2019 Yılında Kiralık Gayrimenkullere Yatırım Yapacak En İyi Şehirlerin Analizi

Anthony Guerriero , 30/9/18 05:00

Gayrimenkul yatırım

Birisi gayrimenkul yatırımiçin en iyi şehir karar vermeden önce, onlar hisse senetleri ve tahviller aksine gayrimenkul seçmek gerekir neden karar, örneğin. Bu makalede, neden ve nerede birçok mevcut müşterilerine yardımcı olacak ve gelecekteki müşterilerimiz, akıllıca kararlar ve en iyi seçimler yapmak için tartışacağız.

Kiralık özellikleri para kazanmak farklı faktörlerin bir dizi bağlıdır. Daha önceki bloglarımızdan birinde yatırım stratejisini ele alıyoruz. Para kazanmak, mülkün nerede olduğu, mülkün türü, satın alma fiyatı, kira geliri verimi ve tasfiye zamanı geldiğindeki satış fiyatı gibi faktörlere bağlıdır. Verim hem kira hem de mülkiyet maliyetlerine bağlıdır.

Bu makalede, 2019 yılında kiralık mülklere yatırım yapmak için en iyi şehirlerin hangilerinin olduğuna karar vermek için hangi şehirlerin akıllıca ya da daha az akıllıca bir seçim yapacağını tartışıyoruz.

Boom, Gloom veya Bust: Nerede Matters Bilmek

Çoğu konut gayrimenkul en olgun pazarlarda bulunur: Kuzey Amerika ve Avrupa. toplam değerinin% 44 dünya nüfusunun% 17 aittir. Asya, özellikle Çin, gayrimenkul sektörü büyüdükçe hızla ortaya çıkmaktadır.. İlginçtir, Çin'in konut gayrimenkul büyüme öncelikle daha fazla ev inşa etmek için hükümet politikası neden olur, ve geliştiricileriçin boş arazi satarak.

Birçok ülkede, hükümet politikasının büyüme nin yanı sıra daralma üzerinde de büyük bir etkisi vardır. Bu, sürdürülebilir varlık büyümesi için uzun vadeli bir stratejinin artık doğal bir piyasa döngüsü nün dışında kalma durumu olmadığı anlamına gelir. Hükümetler daha önce hiç olduğu gibi gayrimenkul piyasalarını etkiliyor. Bazıları yatırımcıların yararına, bazıları da o kadar değil. Bu, özellikle belirli bir ülkenin vatandaşı olmayan yatırımcılar için önemlidir. IMF dünya emlak piyasasını inceledi ve 57 ulusal ekonominin incelediği ne karar verdi:

  1. 18 gayrimenkul değerleri 2007-12 mali kriz sırasında düşüş gördüm ve o zamandan beri düşmeye devam etmektedir.
  2. 18 konut piyasaları keskin düşüş gördüm ama 2013 yılından bu yana toparlandı.
  3. 21 mütevazı bir fiyat düşüşü gördüm, ama onlar da hızlı bir iyileşme gördüm.

Bazı ülkelerde, yukarıda da belirtildiği gibi, bazı şehirler diğerlerinden daha fazla zenginleşmiştir. Açık bir örnek vermek gerekirse, Pekin hükümet arazi satışları nedeniyle% 25 yıllık artış gördü, ama Xian daha az% 10 artış gördü (enflasyon için ayarlanmış.) Yeni gelişmelerin çoğu alıcılar tarafından değil, kiracılar tarafından alınacaktır. Hükümetin kira sözleşmelerini ve kira gelirlerinin vergilendirilmesini nasıl düzenleyebileceği, bu nedenle verim, belirsizdir.

Avrupa'da, Londra, Münih, Amsterdam, Oslo ve Viyana gibi şehirler, ulusal ortalamaları çok aşan hızlı gayrimenkul fiyat artışları gördük. Bu artışlar, arzın talebe yetişememesi gibi görünüyor. Arz, gayrimenkulde yaygın olduğu gibi talebi yakalayıp aştığında, patlama yıllarında satın alan yatırımcılar varlıklarının değerinin istediklerinden daha fazla geri düştüğünü görebilirler. Kira geliri arz yakalar kadar kazançlı olması muhtemeldir, ve kiracılar alıcı olmak için gelemez. Aşırı fiyatlı piyasalar her zaman bir düzeltme görmek, bu nedenle satış fiyatları gibi şehirlerde hayal kırıklığı olabilir.

