Farklı bir NYC Yaz 

Yılın bu zamanlarında, genellikle Q2 Manhattan Market Reports bir güncelleme vermek. Ancak, Q2 2020 tamamen farklı bir hayvan, NYC emlak piyasası 12 için kapatıldı 13 hafta bu 2 çeyrek oluşturan. 

23 Mart 2020'de NYC'de neler olup gittiğinin farkında olmayanlar için NYC, 22 Haziran 2020'de kilitleme moduna geçti ve 90 gün sonra yeniden ortaya çıktı. Bu süre zarfında fiziksel gösterime izin verilmedi. Satıcılar piyasadaki mülkleri geri çektiği veya listeyi geciktirdiği için, kriz sırasında envanter önemli ölçüde düştü. Ancak şimdi, mülkler geçen yılın aynı zamanlarına göre %8'lik bir artışla satışa geri döndü.  

Son bir ay içinde piyasa yavaş yavaş geri geliyor, ama mutlaka henüz normal seviyelere geliyor. 5 hafta önce yeniden açıldığından beri, şunları gördük:

• İmzalanan sözleşmelerin %84'ü 3 milyon doların altındaydı.
• Bu alıcıların bazılarında şaşırtıcı bir aciliyet, onlar NYC yakında normallik bazı benzerlik geri gidecek biliyorum. 

• Pek çok kişi hala yazlık evlerinde ve seyahat kısıtlamaları hala yerinde olduğu gibi, pazarın yüksek ucunda oluyor.
• Mortgage faiz oranları rekor düşük isabet (altında 3%), Fed sıfıra fon oranı azaltılmış gibi.
• Genel göstergeler, covid öncesi seviyelerin %8-10 altında fiyatlandırma olduğunu, ancak tüm fiyat noktalarında olmadığını göstermektedir. 
• Yeni geliştirme için, kombine kapanış maliyetleri ve proje bağlı olarak% 8-12 civarında fiyat indirimleri. 
• En büyük indirimler, bazı geliştiricilerin listelerini yeniden fiyatlandırdığı ve alıcının kapanış maliyetlerinin çoğunu toplayarak şu anda işlem yapmak için çok cazip teşvikler sunduğu üst düzey pazarda olmuştur.  
• 5 milyon dolar ve üzeri satışlar, her hafta göstermek için hiçbir istek almazsınız. Bu nedenle, daha büyük bir özelliğin ciddi satıcılar en az% 10 indirim için hazır olmalıdır, ve muhtemelen daha fazla, ön COVID fiyatlandırma. 
• Fiyatlar indikçe indirimler azalıyor, varsa az sayıda indirim le, 1 milyon doların altında.

Kiralama:

• Kira envanteri yüksek olmasına rağmen, piyasa da imzalı kira, özellikle 10.000 $ aylık ve altında sürekli bir akış görüyor. İndirimde de olsa! 

Sırada ne var?

Biz hala yeni bir realitenin erken aşamalarında, ancak, COVID açısından, New York City şimdi ülkenin% 80 daha güvenli bir bahis!  

New York güvenlik protokolleri korumak ve viral enfeksiyonları düşük tutmak ve aşı denemeleri ve tedavi edici ilaçlar (Remdesivir gibi) çok olumlu haber olmaya devam ederse, tarih NYC gayrimenkul hızla kurtarmak öneriyor.  

Şu anda, biz NYC için Nisan / Mayıs zaman dilimi, bu yüzden belki de en iyi fırsatlar en iyi arkamızda olan zirve-belirsizlik, geçmiş vardır. Ama, biz alıcılar da büyük fırsatlar elde etmek için önümüzdeki 4-5 ay olacağına inanıyoruz. İşe yettiği bilinen bir aşı olduğunda, ve büyük ihtimalle sonbaharda bir aşı göreceğiz, New York şehri her zamankinden daha iyi dönecek. 

Soru? Benimle sohbet etmek için bir zaman çizelgesi. 

Yazın tadını çıkarın! 

Anthony

Coronavirus'un Manhattan Emlak Fiyatları Üzerindeki Etkisi

Bu precedented küresel krizin ortasında, biz Manhattan gayrimenkul fiyatları üzerinde COVID-19 etkisi ile ilgili çeşitli sorular aldık. Umarım bu çalkantılı zamanda herkes güvende ve sağlıklı dır. Jüri bundan sonra ne olacağını öğrenirken, işte NYC emlak piyasasıyla ilgili son bilgiler.

Mart ayı sonlarında, New York şehri halk sağlığı krizinin önüne geçebilmek için "tıbben komaya" sokuldu. Sonuç olarak, New York emlak piyasası tamamen son iki ay içinde minimal yeni sözleşme faaliyeti ile zaman içinde dondurulmuş olmuştur. Manhattan'daki dairelerin, dairelerin ve evlerin fiziksel gösterimleri New York Eyaleti tarafından yasaklandı. Ve New York şehri Mart ortasından beri tecrit altında. Ancak, salgın darbe önce çalışmalarda olan bu fırsatlar hemen hemen kapatmak mümkün olmuştur ve bankalar ipotek fondevam edilmiştir. 

Şu anda Mayıs ayı ortalarında ve New York kriz zirvesini bir ay geçti ve kendi kendine komaya girdi. New York Valisi Andrew Cuomoliderliği sayesinde , New York başarıyla eğri düzleştirilmiş ve bu krizden çıkış yolunu yönetiyor. Henüz %100 ormandan çıkmamış olsak da, önümüzdeki birkaç hafta ve ay içinde yeniden açılması planlanıyor. Birçok Manhattan kınamak binalar 15 Mayıs itibariyle taşınma ve taşınma-outs kendi moratoryum kaldırma olacak ve biz haziran ayında bazen kaldırılacak gösterimleri moratoryum bekliyoruz. 

