NYC Gayrimenkul Yatırım Rehberi

Başarılı gayrimenkul yatırımı, en iyi yatırım amaçlı gayrimenkulün yerini ve türünü seçmeye yardımcı olan iş hedeflerine dayalı bir strateji oluşturmaya dayanır. Yatırım amaçlı gayrimenkul piyasasını anlamak, öğrenmek ve anlamak için zaman alır, bu nedenle başarılı bir stratejinin dördüncü kısmı (hedef, konum ve türün yanı sıra) mevcut en iyi tavsiyeyi en iyi şekilde kullanmaktır. Yatırım hedeflerini "İlk Kiralık Mülkünüzü Satın Almak İçin Kanıtlanmış Bir Strateji" ve "Bir Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Satın Alırken Verimi Kovalamayın" da tartışıyoruz. Başarılı yatırımcılar sürekli olarak kendilerine soruyorlar: "Bu alabileceğim en iyi tavsiye mi ve bu tavsiyeyi en iyi şekilde kullanıyor muyum?

Bu soruyu yanıtlamak bu makalenin ne olduğudur.

Gayrimenkul küreseldir. Küreselden yerele kadar pek çok faktör cari fiyatları, gelecekteki sermaye değerini ve mevcut kira gelirini etkiler. Göz önünde bulundurulması gereken küresel ve bölgesel faktörlerin yanı sıra, her ülkenin kendi geliri, gayrimenkulve sermaye kazançları vergi düzenlemeleri vardır. Ayrıca kendi satın alma, finansman ve satış maliyetleri var. Bu maliyetler, kap oranı, net nakit akışı, kaldıraç ve gelecekteki karlar üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir.

Her ülkede şehirler vardır. Her şehrin gayrimenkul yatırımcısı (hem yurtiçi hem de yurtdışı yatırımcılar) için avantajları ve dezavantajları vardır. Bölgesel ve ulusal faktörleri dikkate alarak ve daha sonra şehir seviyesine kadar sondaj yaparak, yatırımcılar daha akıllıca kararlar ve en iyi seçimler yapmak mümkün, bu yüzden yukarıda listelenen yedi nedenlerle teslim sonuçları maksimize.

NYC Gayrimenkul Yatırımcıları için Mahalle Genel Bakış

Nihai başarı için doğru konum çok önemlidir. "2019 Yılında Kiralık Gayrimenkullere Yatırım Yapılacak En İyi Şehirlerin Analizi" başlıklı yazımızda konunun ayrıntılı analizini göreceksiniz. Özetle, Uluslararası Para Fonu 57 ekonomiyi inceledi ve gayrimenkul yatırımı açısından üç kategoriye ayırdı. Bu çalışmayı UBS Wealth Management'ın 20 ayrı şehir hakkındaki en son raporuna bağladık. Hong Kong, Toronto ve Londra gibi dünyanın bazı şehirlerinin UBS'in "balon riski" olarak adlandırdığı bölgede olduğu açıktır. Diğerleri aşırı değerli, oldukça değerli ve değersiz olarak listelenir.

Emlakçılar olarak odak noktamız New York, özellikle Manhattan ve mahalleleridir. Bununla birlikte, aynı zamanda Downtown MiamiMiami'deki lüks gayrimenkullere yatırım yapmak için genel ipuçlarının yanı sıra.

New York'ta yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken, konum önemlidir. Yatırım amaçlı gayrimenkul için doğru yer ve doğru mülkün kendisinin seçilmesi, yukarıda listelenen yedi nedenin tümünü sağlayacaktır. Her şehrin mahalleleri vardır ve bu mahalleler daha büyük veya daha küçük ölçüde fiyat artışı sağlayacaktır. Her mahalle ayrıca belirli kiralık pazar türlerine de hitap edecektir. Bu tür türler şunları içerir, örneğin:

• İş yerine yakın bir mülk sahibi olmaktansa kiralamayı tercih eden ve aynı zamanda sosyal ve aile yaşam tarzı hedeflerini karşılayan profesyoneller.
• Zaman zaman pied-à- isteyen varlıklı bireylerTerre daha uzun doluluk için iş ziyaretleri veya tatil özelliği için, böylece aileleri binanın ve bölgenin sosyal, yemek ve alışveriş olanaklar en iyi şekilde yapabilirsiniz.
• Tercih eden genç aileleri olan insanlar, ya da gerekir, doğru yerde doğru ev kiralamak.
• Yerel koleje, üniversiteye veya özel okula veya akademiye devam eden öğrenciler.
• Bu dört kiralama pazarı örneğinin her biri yatırımcının hangi yeri seçeceğini ve hangi emlak türünü seçeceğini belirlemesine yardımcı olacaktır. Tüm bu piyasalar yüksek kira fiyatları yüksek doluluk oranları görmek eğilimindedir. Onlar, bu nedenle, yüksek verim,iyi nakit akışı ve iyi mülkiyet fiyat takdir oluşturmak.