San Francisco ve Los Angeles gibi bazı Kuzey Amerika şehirleri, fiyatların gelirleri öyle bir ölçüde geride bıraktığını, bu değerlerin uzun vadede çok güvenli görünmediğini gördüler. Bir nokta dikkat etmek ubs Varlık Yönetimi tarafından bir çalışma da bir gayrimenkul balonu işaretleri için riskli topraklarında birkaç şehir listelenmiştir.

Bu şehirler Hong Kong, Münih, Toronto,Vancouver, Amsterdam ve Londra'dır. Bu şehirlerde fiyatlar son 5 yılda ortalama %35 artarken, diğer büyük şehirlerde %15'lik bir artış yaşandı. Bu şehirlerde kendi yatırımcılar herhangi bir kabarcık patlamaları önce tasfiye etmek ve daha güvenli bir yere tasfiye sermaye taşımak akıllıca düşünebilirsiniz.

Ulusal ve uluslararası düzenleyiciler, patlama dönemlerini kontrol etmek konusunda eskisinden daha uyanıklar. Onların "makroihtiyati politikaları" büyümeyi evcilleştirmek için kullanılıyor. Madde işaretlerinde yer alan ülkeler 1. ve 3. yukarıda, IMF, en kapsamlı makroihtiyati politikalar gördük söylüyorlar. Çok hızlı bir şekilde hızlandırmak fiyat artışları sadece piyasadan birçok sakinleri fiyat, bu yüzden, ya da sadece tercih, kira.

Hükümet politikaları nadiren, eğer hiç, "piyasanın görünmez eli" duyarlı olduğundan, bu ülkelerin politikaları nın amaçlanandan daha büyük bir sönümleme etkisi olması muhtemeldir. Bu nokta elbette spekülatiftir, ama tarih tekerrür etme eğilimindedir. Bu nedenle, uzun vadeli varlık büyümesi söz konusu olduğunda, hükümet hakimiyeti yerine piyasa güçlerini teşvik eden ülkelere bakmak daha akıllıca olabilir.

 

Kiralık Gayrimenkullere Yatırım Yapacak En İyi Şehirler

Bu anket, yatırımcıların, özellikle yerleşik olmayan yatırımcıların, kiralık mülkler satın almayı tercih edebilecekleri yerlere işaret ediyor.

 

1. New York

New York'ta istikrarlı ve iyi maaşlı işlere sahip çok sayıda profesyonel sakin var. Ulaşım altyapısı şehir içi, bölgesel, ulusal ve uluslararası seyahati kolaylaştırır. Bu kültür, sanat, yemek ve genel olarak eğlenceli için bir merkez, bu yüzden sürekli gelip kalmak bireyler ve aileler çekiyor. On yıl öncesine göre çok daha fazla iş çeşitlendirmesi ve 50 yılı aşkın bir süredir en yüksek istihdam edilen insan sayısı, kiralama pazarı da dahil olmak üzere piyasayı istikrarlı ve güçlü hale getiriyor. Çünkü şehirde yüksek ücretli işler destek emlak fiyatları, New York nispeten düşük risk olarak kabul edilir. 

 

2019 Yılında En İyi NYC Mahalleler Bir Daire Satın Almak için

 

Yıllık UBS Küresel Bubble Raporu bir kez daha New York gayrimenkul fiyatları oldukça değerliolduğunu ortayakoymuştur. UBS ekonomistleri, New York, Boston, Milano ve Chicago'nun oldukça değerli ya da değerinin altında olmadığı belirlenen 20 finans merkezinin verilerini analiz etti. Geri kalan 16 şehir ya kabarcık bölgesinde ya da fazla değerli olarak sınıflandırıldı.  