Ocak ve Şubat 2020 için dikiz aynasına bakıldığında, sözleşme aktivitesi geçen yıl aynı dönemlerde% 15 kadar, Bahar 2020 çok sağlam bir satış sezonu olarak söz verdi. Ne yazık ki, bu artık böyle değil! Şu anda, satılık kınamak ve kümes stok önemli ölçüde, sadece 5.000 adet satışa listelenen, 50% normal Bahar satış sezonu stok seviyeleri daha düşük sözleşmeli. Bir mülkün satışa listelendiği gün sayısını sayan piyasa hesaplaması gün sayısı bile, mülk gösterimleri moratoryumu uygulandıktan sonra bu hesaplama nın anlamsız hale geldiğini belirterek liste portalları tarafından donduruldu. Peki, Manhattan gayrimenkul fiyatları üzerindeki etkisi nedir?

Manhattan gayrimenkul fiyatlarıüzerinde virüsün etkisi çıkarımları çizmek için erken olsa da, eski Federal Rezerv Bankası Başkanı, Ben Bernanke, bu ekonomik duruş ekonomik bir depresyon daha doğal bir felaket gibi olduğunu kaydetti. Bu, 2008 ya da Büyük Buhran gibi bir finansal sistembir arıza sonucu değildir. Bankalar güçlü ve iyi sermayeli.  Neyse ki, Fed parasal uyarıcı hızlı hareket etti ve yönetim mali uyarıcı hızlı hareket etti. 

Tüm bu gümüş astar NYC gayrimenkul fiyatları önemli ölçüde rekor düşük faiz oranları ve kayıt kantitatif kolaylaştırma yararlanacak olmasıdır. Varlık fiyat enflasyonu kantitatif gevşemenin amacıdır, ancak bu fırsatın kendini göstermesi biraz zaman alabilir. Ne olursa olsun bu rekor QE uyarıcı Manhattan gayrimenkul fiyat enflasyon düzeyi, sonuçta, NYC hala dünyanın en iyi şehirlerinden biridir ve insanlar hala ya satın almak ya da kiralamak için konut gerekir. 

Sonuçta, bu çözülebilir bir sağlık sorunu, özellikle şimdi herkes Covid 19 sorunu üzerinde duruldu. 

Daha ayrıntılı olarak piyasa tartışmak için bir zoom arama istiyorsanız, sadece aşağıda benimle bir zaman dilimi seçin:

Arama Zamanla

6 Things You Bu Şubat NYC Emlak Piyasası Hakkında Bilmeniz Gerekenler

1. Geçen Yıla Göre Satış Aktivitesinde Önemli Artış

• Bekleyen satışlar %17 arttı - Genel pazar
• Bekleyen satışlar %25 - $600K - $1 Milyon  
• Bekleyen satışlar %21 - 1 milyon dolardan 2 milyon dolara 

Bu da satış aktivitesinin geçen yıla göre önemli ölçüde artgeldiğini gösteriyor ve bu da faaliyet açısından pazarın dibini boylaya büründü. 2 milyon doların altındaki düşük fiyat noktalarındaki mülkler en büyük toparlanmayı görüyor. Sonunda bu talebin arzı geride ettiğini görüyoruz, new york'ta bir süredir görmediğimiz bir şey. Manhattan'da imzalanan sözleşmeler Kasım 2019, Aralık 2019, Ocak 2020 ve Şubat 2020'de çift haneli rakamlara ulaştı. Önde gelen bir gösterge, sözleşme imzalı etkinlikte uzun bir yumru genellikle fiyat eylem öncesinde. Alışılmadık yavaş bir ay, Ocak yılın en soğuk ayı için yaygın değildir sözleşme işaretleri, etkileyici bir sayı gördüm. 

Anekdotsal olarak, diğer brokerları arayarak randevuları ayarlamaları gerektiğini fark ettik, bu birimlerin zaten Kabul Edilmiş Teklifleri olan zamanlarının en az %25'ini. 12 ay önceki gibisi yok. Sözleşmeye girecek olan birimler ya bir süredir piyasada ve birkaç fiyat indiriminden geçti, ya da başından beri doğru fiyatlandırılan yeni birimler. Ayrıca, son durumda, biz dolu açık evler ve birkaç teklif savaşları (farklı bir dönemin bir kalıntı) görüyoruz.

2. Lüks Piyasa Aktivitesi İndirimlerde Güçleniyor

New York genelinde indirimler kapalı fırsatlar alıyorsanız ve Ocak ayında biz satıcılar teslim ve fırsatlar bitmiş değil gösterir% 6.4 (New York için yüksek bir oran) bir medyan liste indirim gördüm. Satış aktivitesindeki en yüksek artış 3 milyon doların altındaki birimler için olurken, yüksek uçta da bir miktar iyileşme gördük. 

Örneğin, Olshan raporu nda şunlar kaydedildi: "Yirmi sözleşme geçen hafta 4 milyon dolar ve üzeri, 20 veya daha fazla satış ın üçüncü haftasında imzalandı. Orijinal fiyattan ortalama fiyat düşüşü %18 idi ve bu rakam ilk 2 satıştarafından çarpıtıldı."

"Piyasadaki ortalama gün 803 idi, mülklerin yarısı geliştiriciler tarafından satıldı ve yıllardır piyasada olduğu için yükseltilmiş bir toplam. Bu, 2012 yılında bu özel stat takibine başladığımız günden bu yana bu raporun kaydettiği en yüksek toplam dı."

