar tarafından desteklendiğini ve yabancıların yok denecek kadar az olduğunu belirtmek gerekir. Çinli alıcılar 2016'dan bu yana New York piyasasında yer almazken, Avrupalılar da para birimleri uzun yıllardır düşük seyrettiği için piyasada bulunmuyor. Latinler ve Brezilyalılar da para birimleri değer kaybettiği için büyük ölçüde piyasada yoklar.

Dolayısıyla bu durumun NYC piyasasını yakın vadede olumsuz etkilemesini beklemiyoruz. Dolar düşer ve sağlık korkusu azalırsa, piyasa yükselişe geçebilir. Son olarak, yetkililer yayılmayı durdurmaya çalışırken bazı Asya ülkeleri sınırlı yatırım fırsatları görebilir ve bu da risksiz bir yer olan New York'a daha fazla yatırım yapılmasına yol açabilir. 

Manhattan Konut Piyasasına Yatırım Yapmak İçin Neden Şimdi Doğru Zaman

Warren Buffett bunu en iyi şekilde ifade etmiştir: "Fiyat ödediğiniz şeydir, değer ise aldığınız şeydir. Başkaları açgözlü olduğunda korkmak ve başkaları korktuğunda açgözlü olmak akıllıcadır."

New York'taki gayrimenkullerle ilgili son zamanlarda yayınlanan bazı raporlar bazı insanları korkuttu. Genel resme ve bu raporlardaki genel istatistiklere baktığımızda, bu insanların neden korktukları oldukça açıktır, ancak hikayenin tamamını anlamak için daha derine inmek gerekir.

Manhattan'daki konut alıcıları, çok güçlü bir ekonomi, rekor kıran borsa ve hızla artmasına rağmen hala nispeten düşük seyreden faiz oranlarına rağmen, 2017 sonunda yürürlüğe giren yeni vergi yasasına (FN1) ilişkin endişeler nedeniyle 2018'in 3. çeyreğinde temkinli davranmaya devam etti.

Manhattan emlak piyasası nadiren alıcı bulmaktadır, bu nedenle uzun vadeli güvenli bir yatırımla ilgileniyorsanız, şimdi satın alma zamanı olabilir. Bu uzun süreli bir olay olmayacak veya yakın zamanda tekrarlanmayacaktır. Aslında, 3. çeyrekte, 2016'da bir düzeltmeye başlayan piyasanın üst ucu (>5 milyon $), aşağıda tartışıldığı gibi bir miktar geri dönmeye başladı.

Manşetler Tüm Hikayeyi Anlatmaz

Çeyrekle ilgili manşetler endişe verici olsa da, hikayenin tamamını anlatmıyor. Üç aylık piyasa raporlarının genellikle odaklandığı 1, 2 veya 8 çeyrek öncesine değil, bugün piyasada neler olduğuna bakmamız gerekiyor. Öncü bir gösterge olarak çeyrekte imzalanan Sözleşme sayısına bakarsanız, bu çeyrek geçen yılın aynı çeyreğiyle aşağı yukarı aynıdır.

• Manhattan'da imzalanan sözleşmeler 2017'nin 3. çeyreğinde imzalanan sözleşme sayısına kıyasla %1'lik hafif bir düşüş gösterdi.

• İmzalanan sözleşmeler açısından en iyi performans gösteren segment 5 milyon dolar - 10 milyon dolar (özellikle iki yeni geliştirme olan The Belnord ve 100 E 53rd'deki satışların etkisiyle imzalanan sözleşmelerde %30'luk bir artış görüldü) oldu.

• İkinci en iyi segment, faaliyetlerde %10'luk bir artış görülen 10 milyon $+ fiyatlı evler oldu.

• Her ne kadar hangi birimlerin kontrat altında olduğunu, bu birimlerin kapanışları yapılıp kayıt altına alınana kadar hangi fiyatlardan işlem göreceğini bilemeyecek olsak da (ki bu aylar sürebilir), uzun süreli bir uykudan sonra faaliyetlerin yeniden canlanması güven verici. Bu satışlarda indirimlerin rol oynadığı kesin.