Adil bir şekilde değer biçilmesi ne anlama geliyor?  Bu, bir varlığın algılanan değerinin piyasa veya varlığın gerçek değerine eşit olduğu anlamına gelir. Buna karşılık, varlığın fiyatı gerçek değerini aştığında bir varlık balonu oluşur. Bu spekülasyon, talep ve coşku gibi çeşitli nedenlerle olabilir. Bir kabarcık genellikle sınırlı arz karşısında, talep bir artış ile başlar. Spekülatörler pazara girerek talebi ve fiyatları daha da yükseltiyor. Ancak bir noktada, arz artışlarında talep azalır veya durgunlaşarak fiyatlarda ani bir düşüşe yol açacaktır. İşte o zaman balon patlar!  Bu olmadan önce varlık dışında olduğundan emin olmak istiyorum.

 

Kiralık Gayrimenkullere Yatırım Yapılacak En İyi Şehirler

 

2. Miami

Miami başka bir büyük ticari ve finansal merkezidir. Şehir daha fazla yabancı bankalar ve tüm ABD'nin güney eyaletlerinde başka bir şehir daha Latin Amerika iş hizmet daha ticari bölgesel ofisleri vardır. Bu kadar çok iş için finans merkezi olduğu için, New York'ta olduğu gibi, daha uzakta satın almak ve uzun gidip muzdarip daha iş yerlerine yakın kiralamak için tercih profesyonellerin çalışan bir kaynağı sahiptir.

Ticari ve altyapı gelişmeler Miami güçlü konut ve kiralama için talep çok uzun bir süre için güçlü kalacak ve bunun nedenlerinden biri nüfus artışı olduğunu göstermektedir yaşıyor. Her yıl binlerce yabancı göçmen Florida'nın kumlu plajlarına akın ediyor, çoğunlukla Arjantin, Kolombiya, Meksika ve Venezuela gibi İspanyolca konuşulan ülkelerin yanı sıra Avrupalılar ve hatta son zamanlarda Çinlilerden. Ayrıca, Brezilya ekonomisinde son yıllarda ki kargaşadan sonra, yüzlerce varlıklı Brezilyalı EB-5 vizesi yle ülkeyi terk etti ve Miami'yi birincil ikamet ettikleri şehir haline getirdi. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en yüksek yabancı doğan nüfusa sahiptir. Olumlu hava bir faktör yanı sıra hiçbir devlet gelir vergisi olduğu gerçeğini oynar.

Son on yılda Miami Emlak daha olgun bir pazara geçiş, özellikle son birkaç yıldır iki haneli büyüme hızlandırılmış gördü lüks sektör için. Denizaşırı yatırım akını ile, yakın zamanda da yavaşlayacak gibi görünmüyor. Büyüme Bu hızlı oranı sadece güneş ışığı ve süpürme plajları için bir arzu tarafından tahrik değildir, zengin yatırımcılar da paralarını tutmak için güvenli bir yer buluyorlar.

"Miami Satılık Daireler diğer küresel şehirlere göre çok daha az pahalı"

Aşağıdaki video Bizimle Paramount Miami satış ekibi tarafından paylaşıldı ve miami emlak yatırım için ilk 10 Nedenleri vurgulamaktadır.

Almanya

 

 

3. San Francisco

San Francisco UBS tarafından +1,44 puan ile "aşırı değerli" olarak sıralanır. Kiralar ve ev fiyatları geliri geride. Bay Area sakinleri için kiralık evler tedarik etmeye devam ederken yatırımcıların tereddüt yapmak iki faktör vardır.

Birincisi, Silikon Vadisi tek sanayi alanıdır. Geçmişte bir "nokta com felaketi" vardı. Yüksek teknoloji için başka bir düşüş akla hem emlak değerleri ve kira geliri üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olabilir.

Diğer faktör daha ince bir. 20 - high-end gayrimenkul satışlarının% 30 kamuya SFpaylaşılmaz. Bu gayrimenkul için birden fazla listeleme hizmeti (MLS) ve diğer birçok internet sitelerinde ilan edilmesi olağandır. Hangi endüstri liderlerinin ve destekçileri kadar satıyoruz dünya görmesini önlemek için "radar altında" satılacak lüks gayrimenkul için yaygın hale gelmektedir. Bu gizlilik için bir arzu başka bir şey olabilir, aynı zamanda yüksek teknoloji ve diğer iş liderleri için bir yol olarak gözlemciler çok yakından kendi iş veya bir bütün olarak yerel sanayi bakarak cesaretini görülebilir. Şeffaflık eksikliği gelecekteki satış fiyatları için iyi yenemeyebilir.