Central Park Alıcılar: Eğer Milyarder's Row ve Central Park pazarını izliyorsanız, fırsatlar dışarıda. Şimdi piyasa dönmeden önce atlamak için zaman olabilir. Örneğin, Trump International Hotel and Tower'da yaşamak isteyen biri için Columbus Circle , bir metrekare (aşağıda) başına 3.300 $ için büyük bir doğrudan Central Park görünümü 3 yatak odası alabilirsiniz. DJT sonsuza kadar başkan olmayacak ve bu bina bir noktada geri dönecek. Buna ek olarak, biz güçlü indirimler gördük One57 ve Time Warner Binası da, bu ve diğer ultra lüks binalarda doğrudan Central Park görünümü için fiyat zemin metrekare başına yaklaşık 4.500 $ geziniyor olmasına rağmen. 

Bu segmentteki alıcılardan daha fazla envanterin piyasaya çıktığını duyduklarını duymaya devam ettiğimizi unutmayın. Bu diğer mahalleler için geçerli olsa da, Milyarder's Row'ayeni binalar gelmiyor. Ayrıca, bu binaların çoğu 30 + milyon $ ortalama satış fiyatı na sahip olduğu gibi, engelsiz Central Park görünümü ile 20.000.000 $ altında envanter seviyesi sınırlıdır. 

3. Yeni Gelişmeler Vs Resales

2-3 yıl önce fiyatlandırılan Yeni Gelişmeler piyasada geri kalıyor ve bunun nedeni geliştiriciler ile bankaları ve yatırımcıları arasında bir kopukluk olması. 

Ne bizim alıcılar söylüyorum: özellikleri her yerde 1.100 $ metrekare başına 1.800 $ metrekare başına fiyatlı ile satış pazarında fırsatlar ton vardır. 

Tabii ki, yeni geliştirme segmentinde fırsatlar vardır ve bazı binalarda% 15 indirimler gördük. Çift haneli indirimler gördüğünüz binaların çoğu, ancak, yıllar önce başlatıldı. Buna karşılık, 2019 yılında mevcut piyasayı yansıtan fiyatlarla başlatılan ve düşük fiyatlardan çok az indirim sunan, ancak yine de alıcıların çoğunun maliyetleri kapatmasını sağlayan binalar gördük.

Piyasa çok fiyat duyarlı ve dolar motive. Bir gölge envanteri olduğu iyi bilinmektedir. Bunlar gerçekçi olmayan satıcılardan piyasadan kaldırılan birimler, ya da fringe mahallelerde yeni geliştirme projeleri.  Alıcılar bu gün çok anlayışlı ve iyi bir değer nokta nasıl biliyorum. Eğer son 5 yıl içinde satın aldı ysanız ve şimdi satmaya çalışıyorsanız, muhtemelen su altında ya da hatta mola bulunmaktadır. Bu nedenle, engebeli bir sürüş için hazırlayın. Hileler ve hileler - birçok vardır - bir overpriced mülkiyet satmak yapmaz.

Satılık Yeni Gelişmeler Özellikleri

Manhattan Satılık Son Daireler

4. Kiralar Up 

Son birkaç yıl içinde bazı yumuşaklık sonra, kira oranları önemli ölçüde yıl içinde yıl içinde vardır. Real Deal Gönderen - daire avcıları yeryüzünde broker ücretleriile neler olup bittiğini anlamaya çalışırken, şimdi onları duraklatmak için başka haberler var: Kiralar yüzde 5 ila 6 daha yüksek geçen ay daha önce üç ilçede douglas Elliman pazar raporu kapsamında daha yüksek.

5. Mortgage Oranları

Mortgage faiz oranları geçen yılın aynı döneminden bu yana düştü ve rekor düşük yakın dinleniyor. 30 yıllık sabit ipotek oranı %3,65 oranında işlem alırken, borsa 26.900'ün üzerinde rekor seviyeye yaklaştı. Buna karşılık, son 30 yıl içinde, aynı ipotek oranı yaklaşık% 6,25 ortalama olmuştur. Son 10 yılda bu oranın sadece 2 katı daha düşük olan oran Eylül 2016'da %3,42 ile en düşük, Kasım 2012'de ise %3,32 ile düşük oldu.

Zaten tarihi düşük seviyelere yaklaştığımızda, oranların çok daha düşük olması pek olası değil. Biz, bu nedenle müşterilerimizin şimdi yeniden finanse veya çok geç olmadan bu yapay düşük ipotek oranı fenomenyararlanmak için yeni emlak alımları finanse tavsiye ediyoruz. 

5. Coronavirus ve Yabancı Alıcılar 

Sağlık korkusunun emlak piyasası üzerindeki etkisinin ne olduğunu belirlemek için çok erken olsa da, New York emlak piyasasının yerli alıcılar ve yabancılar tarafından demirlemiş olduğu unutulmamalıdır. Anakara Çinli alıcılar 2016 yılından bu yana NYC pazarında yok olmuştur, Avrupalılar kendi para birimi uzun bir süre için düşük olduğu gibi yok olmuştur. Latinler ve Brezilyalılar büyük ölçüde kendi para değer kaybetmesinden eksik olmuştur.

Bu nedenle, bu olumsuz yakın vadede NYC pazarı etkilemek için beklemiyoruz. Eğer dolar düşerse ve sağlık azalırsa, piyasa havalanabilir. Son olarak, bazı Asya ülkeleri sınırlı yatırım fırsatları görebilirken, yetkililer New York'ta risksiz bir bölge olan New York'ta daha fazla yatırıma yol açan yayılmayı durdurmaya çalışıyor. 

Neden Şimdi Manhattan Condo Market Yatırım Için Doğru Zaman

Warren Buffett en iyi dedi, "Fiyat ne ödeme, değer ne olsun . . . Başkaları açgözlü ve açgözlü ken başkaları korkarken korkmak akıllıca olur."

