NYC Gayrimenkul Yatırım Rehberi

Başarılı gayrimenkul yatırımı, en iyi yatırım amaçlı gayrimenkulün konumunu ve türünü seçmeye yardımcı olan iş hedeflerine dayalı bir strateji oluşturmaya dayanır. Yatırım amaçlı gayrimenkul piyasasını öğrenmek ve anlamak zaman alır, bu nedenle başarılı bir stratejinin dördüncü kısmı (hedef, konum ve türün yanı sıra) mevcut en iyi tavsiyeyi en iyi şekilde kullanmak. Yatırım hedeflerini şurada tartışıyoruz "İlk Kiralık Mülkünüzü Satın Almak İçin Kanıtlanmış Bir Strateji" ve "Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Alırken Getiri Peşinde Koşmayın." Başarılı yatırımcılar kendilerine sürekli şu soruyu sorar: "Bu alabileceğim en iyi tavsiye mi ve ben bu tavsiyeyi en iyi şekilde kullanıyor muyum?

Bu makalenin amacı da bu soruyu yanıtlamaktır.

Gayrimenkul küreseldir. Küreselden yerele birçok faktör mevcut fiyatları, gelecekteki sermaye değerini ve mevcut kira gelirini etkiler. Dikkate alınması gereken küresel ve bölgesel faktörlerin yanı sıra, her ülkenin kendi gelir, emlak ve sermaye kazancı vergisi düzenlemeleri vardır. Ayrıca her ülkenin kendi satın alma, finansman ve satış maliyetleri vardır. Bu maliyetlerin sermaye oranı, net nakit akışı, kaldıraç ve gelecekteki kârlar üzerinde doğrudan etkisi vardır.

Her ülkenin içinde şehirler vardır. Her şehrin gayrimenkul yatırımcısı (hem yurtiçi hem de yurtdışı yatırımcılar) için avantajları ve dezavantajları vardır. Bölgesel ve ulusal faktörleri dikkate alarak ve ardından şehir seviyesine inerek, yatırımcılar akıllıca kararlar verebilir ve en iyi seçimleri yapabilir, böylece yukarıda listelenen yedi nedeni sağlayan sonuçları en üst düzeye çıkarabilirler.

NYC Gayrimenkul Yatırımcılarına Mahalleye Genel Bakış

Doğru konum, nihai başarı için kritik öneme sahiptir. Makalemizde "2019'da Kiralık Mülklere Yatırım Yapmak İçin En İyi Şehirlerin Analizi" konunun detaylı bir analizini göreceksiniz. Özetle, Uluslararası Para Fonu 57 ekonomiyi inceledi ve gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda bunları üç kategoriye ayırdı. Bu çalışmayı UBS Wealth Management'ın 20 ayrı şehirle ilgili en son raporuyla ilişkilendirdik. Hong Kong, Toronto ve Londra gibi bazı dünya şehirlerinin UBS 'in "balon riski" olarak adlandırdığı bölgede olduğu açıktır. Diğerleri ise aşırı değerli, oldukça değerli ve düşük değerli olarak listelenmiştir.

Emlakçılar olarak odak noktamız New York Şehriözellikle de Manhattan ve mahalleleri. Bununla birlikte, şu konularda da bilgi sahibiyiz Miami Şehir Merkezi yatırım yapmak için genel ipuçlarının yanı sıra Miami lüks emlak.

New York'ta yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken konum önemlidir. Yatırım amaçlı gayrimenkul için doğru konumun yanı sıra doğru gayrimenkulün seçilmesi yukarıda sıralanan yedi nedenin tamamını sağlayacaktır. Her şehrin mahalleleri vardır ve bu mahalleler daha büyük veya daha küçük ölçüde fiyat artışı sağlayacaktır. Her mahalle aynı zamanda belirli kira piyasası türlerine de hitap edecektir. Bu türler örneğin şunları içerir:

• İş yerlerine yakın ve aynı zamanda sosyal ve ailevi yaşam tarzı hedeflerini karşılayan bir mülke sahip olmak yerine kiralamayı tercih eden profesyoneller.
• Ara sıra bir pied-à- isteyen varlıklı bireylerterre İş ziyaretleri veya tatil amaçlı uzun süreli kullanımlar için, aileleri binanın ve bölgenin sosyal, yemek ve alışveriş olanaklarından en iyi şekilde yararlanabilsin diye.
• Doğru yerde doğru evi kiralamayı tercih eden veya kiralamak zorunda olan genç ailelere sahip kişiler.
• Yerel kolej, üniversite veya özel okul ya da akademiye devam eden öğrenciler.
• Bu dört kiralık piyasa örneğinin her biri, yatırımcının hangi konumu seçeceğini ve hangi mülk türünü seçeceğini belirlemesine yardımcı olacaktır. Bu pazarların tümü yüksek kira fiyatlarında yüksek doluluk oranları görme eğilimindedir. Dolayısıyla yüksek getiri, iyi nakit akışı ve mülk fiyatlarında iyi değer artışı sağlarlar.