Ancak 2018'in 3. çeyreğindeki kapalı satışlar farklı bir tablo ortaya koymaktadır. Kapanan satışlara bakarken, sözleşmenin ne zaman imzalandığına bakılmaksızın yalnızca çeyrekte kapanan birimleri değerlendirirsiniz. Yeni Geliştirme söz konusu olduğunda, bu bazı durumlarda 3 yıl önce olabilir. Bu nedenle, kapanmış satış bilgileri biraz eski olabilir, ancak yine de eğilimleri yakalamak için iyi bilgilerdir.

• Manhattan'daki toplam kapanışlar %8 düştü (2018'in 2. çeyreğine kıyasla %5 artmış olsa da)
• Yeni geliştirme kapalı satışları %37'lik bir düşüşle dibe vurdu. Bu durum, bazı geliştiricilerin başlangıçta aşırı pahalı olan veya en çok talep gören mahallelerin dışındaki binalarda yeni geliştirme fiyatlarını önemli ölçüde indirmesine yol açtı. Core Group, geçen yıl %8 olan ortalama yeni geliştirme indiriminin bu çeyrekte %14 ile neredeyse rekor seviyeye ulaştığını bildirdi.
• Yeni inşaatların yüksek fiyatlarından kaçan alıcılar, %2 artış gösteren ikinci el konutlara yönelirken, kooperatif kapalı satışları %8 azaldı.
• Bu çeyrekteki envanter %13 gibi önemli bir oranda artmıştır ve bu da gelecekteki pazarlama sürelerinin uzamasına neden olacaktır.
• Yeniden satılan kooperatif envanteri %26 ile en çok artan stok olurken, yeniden satılan apartman dairesi envanteri %4 arttı. Yeni geliştirme envanteri %5 azaldı.
• Bir apartman dairesinin ortalama fiyatı %2,3 düşüşle 2,66 milyon dolar oldu. Yeniden satılan apartman daireleri için metrekare başına ortalama fiyat %5 azaldı.  
• Yeni bir geliştirmenin ortalama fiyatı 4,33 milyon dolar olurken, metrekare başına yeni geliştirme fiyatı %4 arttı.
• Lüks pazarda (satışların en üst %10'u) metrekare başına ortalama fiyat %2,7 artmış ve lüks giriş eşiği 3,85 milyon dolara düşmüştür.

Fotoğraf kredisi: 111 Murray

Makro Çevre

• Dow ve NASDAQ yüksek seyrediyor. Kâr amaçlı alımlar fiyatların düşmesine neden olabilir, ancak uluslararası ticaret savaşları hakkındaki konuşmalar ne olursa olsun, hisse senetleri yüksek ve kâr amaçlı alımlar çok cazip görünüyor.
• İşsizlik oranı düştü ve istatistiksel olarak ABD'de tam istihdam var. Tam istihdam harcamaları teşvik eder. Tüketiciler tarafından yapılan harcamalar hissedarlar için daha fazla kar yaratır.
• Deregülasyon tüm hızıyla devam ediyor, bu nedenle iş geliştirme büyük olasılıkla yukarı doğru ilerlemeye devam edecek.
• Kredi balonu yok, ancak Fed Başkanı faiz oranlarının 2019'a kadar kademeli olarak artacağını söylüyor. Daha yüksek faiz oranları, alıcıları sabit faizli ipotekleri daha geç değil daha erken almaya teşvik ediyor.
• Ekonomi genelindeki yüksek büyüme oranları, insanların bunun ne kadar süreceğini merak etmesine yol açmakta, bu nedenle de pek çok kişi büyük çaplı alımlarını ertelemektedir. Bugün ekonomistler ufukta bir kredi balonu olmadığını, dolayısıyla tüketici odaklı ekonominin sağlam göründüğünü söylüyor.

NYC Pazarına Neden Güveniyoruz?

Özetlemek gerekirse, özellikle 2008 yılına kıyasla oldukça iyi bir alıcı piyasasında olduğumuzu düşünüyoruz.