New York'ta gayrimenkul bazı son raporlar bazı insanlar korkulu yaptık. Bu raporlardaki geniş resme ve genel istatistiklere baktığımızda bu insanların neden korku içinde oldukları oldukça açık, ancak tüm hikayeyi anlamak için daha derine inmek gerekir.

Manhattan'daki konut alıcıları, 2017 sonunda yürürlüğe giren yeni vergi yasası (FN1) ile ilgili endişeler nedeniyle 2018'in 3. çeyreğinde temkinli seyretmeye devam etti.

Manhattan gayrimenkul nadiren bir alıcı pazarında, eğer güvenli bir uzun vadeli yatırım ilgileniyorsanız, şimdi satın almak için zaman olabilir. Bu uzun bir olay olmayacak ya da yakın zamanda tekrarlanacaktır. Aslında, Q3 sırasında, 2016 yılında bir düzeltme başladı pazarın yüksek sonu (>$5 Milyon), aşağıda anlatıldığı gibi, biraz geri sıçrama başladı.

Manşetler Tüm Hikayeyi Anlatma

Çeyrekle ilgili manşetler endişe verici olsa da, tüm hikayeyi anlatmıyor. Bugün piyasada neler olduğuna bakmamız gerekiyor, 1, 2 ya da 8 çeyrek önce değil, üç aylık piyasa raporlarının genellikle odaklandığı şeye. Önde gelen bir gösterge olan üç aylık dönemde imzalanan Sözleşme sayısına bakarsanız, bu üç aylık dönem kabaca geçen yılın aynı çeyreğine aynıydı.

• Manhattan'da imzalanan sözleşmeler, Q3 2017'de imzalanan rakama göre %1'lik hafif bir düşüş gösterdi.

• İmzalanan sözleşmeler açısından en iyi performans gösteren segment $ 5M - $ 10M (hangi sözleşmelerde% 30 artış gördüm öncelikle iki yeni gelişme satış tarafından tahrik, The Belnord ve 100 E 53).

• İkinci en iyi segment 10Milyon $ + de evler fiyat için, hangi faaliyet% 10 artış gördüm oldu.

• Hangi birimler için sözleşme altında olduğunu bilmesek de, bu birimler kapanıp kayıt altına alınana kadar işlem görebilecek fiyatlarla, ki bu aylar sonra uzun bir uykudan tekrar faaliyete geçebilecek, güven verici. Elbette, indirim bu satışlarda bir rol oynadı.

Ancak 2018'in 3. çeyreğinde kapalı satışlar farklı bir tablo çiziyor. Kapalı satışlara baktığınızda, sözleşmenin ne zaman imzalandığına bakılmaksızın yalnızca üç aylık dönemde kapanan birimleri değerlendirirsiniz. Yeni Kalkınma durumunda, bu 3 yıl önce bazı durumlarda olabilirdi. Bu nedenle, kapalı satış bilgileri eğilimleri yakalamak için hala iyi bilgi olsa da, biraz tarihli olabilir.

• Manhattan'daki genel kapanışlar %8 düştü (Q2 2018'e göre %5 artış olmasına rağmen)
• Yeni gelişme satışları %37'lik bir düşüşle kapattı. Bu önemli ölçüde talep mahallelerde en başbakan dışında başlamak için overpriced edildi bu binalarda yeni geliştirme fiyatları indirim bazı geliştiriciler yol açtı. Core Group, geçen yılki %8'den artışla, üç aylık dönemde ortalama yeni geliştirme indirimini %14'e yakın bir rekorla bildirdi.
• Yeni gelişmenin yüksek fiyatlarından uzaklaşan alıcılar , %2'lik bir artışla yeniden satış dairelerine yönelirken, kümes kapalı satışları %8 geriledi.
• Üç aylık dönemde envanter önemli ölçüde büyüdü, 13%, hangi daha uzun gelecekteki pazarlama süreleri neden olacaktır.
• Satış kümesi stoku en fazla %26 artarken, satış kınamak envanteri %4 arttı. Yeni geliştirme envanteri %5 düştü.
• Bir dairenin ortalama fiyatı 2.66 milyon dolardı, %2.3 düştü. Yeniden satış kınamak birimleri için metrekare başına ortalama fiyat% 5 düştü.  
• Yeni bir gelişmenin ortalama fiyatı 4,33 milyon dolar iken, metrekare başına yeni geliştirme fiyatı %4 arttı.
• Lüks pazar için metrekare başına ortalama fiyat (satış üst% 10)% 2,7 yükseldi ve lüks giriş eşiği 3,85 milyon dolara düştü.

Fotoğraf kredi: 111 Murray

Makro Çevre

• Dow ve NASDAQ yüksek sürüş vardır. Kar almak fiyatların düşmesine neden olabilir ama uluslararası ticaret savaşları hakkındaki konuşmalar ne olursa olsun, hisse senetleri yüksektir ve kar almak çok çekici görünür.
• İşsizlik oranı düştü ve istatistiksel olarak ABD tam istihdama sahip. Tam istihdam harcamaları teşvik eder. Tüketicilerin harcamaları hissedarlar için daha fazla kar üretir.
• Deregülasyon tüm hızıyla, bu nedenle iş geliştirme çok yukarı sürücü devam etmek olasıdır.
• Kredi balonu yok ama Fed Başkanı faiz oranlarının 2019'a kadar kademeli olarak artacağını söylüyor. Yüksek faiz oranları alıcıları er ya da geç sabit faizli ipotek almaya teşvik eder.
• Ekonomi genelinde yüksek büyüme oranları insanların tüm uzun sürecek merak yapmak eğilimindedir, bu yüzden çok büyük alımları geri tutun. Ekonomistler, bugün ufukta kredi balonu olmadığını, bu yüzden tüketici odaklı ekonominin sağlam göründüğünü söylüyorlar.