Farklı mülk türleri farklı kiracı türlerini çeker. Yatırımcılar satın almak için doğru gayrimenkul türünü seçtiklerinde, yakından bakmalı ve çekmek istedikleri kiracı türleri için doğru binayı seçmelidirler. Birkaç tür iyi kiralık mülk vardır.

Çok aileli evler mükemmel kiralık mülkler yapar. Çok aileli bir mülk, temel olarak, birden fazla müstakil evin bulunduğu bir binadır. Bina bir dubleks (iki ev), bir tripleks (üç ev), bir quadplex veya fourplex (dört ev) veya bir apartman binası (apartman dairesi veya kooperatif geliştirme) olabilir.

Çok aileli bir eve yatırım yapmanın birçok avantajı vardır. Özellikle bir yatırımcının acil ve uzun vadeli hedeflerine uygun bir özellik seçimi basittir. Birçok kiracı neredeyse otomatik olarak bir çok aile birimi seçin, bu yüzden pazar güçlüdür. Onlar en kullanılabilir özellik türleri olduğu için bu rota aşağı gitmek, bu yüzden onlar için doğru belirli özelliği seçmek için kolaydır. Onlar sosyal ve aile hayatı keyifli olacak bu yüzden "onlar gibi" komşuları bulacaksınız.

Bina hem olanaklar korumak için profesyonel bir emlak yöneticisi olacak, ve sorunları ele almak için.

Çok aileli yatırım amaçlı gayrimenkuller, verim oranlarını en üst düzeye çıkarır veya en azından pürüzsüz hale getirir. Tek ailelik bir yatırım amaçlı gayrimenkul bir ay boyunca boşsa, verim% 100 oranında azalır. Bir fourplex'in bir birimi bir Ay, toplam verim sadece% 25 azalır.

Bir aile üyesi bir birimde yaşıyorsa ve diğerleri için emlak yöneticisi yse - bir işletmeyi yönetme ve yönetme temellerini öğrenmek için - o zaman diğer birimlerden elde edilen gelir, aile üyesinin evinin masraflarını karşılar veya katkıda bulunur ve bir sonraki mülk satın alımına yatırım yapmak için kar sağlar. Bu iki faktör kiralık emlak iş başarılı olmasını sağlamak için bir teşvik vardır.

Yatırımcılar mülkün konumunu ve mülk türünü seçtikten sonra, bir sonraki karar Seçme doğru bina. Bu kararın iki tarafı vardır; yatırımcı tarafı ve kiracı tarafı. Her ikisini de doğru şekilde alın ve sonuç yatırım başarısıdır.

Yatırımcı nın Tarafı

Yine, kararlar temel hedefleri içerir. Basit ve pratik açıdan kararlar aşağıdaki gibi şeylere dayanır:

• Kurallar ve kurallar kabul edilebilir kiralama ve kiralama oranları sağlar mı? Bir kooperatif, birimin en az bir süre için kiralanmasını engelleyen düzenlemelere sahip olabilir. Kümesler de potansiyel kiracılar ın görüşülmelerini ve onaylansın talep eder.
• Kiranın ne kadar ücretlendirilebildiğini veya bir yılda kaç (veya kaç gün) gün kira alınabileceğini sınırlayabilen herhangi bir şehir veya topluluk regs var mı Olabilir ev her kiracı?
• Tesis ne zaman kiraya hazır olacak? Mükemmel bir fiyata bitmemiş bir mülk satın almaya değer mi, gelecekteki fiyat takdirini en üst düzeye çıkarmak ve ilk kira gelirini kaçırmak için mi yoksa hemen verimi en üst düzeye çıkarmak ve satın alma maliyetini dengelemek için yolcuya hazır bir mülk satın almalı mısınız?
• Özellik tamamlanmışsa, durumu nedir? Nitelikli bir ev müfettişi tarafından profesyonel bir denetim, tercihen ASHI Standartları (American Society of Home Inspectors) için kontrol edilmelidir her şeyi kontrol edilir emin olmak için çalışıyor. Güvenlik veya işlevsellik sorunları satın alma sözleşmesinde ele alınmalı ve kapanmadan önce ele alınmalıdır.