• Satıcılar nihayet pazarlığa oturdu, alıcılar artık güçlü
• Faizler tarihsel olarak nispeten düşüktür
• Ekonomi hızla gelişiyor
• Deregülasyon tüm hızıyla devam ediyor
• Son 69 yılın en düşük işsizlik oranı
• New York City son 50 yılın en yüksek istihdam seviyesine sahip ve NYC Endüstrisi artık sadece finans dışında da çeşitlenmiş durumda
• 2008'deki gibi bir kredi balonu yok; bankaların zorlu şartları var ve durum tespiti yapıyorlar
• Şirket karları, özellikle %21'lik yeni düşük oranla hiç bu kadar yüksek olmamıştı
• Kentsel pazarlardaki aşırı yapılaşma genellikle hızlı bir şekilde absorbe edilir

Detaylı rakamları incelemek New York emlak piyasasının güçlü olduğunu gösteriyor. Çoğu insan geniş raporları okuyacaktır, ancak zeki alıcılar emlak uzmanlarını dinleyecektir. Warren Buffett'ın sözleriyle ifade edecek olursak, diğerleri korkarken bu New York'ta satın almak için doğru zaman olabilir.

Manhattan'da Yeni ABD Vergi Yasası Etkisi 

ABD'de 1 Ocak 2018'de yürürlüğe giren yeni vergi yasası medyada çok fazla gürültü kopardı. Ancak ince ayrıntılara bakarsanız, yasa yabancı alıcılar da dahil olmak üzere şirketler ve gayrimenkul yatırımcıları için bir nimet olacak. Özellikle Manhattan'daki mevcut ev sahipleri için durum biraz daha karmaşık.

Corcoran'a göre Manhattan'da, eyalet ve yerel vergi indirimlerini sınırlayan ve birincil konutlarda indirilebilecek faiz miktarını 1 milyon dolardan 750 bin dolara düşüren yeni yasanın nihai etkileri konusundaki belirsizlik, gergin bir piyasa yarattı ve 1. çeyrek faaliyetlerinin %10 azaldığını gösteren son 1. çeyrek piyasa raporlarına da yansıdı. Hacimdeki zayıflık tüm fiyat noktalarında görülmekle birlikte, özellikle üst segmentte hissedilmiştir. 2. çeyrek satış faaliyetleri toparlanıyor gibi görünüyor.

Vergi yasasının olumsuz etkilerini azaltmak için Vali Cuomo eyalet vergi kurallarını değiştirmek için önemli çabalar sarf etti. Önümüzdeki birkaç ay boyunca, en azından vergi reformunun beklenen bir yan ürünü olan ekonomi ısınmaya başlayana kadar, alıcıları sürücü koltuğuna oturtacak bir miktar belirsizliğin piyasada kalmasını bekliyoruz.

Bununla birlikte, NoHo, SoHo, Tribeca, West Village ve Flatiron gibi şehir merkezindeki önemli mahallelerde ve Yukarı Batı Yakası'nın merkezinde yer alan birçok lüks binanın oldukça iyi durumda olduğunu belirtmek gerekir. İyi fiyatlı konutlar hala hızlı hareket ediyor, bekleyen satışlar bir önceki aya ve yıla göre artış gösteriyor ve hala anlaşmaların %20'sinin istenen fiyatın üzerinde yapıldığını görüyoruz ki bu önemsiz bir rakam değil.

Manhattan Ev Fiyatları Raporu 

ABD ekonomisi ve özellikle de New York şehri 2018'in başlarında güçlü bir ekonomik performans sergilemiştir.  

• New York'ta istihdam 4.426 milyon kişi ile tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaşmıştır. New York 2009'dan bu yana 702 bin iş kazanmıştır; bu %18,9'luk artışla İkinci Dünya Savaşı'ndan bu yana en yüksek artış olup, %11,5 yeni iş ekleyen ülke genelinden çok daha yüksektir. Teknoloji, medya, sağlık ve turizmle ilgili işletmeler son 10 yılda en çok işe alım yapan sektörler oldu.
• Dow Jones ortalaması bir yıl öncesinden bu yana %25 artarak 25,000 seviyesine ulaştı. Neredeyse tüm şirketler 2017 yılı için raporlama yaparken, şirketlerin %75'i dördüncü çeyrek karlarının beklentileri aştığını bildirdi.
• Şubat ayı istihdamı 313,000 artarak beklentileri 100,000 aşarken, işsizlik oranı %4.1 gibi düşük bir seviyede gerçekleşti.