Neden NYC Pazarında Eminiz

Özetle, bu oldukça iyi bir alıcı pazarı, özellikle 2008 ile karşılaştırıldığında olmak olduğunu hissediyorum.

• Satıcılar nihayet müzakere ile, alıcılar artık güç var
• Faiz tarihsel olarak nispeten düşüktür
• Ekonomi büyüyor
• Deregülasyon tüm hızıyla devam ediyor
• Son 69 yılın en düşük işsizlik oranı
• New York City 50 yıl içinde en yüksek istihdam seviyesine sahip ve NYC Sanayi şimdi de sadece finans dışında çeşitlendirilmiş
• 2008 gibi Kredi Balonu yok; Bankaların zorlu gereksinimleri vardır ve durum tespiti yapmak
• Şirket karları, özellikle% 21 yeni düşük oranı ile, daha yüksek olmamıştı
• Kentsel pazarlarda aşırı bina genellikle hızlı bir şekilde emilir

Detaylı rakamlara sondaj new york emlak piyasasının güçlü olduğunu göstermektedir. Çoğu insan geniş raporları okuyacak, ama zeki alıcı gayrimenkul uzmanları dinleyecek. Warren Buffett yorumlamak için diğerleri bu sadece NYC satın almak için doğru zaman olabilir korkulu olduğunu söyledi.

Manhattan'da Yeni ABD Vergi Hukuku Etkisi 

1 Ocak 2018'de yürürlüğe konan yeni ABD vergi yasasımedyada büyük ses yarattı. Ancak, ince baskıbakarsanız, yasa şirketler ve gayrimenkul yatırımcıları için bir nimet olacak, yabancı alıcılar da dahil olmak üzere. Şu anki ev sahipleri için, özellikle Manhattan'da, durum biraz daha karmaşık.

Manhattan'da, devlet ve yerel vergi indirimleri sınırlar ve 1.000.000 $ 750.000 $ birincil evler üzerinde indirilebilir faiz miktarını azaltır yeni yasanın nihai etkileri etrafında belirsizlik, gergin bir pazar yarattı ve en son Q1 piyasa raporlarında yansıtılır, hangi aşağı Q1 aktivitesi göstermek 10%, Corcoran göre. Hacim zayıflığı fiyat noktaları arasında bulundu, ama, özellikle, yüksek sonunda hissedildi. Q2 satış etkinliği toparlanıyor gibi görünüyor.

Vali Cuomo, vergi yasasının olumsuz etkilerini azaltmak için eyalet vergi kurallarını değiştirmek için önemli çabalar sarfetti. Önümüzdeki birkaç ay boyunca, en azından ekonomi ısınmaya başlayana kadar, vergi reformunun beklenen bir yan ürünü olan alıcıları sürücü koltuğuna oturtacak olan pazarda biraz belirsizlik kalmasını bekliyoruz.

Bu kayda değer, ancak, NoHo, SoHogibi başbakan Downtown Mahallelerde birçok lüks binalar , Tribeca , West Village ve Flatiron, ve çekirdek Upper West Side , örneğin, oldukça iyi faring vardır. İyi fiyatlı kınamak hala hızlı hareket ediyor, bekleyen satış önceki ay ve yıl üzerinde, ve biz hala fiyat soran yukarıda yapılan anlaşmaların% 20 değil, önemsiz bir sayı görüyoruz.

Manhattan Ev Fiyatları Raporu 

Özellikle ABD Ekonomisi ve New York, 2018'in başlarında güçlü bir ekonomik performans sergiliyor.  

• New York'ta istihdam 4.426 milyon kişi ile tüm zamanların en yüksek sayısına ulaştı. NYC 2009 yılından bu yana 702K iş, bir 18,9% artış, İkinci Dünya Savaşı'ndan bu yana en yüksek artış ve çok daha yüksek ülke, hangi% 11,5 yeni iş ekledi kazandı. Teknoloji, medya, sağlık ve turizmle ilgili işletmeler, son 10 yılın en çok işe alım yapan sektörleri oldu.
• Dow Jones ortalaması bir yıl öncesine göre %25 arttı ve 25.000'e ulaştı. 2017 için neredeyse tüm şirketlerin rapor verdiği şirketlerin %75'i dördüncü çeyrek kârının beklentileri geride ettiğini bildirdi.
• Şubat ayında ki istihdam 313 bin artarak 100 bin beklentiyi aşarken, işsizlik oranı %4,1 gibi düşük bir oranoldu.

Yeni vergi reformunun yıl içinde daha olumlu etkileri ve sermaye kazançları vergilerini azaltan potansiyel Faz II vergi reformu görmeyi bekliyoruz.  Bizi izlemeye devam edin...

Manhattan Piyasa Raporu

Orada güç ve hareketlilik kınamak için çekirdek Manhattan pazarında olmaya devam ediyor. Rekor yüksek sermaye piyasaları, ucuz ve hazır finansman ve netlik piyasa itmek yardımcı olmuştur. Bir yıl önce, ABD seçimleri ile ilgili büyük bir belirsizlik vardı, faiz oranları erken yükseliyordu ve herkes Brexit karşısında şok oldu. Q3 2017 istatistiklerini seçin:

• $ 1M arasında imzalanan kınamak sözleşmeleri - $ 3M yıllık bazda% 11 arttı
• $ 3M - $ 5M arasında imzalanan kınamak sözleşmeleri yıllık bazda% 8 arttı. 
• Ultra lüks condominium pazarı ($10 Milyon+), ancak, bu çeyrekte 10 Milyon $ imzalanan sözleşmelerin% 12 daha yüksek sayıda gördüm rağmen, headwinds karşı karşıya devam ediyor.
• Resales - 1.774 $ ortalama fiyat psf
• Yeni Gelişmeler - $ 2,320 ortalama fiyat psf
• Lüks - $ 2,780 fiyat psf, Lüks için bir giriş seviyesi fiyat (satış üst% 10) 4,1 milyon $ olarak.