Kiracı Tarafı

Kiracılar beş kritere göre bir ev seçme eğilimindedir. Onlar prestij, gizlilik, alan, görünüm ve kolaylık aşağı kaynatın. "Kiralamanın PPSVC'si." Bazı kiracılar diğerlerine göre bir veya daha fazla ödül beri bu faktörler önemli herhangi bir sırada değildir. Bunları tartışalım:

• Prestij çok önemli olabilir. Onlar bir otel süiti için bir ev tercih çünkü zaman zaman şehir birimi arayan zengin bir kiracı, kendi listesinde yüksek mülkiyet prestij ve konumu koyabilirsiniz. Bir öğrenci veya profesyonel aile bunu olmayabilir.
• Gizlilik genellikle birçok kişi için önemlidir. Bir ünlü veya küçük çocuklu bir aile mahremiyet için bakabilir.
• Alan çocuklu kiracılar için ya da bir ev ofis ihtiyacı olan biri için önemli, ama daha az bir öğrenci ya da sadece kendi kolej veya ofis yakın olmak isteyen tek bir kiracı için.
• Görüşler birçok insan için önemlidir. Pencerelerden dışarı bakarken yer hissi vermek için yeterince yüksek bir çok aileli birim satın alma genellikle bir tuğla duvar manzaralı bir alt katta bir birim üzerinde bir fiyat primi taşır. Central Park bir görünüm, örneğin, yüksek bir satın alma fiyatı talep, daha yüksek bir verim üretir ve kar tasfiye zamanı geldiğinde yüksek bir satış fiyatı sunar.

Daha az etkileyici bir görünüm, satın alma maliyeti primini karşılayacak kadar yüksek bir verim sağlamayabilir, ancak yatırımdan yararlanarak bu sorun hafifletilir. Daha iyi manzaraya sahip birimler, özellikle kira ödemelerinde seçilecek çok az şey varsa, her zaman zayıf görünümlü birimlerden daha yüksek doluluk oranları görecektir.

• Kolaylık birçok kiracı için önemlidir. Onlar ofis, kolej, çocuk, iyi ulaşım, vb varsa bir oyun alanı yakın olmak istiyorum. Kolaylık güçlü bir motivasyon ve genellikle ev sahibi için daha yüksek doluluk oranları sunar.

Hem sahibinin hem de kiracının tarafları dikkate alındığında, doğru binayı seçmek ve nakit akışını ve kârı en üst düzeye çıkarmak daha kolaydır.

Bilge yatırımcılar hem NYC'de gayrimenkul satın almanın hem de daha sonra sahip olmanın maliyetlerini anlarlar. Maliyet bileşenleri üç ana kategoriye ayrılır:

• Satın alma maliyeti
• İşletme Maliyetleri
• Satış Maliyeti

Satın alma maliyetleri, mülk için ödenen fiyatı ve onu kiralamak için gereken maddelerin satın alınmasını içerir. Manhattan ve Miami'de mutfak aletleri genellikle satın almaya dahildir. Manhattan'da yeni bir dairede döşeme olacak ama Miami'de, olmayabilir. Miami daireler için düşük satın alma fiyatları bu yorumlar kimin için ilk maliyetleri bir öncelik olan yatırımcıların ilgi olacaktır.

Alıcılar, denetimleri, tapu sigortası, tapu acentesi ücretleri ve kapanış avukatlık ücretlerinin yanı sıra satıcının önceden ödediği vergiler veya yönetim ücretleri gibi orantılı maliyetleri öderler. İşletme maliyetleri, mülk yönetim ücretleri, sigorta, vergiler, kamu hizmetleri ve ipotek maliyetleri gibi kalemleri içerir. Bunlar, kiracıların kiralarını işgal ederek karşılanmalıdır. Sahipler, kiracı ararken kendi pazarlama maliyetlerinden de sorumlu olabilirler.

Sahipleri yatırım mallarını sattıklarında, komisyoncunun ücretini mülkü pazarlamak ve hazır, istekli ve mutepebilir bir alıcı bulmak için ödeyecekler. Ayrıca kendi yasal danışmanlarını işe alabilir, ayrıca mülkü güvenli ve işlevsel hale getirmek için yapılan her türlü onarımdan da sorumlu olabilirler.

Maliyetler olmakla birlikte, yatırımcıların maliyetlerini en aza indirmek için kullandıkları değerli vergi avantajları da vardır. Satın alma ve mülkiyet yönetimi bir iş işlem, bu nedenle tüm geçerli maliyetler vergiden düşülebilir, çünkü emlak vergisi kuralları ve düzenlemeleri anlamak için yatırımcılaröder.