Yılın ilerleyen dönemlerinde yeni vergi reformunun ve sermaye kazancı vergilerini azaltan potansiyel Aşama II vergi reformunun daha olumlu etkilerini görmeyi bekliyoruz. Bizi izlemeye devam edin...

Manhattan Pazar Raporu

Manhattan'ın merkezindeki konut piyasasında güç ve hareketlilik devam ediyor. Rekor seviyedeki hisse senedi piyasaları, ucuz ve kolay temin edilebilen finansman ve netlik piyasanın hareketlenmesine yardımcı oldu. Bir yıl önce, ABD Seçimleri ile ilgili büyük bir belirsizlik vardı, faiz oranları erken yükseliyordu ve herkes Brexit'in şokunu yaşıyordu. 2017'nin 3. çeyreği için seçilmiş istatistikler:

• 1M$ - 3M$ arasında imzalanan konut sözleşmeleri bir önceki yıla göre %11 arttı
• 3M$ - 5M$ arasında imzalanan konut sözleşmeleri bir önceki yıla göre %8 artış gösterdi. 
• Bununla birlikte, ultra lüks kat mülkiyeti piyasası (10 milyon $+), bu çeyrekte 10 milyon $'ın üzerinde imzalanan sözleşme sayısında %12'lik bir artış görülmesine rağmen zorluklarla karşılaşmaya devam ediyor.
• Yeniden Satışlar - 1.774 $ ortalama fiyat psf
• Yeni Gelişmeler - 2,320 $ ortalama fiyat psf
• Lüks - 2.780 $ psf fiyat, Lüks için giriş seviyesi fiyatı (satışların en üst %10'u) 4,1 milyon $.

Manhattan Emlak Piyasasında Yeniden Satış Envanter Seviyeleri Nasıl?

"Alıcılar - Bir fiyat düzeltmesi zaten gerçekleşti ve geçen yıl boyunca daha geniş piyasa istikrar ve normalleşme belirtileri gösterdi. Eğer gerçekten satın alma ihtiyacınız varsa ve doğru mülkü bulursanız, bu yavaş dönemi pazarlıklarda elinize geçebilecek her türlü koz için kullanın - bir satıcının ne zaman canına tak ettiğini ve teklif vermeye hazır olduğunu asla bilemezsiniz."

Makalenin tamamını okuyun: medium.com

Urban Digs ile aynı fikirdeyiz. Manhattan RE piyasası, özellikle lüks segmentte çoktan düzeldi ve alıcılar şu anda 2014-2016 yılları arasında olduğundan daha fazla kaldıraca sahip. Yeni vergi değişiklikleriyle ilgili kafa karışıklığı sürerken bu avantajın 2018'de de devam etmesini bekliyoruz. Bununla birlikte, yeniden satış envanteri arzının hala düşük olduğunu tespit ettik. 

Birincil ev alıcılarımız ve yatırımcılarımız arasında popüler olan dört ana mahalledeki yeniden satış envanteri arz seviyelerini inceledik: Tribeca, Chelsea, Yukarı Doğu Yakası ve Yukarı Batı Yakası. 5 - 10 milyon dolarlık segment, 2 - 5 milyon dolarlık segment ve 1 - 2 milyon dolarlık segmente baktık. 

Manhattan'da 5 - 10 milyon dolar aralığındaki satılık gayrimenkuller arasında Tribeca'da 17, Chelsea'de 8, Yukarı Doğu Yakası'nda 5 ve Yukarı Batı Yakası'nda 4 satılık gayrimenkul bulunmaktadır. Manhattan adasının büyük bir bölümünü kapsayan bu dört mahallede toplam 34 satılık birim bulunmaktadır. 