Manhattan Emlak Piyasasında Satış EnvanterI Seviyeleri Nasıl?

"Alıcılar - Bir fiyat düzeltme zaten oluştu ve son bir yıl içinde ya da öylesini geniş pazar istikrar ve normalleşme belirtileri göstermiştir. Eğer gerçek bir ihtiyaç satın almak ve doğru özelliği bulmak, müzakerelerde alabilirsiniz herhangi bir kaldıraç için bu yavaş dönemi kullanmak - bir satıcı yeterli olmuştur asla bilemezsiniz ve bu teklifi vurmak için hazır."

Makalenin tamamını okuyun: medium.com

Urban Digs ile aynı fikirdeyiz. Manhattan RE pazarı, özellikle lüks segmentte zaten düzeltildi ve alıcılar 2014 -2016'dan daha fazla kaldıraç kullanıyorlar. Yeni vergi değişiklikleri yle ilgili karışıklıklar yaşandığı için bu kaldıracın 2018 yılında da devam etmesini bekliyoruz.  Ancak, satış stok arzının hala düşük olduğunu gördük. 

Biz birincil ev alıcılar ve yatırımcılar ile popüler dört ana mahallelerde satış stok tedarik düzeyleri baktık: Tribeca Chelsea Upper East Side Ve Upper West Side . 5 $ - 10.000.000 $ segment, 2 $ - 5 000.000 $ segment ve 1 $ 2 milyon segment baktı. 

5 $ - 10 milyon segmentte satılık tüm Manhattan gayrimenkul, satılık sadece 17 satış birimleri vardı Tribeca , Chelseasatılık 8 satış birimleri , satılık 5 satış birimleri Upper East Side , ve satılık 4 satış birimleri Upper West Side . Bu dört mahallede toplam 34 satış birimi var. Manhattan adasının büyük bir kısmını kapsıyor. 

2 $ - 5 milyon segmentte satılık tüm Manhattan gayrimenkul, pazar aşağı shifting, satılık sadece 22 satış birimleri vardı Tribeca , 15 Chelsea, 21 adet Upper East Side ve 32 adet Upper West Side (Riverside dahil). Bu dört mahallede 2 -5 milyon dolarlık segmentte sadece 90 birim var.  

Giriş seviyesi piyasada, 1 $ - 2.000.000 $ arasında satılık tüm Manhattan Emlak, sadece 2 satış birimleri mevcut vardı Tribeca , Chelsea 11 satış birimleri, 15 satış birimleri Upper East Side ve 19 satış birimi Upper West Side . Bu dört büyük mahallede 1 $ - 2 milyon dolarlık segmentte satışa 47 satış birimleri toplam's. 

Urban Digs'in de belirttiği gibi, satıcıların bu günlerde özellikle 2014 - 2015'e kıyasla müzakerelere daha açık olduğu doğrudur, ancak iyi bir satış kınamak arzı hala nispeten düşüktür. Ve, yeni gelişme yüksek bir prim satıyor. Biz en iyi Manhattan gayrimenkul satışa, belirli bina, pozlama, bu overpriced olmayan daraltma başladığınızda, iyi seçeneklerin sayısı önemli ölçüde düşer. Bu nedenle, konut ihtiyaçları olan ya da yatırım arayan bir alıcı iseniz, akılda bu kısa tedarik hikayesi tutmak. 

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Grafikler nezaket UrbanDigs

Manhattan Market Güncelleme Q4|2017

Manhattan'daki 2017 emlak piyasasının dördüncü çeyreği en iyi istikrarlı olarak tanımlanan bir piyasa olurken, dört çeyreğin son üçü kapalı satış aktivitesinde artış gösterdi. 2017 2016'ya göre çok daha iyi bir yıl dı, ancak yıllık bazda imzalanan sözleşme sayısında belirgin bir düşüş yaşandı ve bu durum vergi reformu ve siyasi ortam gibi piyasa dışı faktörlere bağlanabilir.

Ancak, özellik türlerine daha yakından baktığımızda, önemli farklılıklar görüyoruz. Satış kooperatifleri segmenti, satışlarda art arda üçüncü çeyrekte art arda büyüme ile en aktif segment oldu. Ancak, satış kınamak için imzalanan sözleşmeler, devam eden yüksek fiyatlar tarafından zarar gördü ve yeni gelişme kapalı satış mevcut döngüsü ve bina geliştiricilerin zamanlaması nedeniyle% 12 azalma ile karşı karşıya kaldı. Tüm bunları göz önünde bulundurarak, ve yeni vergi reformuetrafında belirsizlik ile, biz Manhattan gayrimenkul yavaş yavaş bir alıcı pazarı haline geldiğini tahmin edebilirsiniz.

Satış Kınamak

• Metrekare başına ortalama fiyat 1.759 $ oldu, yıl içinde düz yıl.
• Bu pazardaki satış sayısı 2011'in Q4'ünden bu yana en düşük olan %3'lük düşüşle 929'a geriledi.
• Piyasada gün 116 gün, düz yıl üzerinde yıl oldu.
• Stok satılık 2.485 adet% 4 geriledi.

Vergi reformu etkileri ne ilişkin belirsizlik satış kınamak sektöründe Q4 oynadı, satış aktivitesi ve düz fiyatlarda bir düşüşe neden. Üst üste ikinci yıl, piyasa düşük performans gösterdi ve 2011'den bu yana en az satış yapılan satışoldu. Mevcut birimlerin envanteri buna karşılık% 3'lük bir düşüş ile yönetim kurulu genelinde düştü. Aktif envanter Q4 kapalı satış ile karşılaştırıldığında metrekare başına çift haneli prim ile eyerli olduğu gibi birçok fiyatlandırma bir kopukluk işaret ediyor.