IRS kuralları birçok ülkeden farklı olarak çok yatırımcı yanlısıdır. Doğrudan satın alma ve mülkiyet maliyetlerinin vergiden düşülebilir olmasının yanı sıra, bir mal sahibi mülkün değerini 27,5 yıl boyunca amortismana tabi tutabilir. Bu nedenle, mülk piyasa değerinde kazanç sağlasa da, vergi amacıyla hala amortismana tabi tutulabilir. Satış zamanı geldiğinde, bir 1031 Exchange kullanarak (aşağıya bakınız), satış gelirleri başka bir "benzer tür" kaleme yatırıldığı sürece potansiyel vergi ertelenebilir. "Benzer tür", vergi amaçları için, mutlaka başka bir gayrimenkul parçası anlamına gelmez.

New York şehri vergi indirimi olanakları sunuyor ve Florida'nın devlet gelir vergisi yok. Yabancı yatırımcılar, ABD'nin vergi yükümlülüğünü önlemek veya en aza indirmek için bir tüzel kişilik ve diğer vergi konularında tavsiye almalıdır.

1031 Vergi Ertelenmiş Borsası (ABD İç Gelir Yasası Bölüm 1031 için) bir yatırımcı nın bir mülkü satmasına ve tüm satış gelirlerini, satılan mülk üzerinde herhangi bir sermaye kazancı vergisi ödemeden, onaylanmış bir zaman ölçeğiiçinde, eşit veya daha fazla değere sahip bir veya daha fazla "benzer" mülk satın almak için kullanmasına olanak tanır. Vergi, daha fazla yatırım yapılmadan nihai tasfiye edilene kadar ertelenir.

1031 kuralı, bu nedenle, tüm kar hükümete kar herhangi bir geçmeden sonraki mülkiyet (veya özellikleri) satın almak için kullanılabilir, çünkü yatırım getirisi maksimize mükemmel bir yoludur.

Yatırımcılar bu avantajı mevcut yatırımları konsolide etmek veya çeşitlendirmek, gelişmekte olan bir piyasadan en iyi şekilde yararlanmak, başka bir yerde daha iyi getiri sağlamak veya amortisman saatini sıfırlamak için kullanabilirler. Brownstones New York'ta düzenlenen bir Miami lüks kınamakiçin "takas" olabilir , örneğin. Boş arazi veya Miami'de düzenlenen ticari bir bina New York'ta diğer yatırım gayrimenkul için "takas" olabilir. Seçenekler çoktur, borsaları yöneten kurallar sıkıdır ve işlemler onaylı bir aracı tarafından ele alınmalıdır.

Emlakçı veya emlak yöneticisi sağlam tavsiyelere güvenerek, yatırımcılar ın getirilerini maksimize edebilirsiniz. Bu bizi bir sonraki bölüme getiriyor.

"Gayrimenkul sermaye kazançları vergisi"

Açıkçası, yatırım en büyük getiri elde etmek için üç ana bileşenleri vardır. Birincisi ödediğin bedel. Satın alma işlemi sırasında nihai satış göz önüne alındığında başarılı bir yatırımcının bir işaretidir. Makale the link Miami odaklanır, ancak tartışılan ilkeler herhangi bir yatırım gayrimenkul satın alma / yeniden satış düşünce sürecinin bileşenleridir.

Mülkiyetin maliyeti ve geliri nihai getiri için kritik öneme sahip. Müşterilerimizin sık sık sorduğu bir soru, doğru yerde doğru mülkte büyük bir satın alma fiyatı üzerinde pazarlık yanı sıra, para için en patlama almak için nasıl . Bunu sağlamanın güçlü bir yolu, satın alma kaldıraç etmektir.

Kaldıraç Için İki Yaklaşım

İlk, ve açık, mülkiyet bir ipotek kredisi almaktır. Yabancı yatırımcılar gayrimenkul kredileri ararken köklü ve istekli Amerikan kredi olduğunu öğrenirler. Yerli yatırımcılar genellikle %20'sini bırakıp geri kalanını ödünç alıyor. Denizaşırı yatırımcılar genellikle% 50 peşinat yapmak.

Peşinat, fiyat takdirinden ve 1031 Borsa avantajlarından en iyi şekilde yararlanmak için borsada kar elde etme veya mevcut bir mülkün satışından gelebilir. Amortisman maliyeti vergiden düşülebilir, tabii ki, ve kiracı kira yoluyla kredi maliyetlerini karşılamak için orada.