Manhattan' da 2-5 milyon dolar aralığındaki satılık gayrimenkuller arasında Tribeca'da sadece 22, Chelsea'de 15, Yukarı Doğu Yakası'nda 21 ve Yukarı Batı Yakası'nda (Riverside dahil) 32 adet satılık gayrimenkul bulunmaktadır. Bu dört mahallede 2 - 5 milyon dolar segmentinde sadece 90 birim mevcut.  

Giriş seviyesi pazarında, Manhattan'da 1 - 2 milyon dolar aralığında satılık gayrimenkuller arasında Tribeca'da sadece 2, Chelsea'de 11, Yukarı Doğu Yakası'nda 15 ve Yukarı Batı Yakası'nda 19 satılık daire bulunmaktadır. Bu dört büyük mahallede 1 - 2 milyon dolar aralığında toplam 47 adet satılık daire bulunmaktadır. 

Urban Digs'in de belirttiği gibi, satıcıların özellikle 2014-2015 yıllarına kıyasla bugünlerde pazarlığa daha açık olduğu doğrudur, ancak iyi ikinci el konut arzı hala nispeten düşüktür. Ve yeni inşa edilenler yüksek primle satılıyor. Manhattan'da satılık en iyi gayrimenkulleri, belirli bir binaya, pozlamaya, aşırı pahalı olmayanlara göre daraltmaya başladığımızda, iyi seçeneklerin sayısı önemli ölçüde düşüyor. Bu nedenle, konut ihtiyacı olan veya yatırım yapmak isteyen bir alıcıysanız, bu kısa arz hikayesini aklınızda bulundurun. 

https://belamorena.com.br

Yukarı Doğu Yakası 

Yukarı Batı Yakası

Chelsea

Tribeca

UrbanDigs'in izniyle grafikler

Manhattan Pazar Güncellemesi Q4|2017

Manhattan'daki 2017 emlak piyasasının dördüncü çeyreği, son dört çeyreğin üçünde kapalı satış faaliyetlerinde artış görülmesiyle, en iyi şekilde istikrarlı olarak tanımlanabilir. 2017 yılı 2016'ya kıyasla çok daha iyi bir yıldı, ancak bu çeyrekte imzalanan sözleşme sayısında bir önceki yıla kıyasla belirgin bir düşüş yaşandı ve bu durum öncelikle vergi reformu ve siyasi iklim gibi piyasa dışı faktörlere bağlanabilir.

Ancak mülk türlerine daha yakından baktığımızda önemli farklılıklar görüyoruz. Yeniden satış kooperatifleri segmenti, üst üste üçüncü çeyrekte de satışlardaki artışla en aktif segment olmuştur. Bununla birlikte, yeniden satılan apartman daireleri için imzalanan sözleşmeler, devam eden yüksek fiyatlar nedeniyle zarar gördü ve yeni geliştirme kapalı satışları, mevcut döngü ve inşaat geliştiricilerinin zamanlaması nedeniyle %12'lik bir düşüşle karşı karşıya kaldı. Tüm bunlar ve yeni vergi reformuna ilişkin belirsizlik göz önünde bulundurulduğunda, Manhattan emlak piyasasının yavaş yavaş bir alıcı piyasası haline gelmekte olduğunu söyleyebiliriz.

Yeniden Satış Konutlar

• Metrekare başına ortalama fiyat 1.759 $ ile bir önceki yıla göre yatay seyretti.
• Bu pazardaki satış sayısı %3 düşüşle 929'a gerileyerek 2011'in 4. çeyreğinden bu yana en düşük seviyeye indi.
• Piyasada kalma süresi 116 gün ile bir önceki yıla göre yatay seyretti.
• Envanter %4 azalarak 2.485 satılık birime gerilemiştir.