Satış Kooperatifleri

• Bir kooperatifin ortalama fiyatı 1.26 milyon dolardı.
• Metrekare başına ortalama fiyat 1.167 $ oldu, geçen yıla göre% 1 artış temsil eden
• Bu pazardaki satış sayısı %4 artarak 1.733'e yükseldi.
• Piyasadaki günler 88 gün sürdü, geçen yıla göre %5'lik bir düşüş.
• Stoklar %15 artarak 2.824 adede yükseldi.

Satış Kooperatifleri 2017'yi yılın en çok satan gayrimenkul ürünü olarak tamamlayarak, üst üste üçüncü çeyrekte satışları artırarak diğer seçenekleri geride bıraktı. Buna ek olarak, kooperatif satışlarına yönelik yüksek talep, piyasada kalan bir mülkün ortalama uzunluğunun %5 oranında düştüğünü ortaya koydu. Bunu yaparken, piyasa mevcut envanteri %15 artırarak yanıt verdi.

Yeni Gelişme

• Yeni bir geliştirme kınamak ortalama fiyatı 3.92.000.000 $ oldu.
• Süper lüks ve ultra lüks kapanışsayısının azalmasıyla, metrekare başına ortalama fiyat geçen yıla göre %17'lik bir düşüş gösteren 2.253 dolardan fazlaoldu.
• Bu pazardaki satış sayısı %12 azalarak 527'den 463'e düştü.
• Stok %30 oranında büyürken, şu anda 1.074 adet satışa sunuldu.

Bir tahmin edebileceğiniz gibi, yeni kalkınma kınamak pazar numaraları artış veya devam eden bina inşaatı ilerleme dayalı azalmış eğilimindedir. 4. çeyrekte yeni binalar kapanmaya başlamadı^th ve 125 Greenwich ve 91 Leonard gibi bir dizi büyük gelişme satışları başlatarak envanterin %30 artmasına neden oldu.

Lüks

• Lüks bir NYC daire nin ortalama fiyatı Q4 7,24 milyon $ oldu.
• Metrekare başına ortalama fiyat 2.625 $ için% 12 düştü.
• Lüks eşik $ 3.882M oldu.

Lüks segment, kapalı satışların ilk %10'u fiyata göre belirlenir. Giriş seviyesi fiyat, ya da "eşik", kabaca 500.000 $ düştü, 3.882.000.000 $ biten. Ayrıca, ortalama fiyat% 10 düştü ve metrekare başına fiyat% 12 düştü. Bu düşüşler, 432 Park, Greenwich Lane ve 56 Leonard , 2016 yılı sonunda, gibi dış yerlerde daha mütevazı lüks binalar, One West End ve 252 Doğu 57^St Ancak, biz artan bir envanter ile daha rekabetçi bir pazar gördük, müşteri talebini karşılamak için fiyatları düşürmek için daha az seçenek ile satıcılar bırakarak. Bu lüks segmentte yatırımcılar için gerçek bir potansiyel temsil eder, Bu lüks birimler düşük ve hareket etmeye hazır olarak.

Sonuç olarak, Manhattan pazarı istikrarlı kalır ve 2017 2016'dan daha sağlıklıydı. Bununla ilgili olarak, piyasa trendlerin müşterinin tarafına doğru eğrilmesini, başka bir deyişle "alıcı pazarı" haline geldiğini göstermeye devam ediyor. Mevcut envanter, yeni geliştirme projeleri ve lüks eşik düşürücü bir artış sahipleri ve geliştiriciler azalan satış yetişmek için fiyatları indirim eğiliminde olduğu bir pazar yarattık. Vergi reformu ile belirsizliknedeniyle, 2018 alıcı için iyi bir yıl olacak, ve satıcı için çok iyi değil. Kenarda duranlar için, Trump'ın vergi reformunun olumlu etkileri başlamadan önce pazara girmek için iyi bir zaman olabilir.

Manhattan Hızlı Aramalar

Satılık Top 50 NYC Penthouses

Manhattan'ın Satılık En Pahalı Daireleri

Manhattan Satılık Bizim Favori Yeni İnşaat Daireler

Başkan Trump ABD Emlak'ı nasıl etkileyecek?

Daha önce Amerika'da bir New York emlak geliştiricisi ve emlak komisyoncusu (evet, o bir NYC broker lisansı vardır) Beyaz Saray'da oturan vardı. Birçoğumuz Trump'ın davranış ve politika tutumlarına katılmasa da, kesin olan bir şey de Trump'ın mülk ve gayrimenkul yanlısı olacağıdır.

Bazıları Trump başkanlığının düşüş yerine siyah bir kuğu olayı olacağını öne sürerken, hem ABD doları hem de borsa bugün yükseldi!

Başkan Trump'ın politikalarının ABD Gayrimenkul'ü nasıl etkileyeceğini merak ediyorsanız, trump'ın görevde bir kez nasıl hareket edeceği konusunda öngörüler burada.

Ekonomiyi canlandırmak için gayrimenkul kullanacak mı?

Trump bir emlak müteahhidi ve emlak komisyoncusu. Hayatı boyunca gayrimenkulün kendisini bir yatırım olarak kullandı ve ev sahipliğini artırmakla ilgilendiğini söyledi. Aile işinin ya kendi şirketi, Trump Organizasyonuya da damadı Kushner Properties aracılığıyla gayrimenkul olduğu göz önüne alındığında, Trump'ın mülkle olan aşkını sürdürmesini bekliyoruz.