 

 

4. Boston

Boston UBS tarafından +0.45 puan ile "adil değerli" olarak sıralanır. Lüks emlak fiyatları Q2 2018'de Q2 2017'ye göre %16,7 oranında düştü. Greater Boston bölgesinde evlerini kiralayan profesyonellerin yüksek bir numarası vardır. Yakın tarihli bir raporda, mevcut evlerin arzının, son on yıl içinde binlerce yeni konut inşa edilmiş olmasına rağmen talebe yetişmediğini ileri sürüyor.

Büyük bir sorun evlerin yanlış tür inşa edilmiş olmasıdır. Çok küçüktüler. Bu kötü uzun vadeli planlama anlamına gelir. Bir sonuç birçok Bostonlular sadece taşındı ve uzun günlük commutes muzdarip olmasıdır. Boston'da çalışanların %50'den fazlası günde üç saatini gidip geldi. Soğuk ve ıslak kışlarda, bu ciddi bir sorun olabilir.

Bugünün teknolojisi ile, insanlar ve telecommuters olacak boston iyi uzak hareket edebilir, daha fazla kiralama ihtiyacını azaltarak. Yerel tabanlı kiralık emlak yatırımcı mikro eğilimleri izlemek ve bir sonraki kiralık mülk satın almak için tam olarak doğru alanı seçmek mümkün olabilir. Bir denizaşırı veya devlet dışı yatırımcı daha geniş, daha istikrarlı bir alana odaklanmayı tercih edebilir.

 

5. Londra

Londra, İngiltere uzun kiralık özellikleri sahibi olmak için harika bir yer olmuştur. UBS şimdi puanları Londra +1.61 iyi "Bubble-risk" kategorisine koyarak. Bunun altı ana nedeni, kendilerine olan talepteki düşüşe, faiz oranlarındaki artışa, bir tüzel kişi tarafından mülk satın almak için yüksek damga vergilerine, %18 ila %28 arasında olmayan lara yeni bir sermaye kazancı vergisi, Brexit'e ve sert sol görüşlü bir hükümetin bir sonraki seçimi kazanıp vergileri daha da yükselteceği korkusuna bağlı olarak kaliteli evlerin aşırı arzı.

Gayrimenkulyatırım için en iyi şehirler

Brexit bazı büyük işletmelerin Londra'dan ayrılmasına neden oldu. Brexit para biriminin ABD doları karşısında değerinin %13'ünü kaybetmesine neden oldu ve ayrılmanın ardından Sterlin'in %12 daha düşmesinden korkuluyor. Bu faktörler birlikte, satın almaları, kira getirisini ve yeniden satış değerlerini olumsuz etkiler.

Birçok Asya ülkesi, gayrimenkul fiyatlarını olumlu yönde etkileyen hızlı bir ekonomik gelişme yaşamamaktadır. Hükümet politikaları da piyasaları etkiliyor, bazı durumlarda bir piyasa düzeltme zorlamak için.

 

6. Hong Kong

HK uzun zengin anakara Çinli yatırımcılar için cazip olmuştur. UBS, Hong Kong'u aşırı fiyatlı olarak derecelendirmiş ve +2,03 puanla kabarcık tehlikesi olan bölgede derecelendirilmiştir (önceki UBS Raporu'nda +1,74'ten fazladır.) Hong Kong emlak piyasası aşırı ısınmış ve bir fiyat düzeltme görmedim, bir olacağını düşündüren. 2017'de %18'lik fiyat artışının, 2012'den bu yana yıllık ortalama %8'e çıkması sürdürülebilir görünmüyor.

Yabancı yatırımcılar alımlarda %30 damga vergisine maruz kalıyor. Kira geliri vergisi %11,4, brüt kira geliri ise %2,75'tir. Bu, diğer bazı şehirlere veya devlet destekli tahvillere kıyasla yüksek bir getiri değil. HK dolar ABD dolarına bağlı olması ile, faiz oranlarındaki artışlar, satın alma ve mülkiyet diğer maliyetleri ile birleştiğinde, yabancı yatırımcılara zarar verebilir.