Vergi reformunun etkilerine ilişkin belirsizlik 4. çeyrekte ikinci el konut sektöründe etkisini göstererek satış faaliyetlerinde düşüşe ve fiyatlarda yatay seyre neden oldu. Üst üste ikinci yılda da piyasa düşük performans göstermiş ve 2011'den bu yana en az satış gerçekleşmiştir. Mevcut ünitelerin envanteri de buna paralel olarak %3'lük bir düşüş gösterdi. Birçok kişi, aktif envanterin 4. çeyrekteki kapalı satışlara kıyasla metrekare başına çift haneli bir primle satılması nedeniyle fiyatlandırmada bir kopukluk olduğuna işaret ediyor.

Yeniden Satış Kooperatifleri

• Bir Co-op 'un ortalama fiyatı 1,26 milyon dolar oldu
• Metrekare başına ortalama fiyat geçen yıla göre %1'lik bir artışla 1.167 dolar oldu
• Bu pazardaki satış sayısı %4 oranında artarak 1.733'e yükseldi.
• Piyasada kalma süresi geçen yıla göre %5'lik bir düşüşle 88 gün olmuştur.
• Envanter %15 oranında artarak 2.824 adet satışa sunulmuştur.

Yeniden Satış Kooperatifleri 2017'yi yılın en çok satan gayrimenkul ürünü olarak tamamlamış ve üst üste üçüncü çeyrekte de satışlarını artırarak diğer seçenekleri geride bırakmaya devam etmiştir. Buna ek olarak, yeniden satış kooperatiflerine olan yüksek talep, bir mülkün piyasada kalma süresinin ortalama %5 oranında düşmesini sağlamıştır. Piyasa da buna mevcut envanteri %15 oranında artırarak karşılık vermiştir.

Yeni Geliştirme

• Yeni geliştirilen bir apartman dairesinin ortalama fiyatı 3,92 milyon dolardı.
• Metrekare başına ortalama fiyat 2.253 dolar olarak gerçekleşirken, süper lüks ve ultra lüks satışların sayısı geçen yıla göre %17 azaldı.
• Bu pazardaki satış sayısı %12'lik bir düşüşle 527'den 463'e geriledi.
• Envanter %30 oranında artarak 1.074 ünite satışa sunulmuştur.

Tahmin edilebileceği gibi, yeni geliştirilen konut piyasası rakamları, devam eden bina inşaatlarının ilerlemesine bağlı olarak artma veya azalma eğilimindedir. Son 4 yılda hiçbir yeni bina kapanış yapmadı^inci çeyreğinde 125 Greenwich ve 91 Leonard gibi bir dizi büyük proje satışa sunulmuş ve stoklar %30 oranında artmıştır.

Lüks

• NYC'de lüks bir dairenin ortalama fiyatı 4. çeyrekte 7,24 milyon dolar oldu.
• Metrekare başına ortalama fiyat %12 düşüşle 2.625 dolara geriledi.
• Lüks sınırı 3.882 milyon dolardı.

Lüks segment, fiyat bazında kapalı satışların en üst %10'una göre belirlenmektedir. Giriş seviyesi fiyatı ya da "eşik" yaklaşık 500.000 $ düşerek 3,882 milyon $'a gerilemiştir. Buna ek olarak, ortalama fiyat %10, metrekare başına fiyat ise %12 oranında düşmüştür. Bu düşüşler , 2016 sonunda 432 Park, Greenwich Lane ve 56 Leonard gibi ultra lüks ve süper lüks binaların kapanışlarından One West End ve 252 East 57 gibi daha mütevazı lüks binaların kapanışlarına doğru bir kaymaya bağlanabilir.^inci Bununla birlikte, artan envanterle birlikte daha rekabetçi bir piyasa gördük ve satıcılara müşteri talebini karşılamak için fiyatları düşürmekten başka bir seçenek bırakmadı. Bu durum, lüks segmentteki yatırımcılar için gerçek bir potansiyel teşkil ediyor, zira bu lüks üniteler düşük ve taşınmaya hazır.