Mortgage oranlarıne ne olacak?

Fiyatlar bir süre düşük kalmaya hazırlanıyor. Trulia baş ekonomisti Ralph McLaughlin seçimden bir gün sonra yaptığı açıklamada, "Mortgage oranları düşüyor çünkü yatırımcılar ABD ipotek destekli menkul kıymetler güvenli verimleri görüyoruz, ABD konut piyasasının göreceli güvenliği ne güvenlerini yansıtan," Trulia baş ekonomisti Ralph McLaughlin seçimden sonra yaptığı açıklamada yazdı. "Dahası, Fed'in küresel ekonomik çalkantı nedeniyle Aralık ayında ki faiz artışını ertelemeolasılığı yüksek. Her iki etki de borçlular için kısa vadeli kazanç anlamına geliyor ve faizoranları düşmeye devam ederse mortgage refinansmanında büyük olasılıkla bir artış göreceğiz."

Gayrimenkul yatırımcıları için vergileri düşürecek mi?

Cumhuriyetçiler Meclis ve Senato üzerindeki kontrolünü elinde tuttular. Sonuç olarak, cumhuriyetçiler vergi politikasının geleceği üzerinde sınırsız kontrole sahip, gayrimenkul yatırımcıları için vergietkileyecek bazı büyük değişiklikler anlamına gelir. Trump şunları önerdi:

• Daha düşük vergi oranları, sermaye kazançları vergi ile% 20 üst oranda.
• Emlak veya ölüm vergisi ortadan kaldırmak
• Kurumlar vergilerini %35'ten %15'e düşürün

Vergi reformu açısından istediği her şeyi elde etamse de, vergi yasamız değişime hazır (hem Cumhuriyetçiler hem de Demokratlar bunu istedi) ve bu değişikliğin 2018 seçim sezonu başlamadan önce Ağustos 2017'den önce gerçekleşmesi muhtemel.

Borç almak daha kolay olabilir mi?

Kampanyasının işaretlerinden biri olan azaltılmış düzenleme, bankaların 2008 yılından bu yana çok düşük bir şekilde kredi vermeyi hızlandırmasına olanak sağlayacak.  Trump başkanlığının tüketicilerin ev sahibi olmasını kolaylaştırabileceğinin bir diğer yolu da, FHA loans veya Fannie Mae veya Freddie Mac için garanti ücretlerini düşürmek.

Yönetmelikler nasıl etkilenecek?

Trump'ın platformunun büyük bir kısmı finansal piyasayı daha tam anlamıyla canlandırmak için finans piyasasının düzenini bozmaya başladı ve bu tek başına gayrimenkule de destek verebilir. Bu, Trump'ın - ve bir bütün olarak Cumhuriyetçi Parti'nin - hakkında ses verdiği bir şeydir.

Trump hem Bankacılık düzenlemelerini hem de Bina düzenlemelerini azaltmayı önerdi. Kredi verme yle ilgili düzenlemelerin gevşetilmesi, tüketicilerin kredi almasını kolaylaştırarak ev sahipliğini artırabilir. Bina yönetmeliklerine gelince, Ulusal Emlakçılar Derneği toplantısında, Trump maliyetlerin% 25 düzenlemelerile ilgili bir ev inşa etmek için tahmin etti. Bunu %2'ye düşürmek istiyorum. Inşaat deregüle ise, bu tüketiciler için daha uygun fiyatlı evler anlamına gelecektir.

İpotek faiz indirimi ortadan kalacak mı?

№! Geçen yıl, Trump'ın özellikle paylaştığı bir vergi planı, mortgage faiz indirimini koruyacağını açıkça belirtmişti.

1031 değişim programına devam edecek mi?

Bildirildiğine göre federal vergi ödememek için vergi kodunu agresif bir şekilde kullandığı için büyük eleştirilere maruz kalan Trump, büyük olasılıkla, ev sahiplerinin diğer gayrimenkul yatırımlarına satış gelirlerini sürmeleri halinde sermaye kazancı vergisi ödemeden mülk satmalarına olanak sağlayan tartışmalı 1031 vergiden muaf borsalarıkoruyacak.  Bu 1031 değişim programı politikası gayrimenkul sektörünün temel taşlarından biridir ve Trump bu politikayı koruyacaktır.

Peki ya göçmenlik?

Trump'ın göçmenlik politikası, adaylığını ilk açıkladığı günden bu yana pek çok değişiklik yaşadı ve göçmenlik reformu Kongre'den veya Senato'dan geçmek kolay bir tasarı olmayacak, bu yüzden bunun NYC emlak piyasasını büyük ölçüde etkileyip etkilemeyeceğini belirlemek zor.

Trump tüm kampanya pozisyonlarını uygulayabilecek mi?

Trump'ın bazı çirkin söylem ve davranışlarından sonra başkan olması konusunda duygusal duygular içinde olanlar, ABD Başkanı'nın sınırsız bir güce sahip olmadığını unutmayın. Kurucularımız gücün sadece bir kişi ya da bir grup tarafından kontrol edilmesive başka bir diktatörün ya da zorbanın egemenliği altında sonunun gelmek istemedi. Buna göre hükümetimiz üç kola ayrılmıştır: yürütme organı, yasama organı ve yargı kolu. İşte bu yüzden Trump'ın daha çirkin kampanya politikası pozisyonlarının çoğu gerçek olmayacak – ya yasama organında karşı çıkacaklar ya da yargı organı tarafından devredilecekler.

Bu seçimin çok bölücü olduğuna şüphe yok. Ama seçim sona ereceğine göre Amerikan halkı her zaman yaptığımız gibi bir araya gelecek. Obama'nın Trump hakkında söylediği gibi:"Hepimiz onun başarısını destekliyoruz".