 

7. Singapore

Singapore coğrafi olarak iyi yerleştirilmiş ve bir finans merkezidir. Bu son fiyat düzeltme sayılmıştır, bu yüzden konut mülkiyet gerçeğe uygun değer (+0,44) olarak UBS tarafından sıralanır. Hükümetin piyasayı istikrara kavuşturmak için uygulamaya koyduğu %25'lik alıcı damga vergisi gibi son makroihtiyati tedbirler yabancı yatırımcıları olumsuz etkiledi. Hükümet ayrıca %15,1 kira geliri vergisi uyguladı ve sadece %2,54'lük bir kira verimine katkıda bulunuyor. Hükümet politikaları emlak fiyatlarını düşürmek için tasarlanmıştır ve bunu yaptılar. Yerli birincil ev alıcılar hem yabancı alıcılar ve ikinci ve üçüncü özellikleri yatırım yapmak isteyenler pahasına yararlanacaktır.

 

8. Ho Chi Minh Şehir

Saygon - HCM City'nin karışık bir geçmişi var, ancak Temmuz 2018'de "Emlak Piyasasında Kriz Döngüsü ve Yatırım Fırsatı" seminerinde, uzmanlar arzın 2017'ye göre daha düşük olması nedeniyle "önümüzdeki iki yıl içinde bir krizin olası olmadığını" söylediler. Vietnam daha önce her on yılda bir mülkiyet krizi gördü. GSYİh önceki krizler olduğu zamanki gibi büyüyor, ancak bu sefer hükümet gelecekteki krizleri önlemek için piyasayı nemlendirecek adımlar atıyor.

Saygon Ho Chi Minh Şehir

Adımlar arasında %20'lik kurumlar vergisi oranı, sermaye kazançları vergisi oranı da %20, satın almalarda %5 damga vergisi ve %10 ile %20 arasında kira geliri vergisi yer alıyor. Ve 2019 itibariyle, bankalar kısa vadeli sermayelerinin %40'ından fazlasını orta ve uzun vadeli krediler sağlamak için kullanamayacaklar.

Bugünün Ho Chi Minh City emlak piyasasının ana özelliği düşük gelirli sakinleri ve high-end dairelerin bir aşırı tedarik için evlerin eksikliğidir. Halk Komitesi Başkan Yardımcısı bir balon hakkında bir uyarı yayınladı ve komisyoncular ve spekülatörler fiyatları yükseltmek için yanlış bilgi verdiklerini belirtti. Bu gibi resmi açıklamalar yatırımcıların düşünce için duraklama verebilir.

 

9. Tokyo

Tokyo'nun gayrimenkul fiyatları, son beş yıl içinde yaklaşık% 5 oranında, yıllık artmıştır ve UBS göre aşırı değerli, bir puan vererek +1.09. Q2 2018 kiralamaları 23 koğuşta da arttı ve 2008 seviyelerinin mali krizden bu yana ilk kez 2020 yılına kadar karşılanması veya aşılması bekleniyor. Nüfus yaşlandıkça, küçük tek kişilik daire daha az çekici hale gelebilir. Bu durumda, kira geliri ile birlikte doluluk oranları düşmelidir. Japonya'da Ağustos 2018 enflasyon oranları %2,54 olarak gerçekleşti. Japon vergilendirme özellikle yerleşik olmayanlar için oldukça karmaşıktır. Kira geliri üzerinden alınan vergi gibi iktisap ve bertaraf vergileri de alınır ve gelir üzerinden ödenmeden önce %20,42 oranında stopaj vergisi alınır.

 

10. Seul

Seul emlak piyasasında fiyatlar 2018 yılında %6,9 oranında arttı. Bu artışları önlemek için hükümet, başta birden fazla mülk sahibine olmak üzere yeni emlak vergileri uygulayarak müdahale etti. Hükümet, piyasayı istikrara kavuşturmak için Büyük Seul'de 300.000 yeni ev inşa etmeyi planlıyor. Bundan sorumlu bakan, mevcut tedbirlerin gerekli etkiyi yaratmaması halinde daha fazla yeni tedbir uygulanacağını söyledi.

