NYC Satılık Şehir Evleri

Sıkça Sorulan Sorular

New York'ta Bir Şehir Evi Satın Almanın Maliyeti Ne Kadar?

Satılık bir Manhattan şehir evi, hangi yönden bakarsanız bakın pahalı bir seçenektir. New York'taki şehir evlerinin arzı sınırlıdır, bu nedenle lüks için ödeme yapmayı bekleyin. 

Douglas Elliman Townhouse raporuna göre, Temmuz 2022 itibariyle Manhattan'da bir şehir evinin ortalama satış fiyatı 7 milyon dolar veya metrekare başına 1.500 dolar olarak gerçekleşti. Aşağıda fiyatları şehrin bölgelerine göre ayırıyoruz.

Ortalama genişliğin 21,4 feet ve ortalama büyüklüğün 4.674 feet kare olduğu Downtown Manhattan'da NYC satılık şehir evleri için ortalama fiyat 9,2 milyon dolar veya metrekare başına 2.000 dolardı. 

• Doğu Yakası'ndaki bir şehir evinin ortalama fiyatı 10,1 milyon dolar veya metrekare başına 1.758 dolar ve ortalama genişliği 20,1 fittir. Doğu Yakası şehir evleri yaklaşık 1,000 feet daha büyüktür, dolayısıyla fiyat farkı da buradan kaynaklanmaktadır. 
• UES'de, Central Park'a 1-2 blok mesafede bulunan şehir evleri 20 milyon dolar ve üzerinde olabilir. 
• Batı Yakası'ndaki bir şehir evinin ortalama fiyatı 6,07 milyon dolar ya da metrekare başına 1.139 dolardı. Ortalama büyüklük 5.439 feet kare ve bu şehir evlerinin ortalaması 19,1 feet. 
• Kuzey Manhattan, ortalama satış fiyatı 2,2 milyon $ veya metrekare başına 628 $ ile çok daha düşük olduğu için toplam Manhattan ortalamasını biraz aşağı çekiyor. Bunlar sırasıyla 18 feet ve 3,500 feet kare ile en ince ve en küçük şehir evleriydi.
• Lüks segmentte (şehir evi satışlarının en üst %10'u) fiyatlar ortalama 21,3 milyon $ veya metrekare başına 2.710 $ ve 8.115 feet kare ile çok büyüktü. Bu evler ortalama 25,9 feet genişlikle en geniş evlerdi. Lüks segment için giriş seviyesi fiyatı 12,25 milyon dolardı. 

Manhattan'da Bir Şehir Evinin Ortalama Büyüklüğü Nedir?

NYC'de bir şehir evinin ortalama genişliği 18 ila 20 fittir - şehir evi ne kadar genişse o kadar değerlidir. Bundan daha dar olan her şeyin satılması zor olarak kabul edilir. 25ft'den daha geniş şehir evleri "kupa mülkler" veya konaklar olarak kabul edilir ve şehir evleri analiz edilirken muhtemelen Lüks segmentte yer alır. 

Çoğu şehir evi 3.000 metrekareden büyüktür ve bazı lüks şehir evleri 10.000 metrekareye kadar çıkabilmektedir. Ancak ortalama büyüklük yaklaşık 4.500 metrekaredir. 

New York'ta bir Şehir Evi satın almanın artıları ve eksileri nelerdir?

Artıları:

• Bir şehir evi sahibi olmak, New York'ta kendi evine sahip olmaya en çok benzeyen şeydir.
• Şehir evlerinin çoğunda eğlence, bahçe işleri, barbekü vb. için arka bahçeler bulunmaktadır. 
• Bir şehir evinde, tek bir aile evine sahip olduğunuzda üst kat veya alt kat komşuları yoktur. 
• Kurul yok, bu nedenle kurul görüşmesi veya onayı gerekmiyor.
• Ortak masraf veya HOA ücreti yok
• Yüksek düzeyde gizlilik
• Bazı şehir evleri 9.000 metrekare olabildiğinden, sakinlerin çok geniş yaşam alanlarına sahip olmalarını sağlar. 
• Bir şehir evinde yaşarken köpek beslemek, bir kümese veya apartman dairesine hapsolmaktansa kendi arka bahçesinde dolaşabileceği bir yerde çok daha kolaydır. 
• Gayrimenkul yatırımcıları, dairelerden birinde yaşarken bile binadaki birimleri kiralayabilir ve bu nakit akışını ipoteklerini veya diğer masraflarını ödemek için kullanabilirler. 
• NYC şehir genelinde yeşil alanlardan yoksun olduğundan, şehir evi alıcıları arka bahçelerinde kendi yeşil alanlarına sahip olabilecekleri fikrini severler.  