İkinci en yaygın yol, peşinat olarak kullanmak için geçerli bir özellikteki özsermayeyi kullanmaktır. Bunu yapmanın iki yolu güvenlik için mülkiyet özkaynak kullanarak bir ipotek kredisi almak için vardır. İkinci yolu kredi bir ev özkaynak hattı kullanmaktır ( HELOC.) Temel fark, kredi hattı bir şey için kullanılabilir ve faiz sadece kullanılan kredi ödenir. Bu nedenle, doğru yatırım özelliği aramak için daha ince bir yaklaşım sağlar ve satın alma maliyetleri ve herhangi bir yenileme, vb kapsayacak şekilde

Satın alma finansmanı bariz bir yararı, mülkiyet fiyat takdir peşinat ve kira geliri tarafından finanse ediliyor olmasıdır. %5 (150.000$) fiyat takdiri gören 3 milyon dolarlık bir mülk için 600.000 ABD Doları peşinat, takdirin peşinat tutarının %25'ini temsil ettiği anlamına gelir.

Akredite yatırımcılar için finansman iyi bir iş mantıklı.

Yönetim şirketi, potansiyel kiracılara mülkiyet pazar, onları veteriner ve aktif iken kira sözleşmesini yönetmek, çünkü doğru emlak yöneticisi kullanarak doluluk maksimize edecektir. Bu faaliyet sözleşme kararı genellikle daha iyi kiracı ve daha yüksek doluluk oranları üretir. Her ikisi de daha yüksek bir verim ile sonuçlanır.

Doğru getiri elde üçüncü unsur doğru pazarlayacak yetenekli ve başarılı bir emlakçı elinde satış koymaktır. Acente, piyasanın taşıyacağı en iyi fiyatı, mevcut sahibi için en iyi şartlarda ve sahibinin tercih ettiği zaman ölçeği nde müzakere etmeye yardımcı olacaktır.

Uygunsa 1031 Borsası da dahil olmak üzere bu üç unsuru bir araya getirin ve mülk yatırımda en yüksek getiriyi sağlayacaktır. En iyi gayrimenkul yatırım kararını vermek tamamen bununla ilgilidir.

Yatırım amaçlı gayrimenkulleri etkin bir şekilde yönetmek zaman, beceri ve deneyim gerektirir. Mülkiyet yönetimi, "hafif mülkiyet yönetimi" ve "tam mülkiyet yönetimi" iki türü vardır. Hafif mülkiyet yönetimi, birçok müşteri yetirdiği bir yoldur, çünkü ilk baştaki kritik unsurlarla ilgilenir ve seçilen yatırım mülkü sözleşme ye girer başlamaz başlayabilir.

Hafif Emlak Yönetimi

Bu hizmet, doğru kiracı bulma ile başlayan tüm adımları yönetir. Yatırım malları müstakbel kiracılara pazarlanır, kiracı taranır, kira hazırlanır, kınamak panolarına başvurular desteklenir ve gerekli onarımlar vb. düzenlenir. Hafif mülkiyet yönetimi kiracı veya ev sahibi para işleme hariç ama fesih ve kira yenileme içerir.

Tam Emlak Yönetimi

Bu hizmet, tam muhasebe hizmetleri ve finansal raporlama ile kiraişleme ve faturaları, vb ödeme içerir. Ayrıca, gerekli olması halinde kiracı tahliyeleri de halleder.

Manhattan Miami Emlak Yönetimi Hizmetleri

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak ve sahip olmak karlı bir iş modelidir ve servet inşa etmenin ve korumanın kanıtlanmış bir yoludur. Yatırımlardan yararlanarak, tüm potansiyel vergi indirimlerinden ve ertelemelerden yararlanarak ve doğru kiracıları kurarak verim ve fiyat takdirini en üst düzeye çıkarır. NYC gayrimenkul yatırımı her zaman sağlam bir bahistir.

Yatırım mülkiyet pazar, kiracı seçmek ve ev sahibi koruyucu kira belgeleri düzenlemek için deneyimli bir emlak yönetimi şirketi seçimi başarılı bir yatırım mülk sahibi olmanın başka mantıklı bir unsurdur. Yatırım özellikleri birçok hedefe ulaşmak için sağlam bir yol olarak kendilerini kanıtlamak.

Bugün bizimle iletişime geçin ve Manhattan veya Miami'de gayrimenkule nasıl yatırım yapacağınızı öğrenin.