 

11. Phnom Penh

Kamboçya'nın başkenti, büyük bir ekonomik genişleme nin merkezinde yer almaktadır. Ülkenin GSYİh'sı neredeyse %7 oranında seyreder. Büyümenin büyük kısmı Japonya, Çin ve diğer ülkelerden gelen yabancı yatırımlardan kaynaklanmaktadır. Emlak piyasası, özellikle arazi için, kısa vadede olumlu görünüyor. Ama altta yatan sorunlar var gibi görünüyor.

Büyüme organik değil, dış yatırımlarla körüklüyor. Birçok yeni evler Kamboçya kültürüne uygun değildir, ve bu yüzden birçok vatandaşa hitap yok. Kentleşme çok ihtiyaç duyulan altyapıyı aşıyor, bu yüzden su temini, atık su arıtma, ulaşım, vb. hepsi çok geride kaldı. Buna ek olarak, Kamboçya'nın geleneksel bankacılık yasaları zayıf olduğundan ve birçok zengin Çinli yeni daireler için nakit ödüyoruz, hükümet alımları para aklama taktikleri tarafından tahrik olabilir korkuyor. Net sonuç, öngörülebilir gelecekte, iyi daha sonra yatırımcılar acı olanlar olabilir.

 

12. São Paulo

SP bakacağız son şehir.  Brezilya'nın siyasi profili piyasada güçlü bir etkiye sahip olması muhtemeldir. Sao Paulo konut pazarı istikrarlı bir profil gösterir, ancak birçok sakinleri için ulaşılmaz birçok özellikleri ile. Yabancı yatırımcılar bir sürü ev satın aldı ve şimdi yasadışı işgalciler tarafından gecekondu olarak kabul edilir. Bunun kısmen kiraları karşılayamayacaklarından, kısmen de genel olarak piyasayı protesto etmelerinden kaynaklanıyor. Enflasyon oranları çılgınca değişen karşılanabilirlik yardımcı olmaz. 2012 yılında enflasyon %5,4 olarak gerçekleşti ve 2015 yılında %9,03'e ulaştı. Sonuç olarak, enflasyon oranı 2018 yılında %3,5'e düştü. Aşırı enflasyon ile, reel fiyat kazançları çok daha düşük tür de görünür.

Kapsamlı yolsuzluk skandalı olan "Araba Yıkama Operasyonu", ülke üzerinde tüyler ürpertici bir etki yaratarak ülkeyi gelmiş geçmiş en kötü durgunluktan birine itti. Ekim ayındaki seçimler siyasi ve piyasa belirsizliğininsinyalini verdi, zira pek çok siyasetçi iyi karşılanmıyor. Faiz oranları %6,5 ve enflasyon 15 ayın en yüksek seviyesinde, kiralık emlak yatırımcıları bir süre atlamaktan kaçınmayı tercih edebilirler.

 

Son Yorum

Kiralık özellikleri satın almak için bir şehir seçimi ya cesur spekülasyon veya dengeli dikkate teşvik eder. Bazı şehirlerde aşırı fiyatlı özellikleri ve bazı iyi fiyatlı var. Bazı yatırımcıların iyi gelir kazanç bir geçmişi var, düşük vergiler var, ve dünyanın her yerinden yatırımcıları teşvik. Bazı şehirler ve ulusal hükümetler yerleşik olmayan yatırımcıların cesaretini kırar ve hem vergi öncesi verimi hem de vergi sonrası kazanç potansiyelini engeller.

Fırsatlaryakından bakıldığında birçok yatırımcı yol açar - ilk kez ve tecrübeli - Amerikan şehirleri seçmek için, özellikle New York ve Miami gayrimenkul yatırım için en iyi şehirler ararken.

 

Vaka Çalışmaları - Homebuyers & Gayrimenkul Yatırımcıları

 

Gayrimenkul Yatırım Haberleri:

"Neden Manhattan Gayrimenkul Yatırım" 
"JN Gayrimenkul Yatırım Yapmak İçin En İyi 5 Neden"
"Mükemmel İlk Teklif Fiyatları Lantern House Condo at"
bir yabancı

 

BIR KIŞI ÇIZELGESI
EKIBIMIZLE BULUŞMA

TOPLANTI PROGRAMI