Eksiler:

• Kasaba evinin büyük onarımlara ihtiyacı varsa, maliyetler diğer sahipler arasında paylaşılamayacağından potansiyel olarak çok pahalıdır. Ev sahibi evin her bölümünden sorumludur. 
• Fitness merkezi, konsiyerj, 24 saat kapıcı gibi olanaklar yok. 
• Şehir evleri, özellikle de 20 fitten daha az genişlikteyse, içerideyken sıkışık görünebilir. 
• Mevcut teknoloji bir asansörün kolayca kurulmasına izin verse de çok sayıda merdiven.
• Bir kişi mülkünü kiraya vermeye karar verirse, ev sahibi olur ve bu bazı mülk sahipleri için sorunlu olabilir
• Birçok mülk sahibi, mülkle ilgilenmesi için bir mülk yöneticisi tutmak zorunda kalacaktır, aksi takdirde satın aldıklarına pişman olabilirler. İyi bir mülk yöneticisi, dünyanın en pahalı şehrinin ortasında 5.000 metrekarelik bir eve sahip olmanın stresini hafifletebilir. 
• Eğer kiracılı bir şehir evi satın alınırsa, bu gerçek bir sorun olabilir. NYC'de kira kontrollü kiracıların bir mülkten çıkarılması imkansızdır. Kira istikrarlı kiracılar da çıkarılamaz, ancak en azından kira kontrollü bir kiracıdan daha erken ayrılabilirler. 
• New York Şehir Kurallarına göre, şehir evi sahibi mülkün önündeki kaldırımın bakımından sorumludur ve bu da bakım maliyetini artırabilir. 

Brownstones ve Townhouses Arasındaki Fark Nedir?

Bir kahverengi taş, kırmızımsı kahverengi renkli bir kumtaşı olan cephesinin rengiyle ayırt edilir. New York'taki kahverengi taşların çoğunluğu Yukarı Batı Yakası, Harlem ve Brooklyn'de bulunabilir. Mermer, kireçtaşı veya tuğla gibi kumtaşı dışında bir malzeme kullanılan binalara şehir evi veya sıra ev denir.

Brownstones ve Townhouses, bitişik veya müstakil olan çok katlı kentsel evlerdir. Caddeye yakın inşa edilirler ve çevrelerindeki mülklerle benzer büyüklüktedirler. 

Bir NYC Brownstone'u Yenilemenin Maliyeti Ne Kadar?

Manhattan'da bir kahverengi taşa sahip olmak bir ayrıcalıktır, ancak bir tanesini yenilemek iddialı bir projedir. Çok yönlü yatırımlardır, ancak genellikle bir asırdan daha eskidirler ve güncellemelere ihtiyaç duyarlar.

NYC'de yaşamanın maliyeti çok yüksektir, bu nedenle tadilat maliyetinin de çok yüksek olmasını bekleyin. Bir kahverengi taş veya şehir evini baştan aşağı yenilemek için metrekare başına en az 400 $ harcamayı bekleyin.  

Lüks segmentte, yenileme maliyetlerinin metrekare başına 1.000 $'a kadar çıktığını gördük. Genellikle, kahverengi taşlar, ortalama 3.200 feet kare gibi büyüklükleriyle diğer NYC konutlarından ayrılır. Bu da yenileme için milyonlar harcamak anlamına gelebilir. 

New York'ta Bir Şehir Evi Satın Almak İçin Emlak Komisyoncusu Kullanmak Bana Fayda Sağlayacak mı?