Sonuç olarak, Manhattan piyasası istikrarını koruyor ve 2017 yılı 2016'ya göre daha sağlıklı geçti. Bununla birlikte, piyasa müşteri tarafına doğru kayan eğilimler göstermeye, başka bir deyişle bir "alıcı piyasası" olmaya devam ediyor. Mevcut envanterdeki artış, yeni geliştirme projeleri ve lüks eşiğinin düşürülmesi, mülk sahiplerinin ve geliştiricilerin azalan satışlara yetişmek için fiyatları indirmeye meyilli olduğu bir pazar yarattı. Vergi reformundaki belirsizlik nedeniyle 2018 alıcılar için iyi bir yıl olurken satıcılar için o kadar da iyi olmayacaktır. Kenarda bekleyenler için, Trump'ın vergi reformunun olumlu etkileri devreye girmeden önce piyasaya girmek için iyi bir zaman olabilir.

Manhattan Hızlı Aramalar

New York'ta Satılık En İyi 50 Penthouse

Manhattan'ın Satılık En Pahalı Daireleri

Manhattan'da En Sevdiğimiz Yeni İnşa Edilmiş Satılık Daireler

Başkan Trump ABD Gayrimenkulünü Nasıl Etkileyecek?

Amerika'nın Beyaz Saray'da oturan bir New Yorklu emlak geliştiricisi ve emlak komisyoncusu (evet, NYC komisyoncusu lisansına sahip) daha önce hiç olmamıştı. Birçoğumuz Trump'ın davranışlarına ve politika pozisyonlarına katılmasak da, kesin olan bir şey var ki o da Trump'ın emlak ve gayrimenkul yanlısı olacağıdır.

Bazıları Trump başkanlığının bir siyah kuğu olayı olacağını varsayarken, düşüşten ziyade hem ABD doları hem de borsa bugün yükseldi!

Başkan Trump'ın politikalarının ABD Gayrimenkulünü nasıl etkileyeceğini merak ediyorsanız, işte Trump'ın göreve geldiğinde nasıl çalışacağına dair içgörüler.

Ekonomiyi canlandırmak için gayrimenkulü kullanacak mı?

Trump bir emlak geliştiricisi ve emlak komisyoncusudur. Hayatı boyunca gayrimenkulü bir yatırım olarak kullanmış ve ev sahipliğini arttırmakla ilgilendiğini söylemiştir. Trump'ın kendi şirketi Trump Organization ya da damadının şirketi Kushner Properties aracılığıyla aile işinin emlak olduğu düşünüldüğünde, Trump'ın emlakla olan aşkını sürdürmesini bekliyoruz.

Mortgage oranlarına ne olacak?

Oranlar bir süre daha düşük kalmaya hazırlanıyor. Trulia baş ekonomisti Ralph McLaughlin seçimden bir gün sonra yaptığı açıklamada, "Mortgage oranları düşüyor çünkü yatırımcılar ABD mortgage destekli menkul kıymetlerde güvenli getiri görüyor ve bu da ABD konut piyasasının göreceli güvenliğine duydukları güveni yansıtıyor" dedi. "Ayrıca, Fed'in küresel ekonomik çalkantılar nedeniyle Aralık ayında faiz artırımını ertelemesi muhtemel. Her iki etki de borçlular için kısa vadeli kazanç anlamına geliyor ve faizler düşmeye devam ederse muhtemelen ipotek refinansmanında bir artış göreceğiz."

Gayrimenkul yatırımcıları için vergileri düşürecek mi?

Cumhuriyetçiler Temsilciler Meclisi ve Senato'da kontrolü ele geçirdi. Sonuç olarak, Cumhuriyetçiler vergi politikasının geleceği üzerinde sınırsız kontrole sahipler, bu da gayrimenkul yatırımcıları için vergileri etkileyecek bazı büyük değişiklikler olacağı anlamına geliyor. Trump şunları önerdi:

• Sermaye kazancı vergisi en yüksek %20 oranında olmak üzere daha düşük vergi oranları.
• Emlak veya ölüm vergisini ortadan kaldırmak
• Kurumlar vergisinin %35'ten %15'e düşürülmesi

Vergi reformu konusunda istediği her şeyi elde edemese de vergi yasamız değişime hazırdır (hem Cumhuriyetçiler hem de Demokratlar bunun için çağrıda bulunmuştur) ve bu değişiklik muhtemelen 2018 seçim sezonu başlamadan önce Ağustos 2017'den önce gelecektir.