Bir şehir evi alıcısı, bir şehir evi satın alırken kesinlikle kendi komisyoncusunu görevlendirmelidir. New York'a taşınıyorsanız ve gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsanız, kesinlikle piyasayı, piyasa kapitalizasyon oranlarını ve mahalleleri anlayan bir komisyoncu ile konuşmalısınız. 

Manhattan emlak piyasası rekabetçi ve karmaşıktır. Alıcılar, özellikle de şehir evleri alıcıları için bu süreç son derece stresli olabilir. Finansal kısıtlamalar daha da fazla engel oluşturabilir. 

Bir şehir evi alıcısı ve satıcısının tamamen farklı iki hedefi vardır; satıcı şehir evi için alacağı fiyatı en üst düzeye çıkarmak isterken, alıcı şehir evi için ödeyeceği fiyatı en aza indirmek ister. Bu hedefler birbirinin tamamen zıttıdır ve bir alıcının asla doğrudan ev sahibine veya temsilcisine (komisyoncusuna) gitmemesinin nedeni budur. 

Sizin için en iyisini düşünen deneyimli bir alıcı komisyoncusu kullandığınızdan emin olun. Doğrudan satıcının komisyoncusuna gitmek doğası gereği risklidir ve birçok eyalette yasa dışıdır. Bir alıcı komisyoncusu, objektif bir temsil alacağınız için bir ev satın alırken dünyalar kadar fark yaratabilir. İyi bir alıcı komisyoncusu her zaman deneyimli bir ev müfettişinin yanı sıra deneyimli bir NYC emlak avukatının (şehir evi alım satımlarında deneyimli) uzmanlığını içerecektir, çünkü bir şehir evi satın almak, bir apartman dairesi veya kümes satın almaktan farklı bir dizi soruna sahip olacaktır. 

MLS'de satılık bir New York şehir evi göremeseniz de, şehir evi pazarında çok sayıda cep listesi olduğu için hala satılık olabilir. İyi bir komisyoncu, piyasa dışı fırsatları nerede arayacağını bilir. 

Mevcut Kiracısı Olan Bir Şehir Evi Satın Almalı mıyım?

Başka bir şehirde ya da eyalette bu sorunun cevabı muhtemelen evet olurdu. Ancak New York'ta yaşamak bu sorunun cevabını zorlaştırmaktadır. Ancak, kiralık bir mülk satın almak isteyen bir yatırımcıysanız, belki de bir NYC şehir evi en iyi seçenek olmayabilir. 

Kira kontrollü veya kira dengelemeli kiracılarla birlikte bir şehir evi satın alırsanız, bu kiracılar genellikle mevcut piyasa değerinden daha az öderler. Kira kontrollü kiracısı olan bir şehir evi satın almak belki de bir şehir evi alıcısının yapabileceği en kötü şeydir, çünkü pazarın önemli ölçüde altında ödeme yaparlar ve genellikle ölene kadar dairede kalırlar. 

New York'ta, belirli kiracı türleriyle mülk sahibi olmayı yatırımcılar için büyük bir sorun haline getiren yeni yasalar var. Kira kontrollü ve kira stabilize kiracılar daireleri için piyasa fiyatlarının altında ödeme yapmaktadır. Şehir ve eyalet, bir yatırımcının her yıl kirayı ne kadar artırabileceğini düzenler. 

Ayrıca, bir bina satın alırken kiracıları devraldığınızda, kredi puanları, varlık düzeyleri vb. dahil olmak üzere onlar hakkında çok fazla şey bilmiyorsunuz. Bir sürü sorun satın alıyor olabilirsiniz ve kiralarını zamanında ödeyip ödemediklerini görmek için zaman geçene kadar bir süre bilemezsiniz. 

Brownstone Satın Almak İçin En Popüler NYC Mahalleleri Hangileridir?

New York'taki hiçbir mahalle istediğiniz her şeye sahip olmayacaktır, ancak her birinin sunabileceği benzersiz bir şey vardır. Bununla birlikte, tek aile evleri söz konusu olduğunda, Yukarı Doğu Yakası, Yukarı Batı Yakası ve Batı Köyü en çok satılık şehir evlerine sahiptir. 