Borç para almak daha kolay hale gelebilir mi?

Trump'ın kampanyasının en önemli özelliklerinden biri olan düzenlemelerin azaltılması, bankaların 2008'den bu yana çok durgun olan kredi verme işlemlerini hızlandırmasına olanak sağlayacaktır. Trump'ın başkanlığının tüketicilerin ev sahibi olmasını kolaylaştırmasının bir başka yolu da FHA kredilerinin primlerini düşürmek ya da Fannie Mae veya Freddie Mac'in garanti ücretlerini kesmek olabilir.

Düzenlemeler nasıl etkilenecek?

Trump'ın platformunun büyük bir kısmı, finans piyasasını daha fazla canlandırmak için serbestleştirmeye odaklanmıştır ve bu da tek başına gayrimenkule bir destek sağlayabilir. Bu, Trump'ın - ve bir bütün olarak Cumhuriyetçi partinin - sesini yükselttiği bir konu.

Trump hem Bankacılık düzenlemelerini hem de İnşaat düzenlemelerini azaltmayı önerdi. Kredi verme konusundaki düzenlemelerin gevşetilmesi, tüketicilerin kredi almasını kolaylaştırarak ev sahipliğini artırabilir. İnşaat yönetmeliklerine gelince, Ulusal Emlakçılar Birliği toplantısında Trump, bir ev inşa etmenin maliyetinin %25'inin yönetmeliklerle ilgili olduğunu tahmin etti. Bu oranı %2'ye düşürmek istiyor. İnşaat düzenlemeleri serbest bırakılırsa, bu tüketiciler için daha uygun fiyatlı evler anlamına gelecektir.

Konut kredisi faiz indirimi kalkacak mı?

Hayır! Geçen yıl Trump'ın paylaştığı bir vergi planında özellikle ve açıkça ipotek faizi indiriminin korunacağı belirtilmişti.

1031 değişim programına devam edecek mi?

Federal vergileri ödememek için vergi kanununu agresif bir şekilde kullandığı için yoğun eleştirilere maruz kalan Trump'ın, ev sahiplerinin satıştan elde ettikleri geliri başka gayrimenkul yatırımlarına aktarmaları halinde sermaye kazancı vergisi ödemeden mülklerini satmalarına olanak tanıyan tartışmalı 1031 vergiden muaf takas programını koruması muhtemeldir. Bu 1031 değişim programı politikası emlak sektörünün temel taşlarından biridir ve Trump bu politikayı koruyacaktır.

Peki ya göçmenlik?

Trump'ın göçmenlik politikası, adaylığını ilk açıkladığından bu yana birçok değişikliğe uğradı ve göçmenlik reformu Kongre veya Senato'dan geçirilmesi kolay bir tasarı olmayacak, bu nedenle bunun NYC emlak piyasasını büyük ölçüde etkileyip etkilemeyeceğini belirlemek zor.

Trump kampanyasındaki tüm pozisyonlarını hayata geçirebilecek mi?

Trump'ın bazı çirkin söylem ve davranışlarından sonra başkan olmasıyla ilgili olarak duygusal hissedenleriniz için, ABD Başkanının sınırsız bir güce sahip olmadığını unutmayın. Kurucularımız, gücün tek bir kişi ya da grup tarafından kontrol edilmesini ve sonunda başka bir diktatör ya da zorbanın yönetimi altına girilmesini istememişlerdir. Bu doğrultuda hükümetimiz üç kola ayrılmıştır: yürütme, yasama ve yargı. Bu nedenle Trump'ın seçim kampanyasında ortaya koyduğu çirkin politikaların birçoğu ya yasama organında karşı çıkılması ya da yargı organı tarafından iptal edilmesi nedeniyle gerçeğe dönüşmeyecektir.

Bu seçimin çok bölücü olduğuna şüphe yok. Ancak seçim sona erdiğine göre, Amerikan halkı her zaman olduğu gibi bir araya gelecektir. Obama'nın Trump için söylediği gibi: "Hepimiz onun başarısını destekliyoruz".