Tek ailelik bir şehir evi ile çok ailelik bir şehir evi satın almak arasındaki fark nedir?

Çok aileli bir şehir evi, 3 veya daha fazla birime sahip bir evdir. Çok aileli bir şehir evi satın almak, yatırım amaçlı mülk satın almak gibidir. Bu durumda, alıcı binadaki mevcut tüm kira sözleşmelerini devralır. Bu nedenle, yeni mal sahibi binadaki kimseyi tahliye edemez.  

Alıcı tarafından kullanılan çok aileli bir ev satın almanın birçok vergi avantajı vardır. İlk olarak, ev sahibi bir yatırımcı olduğu için, tüm bakım masraflarını, ipotek faizini, sigorta masraflarını, emlak vergilerini ve amortismanı düşebilir. Tüm bunlar kira gelirinden mahsup edilebilir ve böylece ev sahibi ilk yıllarında negatif vergilendirilebilir gelire sahip olabilir. 

Sorunları olan bir NYC şehir evi satın almadığınızdan nasıl emin olabilirsiniz? 

Bir şehir evi satın almak için durum tespiti yaparken, komisyoncular, alıcının tam olarak ne satın aldığını bildiğinden emin olmak için ev müfettişi ve işlem avukatı ile yakın bir şekilde çalışır. 

İlk olarak, durum tespiti, inşaat izinlerini ve kod ve imar ihlallerini gösteren Binalar Dairesi ("DOB") kayıtlarının okunmasını içerecektir. Açık ihlallerin veya açık inşaat izinlerinin kapanıştan önce satıcı tarafından ele alınması gerekecektir. 

İkinci olarak, bir ev incelemesi mülkün görsel olarak incelenmesini sağlayacaktır. Eğer bir ipotek alacaksanız, banka bir ev müfettişi isteyecektir.  

Bir ev müfettişi mülkün yapısını değerlendirecek ve herhangi bir eksiklik hakkında bir rapor hazırlayacaktır. Bir ev denetiminde göz önünde bulundurulması gereken en önemli unsurlardan biri, DOB kayıtlarında görünmeyen evdeki değişikliklerdir. 

Çoğu zaman bir ev sahibi üç kuruşa kıymak için lisanslı çalışanlar olmadan iş yapabilir. Ev denetçisi, binada görsel olarak incelenenleri DOB kayıtlarıyla karşılaştırarak hangi işlerin lisanslı marangozlar, tesisatçılar ve elektrikçiler tarafından onaylandığını ve yapıldığını, hangilerinin yapılmadığını tespit edebilir. Lisanssız çalışma büyük bir tehlike işaretidir ve uygun şekilde değerlendirilemediği veya tazmin edilemediği sürece muhtemelen bir anlaşmayı öldürecektir. 

Ev müfettişi sorun bulursa ne olacak?

Ev denetçisi eksiklikleri tespit ederse, alıcı kapanıştan önce satıcıdan onarım yapmasını isteyecektir. Bazen satıcı bu onarımları yapacaktır, ancak diğer zamanlarda satıcı bu onarımlar için ödeme yapmayı reddedebilir. New York'ta çoğu sözleşme "Olduğu Gibi" yazıldığından, satıcı muhtemelen kapanıştan önce hiçbir şeyi düzeltmeyecektir.  

Bu noktada, alıcının onarımların şehir evi için kritik olup olmadığını değerlendirmesi gerekir. Eğer öyleyse, bu durum kapanışta daha ileri bir fiyat pazarlığına veya krediye yol açabilir. 

Bir sözleşme, hem satıcı hem de alıcı sözleşmeyi imzalayana kadar sonuçlandırılmadığından, sözleşmeyi imzalamadan önce bu değerlendirmeyi yapmak için biraz zaman olabilir. Bir sözleşme, alıcının sözleşmeyi imzaladıktan sonra sözleşmeden çıkmasına izin verecek bir inceleme süresi içerebilir. Ancak bu durum New York'ta çok yaygın değildir.