Farklı mülk türleri farklı kiracı türlerini çeker. Yatırımcılar satın almak için doğru gayrimenkul türünü seçerken, yakından bakmalı ve çekmek istedikleri kiracı türleri için doğru binayı seçmelidirler. Birkaç çeşit iyi kiralık mülk vardır.

Çok aileli evler mükemmel kiralık mülkler oluşturur. Çok aileli mülk, temel olarak, içinde birden fazla müstakil evin bulunduğu bir binadır. Bina bir dubleks (iki ev,) bir tripleks (üç ev,) bir quadplex veya fourplex (dört ev,) veya bir apartman binası (apartman dairesi veya kooperatif geliştirme) olabilir.

Çok aileli bir eve yatırım yapmanın çeşitli avantajları vardır. Özellikle bir yatırımcının acil ve uzun vadeli hedeflerini karşılayan bir mülk seçmek kolaydır. Birçok kiracı neredeyse otomatik olarak çok aileli bir birim seçer, bu nedenle pazar güçlüdür. Bu yola girerler çünkü en çok bulunan mülk türüdür, bu nedenle kendileri için doğru olan mülkü seçmeleri kolaydır. "Tıpkı kendileri gibi" komşular bulacaklardır, böylece sosyal ve aile yaşamı keyifli olacaktır.

Binada hem tesislerin bakımı hem de sorunların çözümü için profesyonel bir mülk yöneticisi bulunacaktır.

Çok aileli yatırım mülkleri, getiri oranlarını en üst düzeye çıkarır veya en azından düzleştirir. Tek aileli bir yatırım mülkü bir ay boyunca boş kalırsa, getiri %100 azalır. Dört katlı bir binanın bir birimi bir ay boyunca boş kalırsa aytoplam verim sadece %25 oranında azalır.

Bir aile üyesi bir birimde yaşar ve diğerlerinin mülk yöneticisi olursa - bir işi yönetme ve yürütmenin temellerini öğrenmek için - o zaman diğer birimlerden elde edilen gelir aile üyesinin evinin masraflarını karşılar veya katkıda bulunur ve bir sonraki mülk alımına yatırım yapmak için kar sağlar. Bu iki faktör, kiralık mülk işinin başarılı olmasını sağlamak için bir teşviktir.

Yatırımcılar mülkün yerini ve mülk türünü seçtikten sonra, bir sonraki karar seçme doğru bina. Bu kararın iki tarafı vardır; yatırımcının tarafı ve kiracının tarafı. İkisini de doğru yaparsanız, sonuç yatırım başarısı olur.

Yatırımcı Tarafı

Yine, kararlar altta yatan hedefleri içermektedir. Basit ve pratik bir ifadeyle, kararlar aşağıdaki gibi hususlara dayanmaktadır:

• Kurallar ve yönetmelikler kabul edilebilir kiralama ve kiraya verme oranlarını mümkün kılıyor mu? Bir kooperatif, birimin asgari bir süre için kiralanmasını engelleyen düzenlemelere sahip olabilir. Kooperatifler ayrıca potansiyel kiracıların mülakata alınmasını ve onaylanmasını talep eder.
• Ne kadar kira alınabileceğini veya mülkün yılda kaç gün (veya ne kadar az) kiralanabileceğini sınırlayabilecek herhangi bir şehir veya topluluk yönetmeliği var mı? mayıs her kiracının evi?
• Mülk ne kadar sürede kiralanmaya hazır olacak? Gelecekteki fiyat artışını en üst düzeye çıkarmak ve ilk kira gelirini kaçırmak için bitmemiş bir mülkü mükemmel bir fiyata satın almaya değer mi yoksa anında getiriyi en üst düzeye çıkarmak ve satın alma maliyetini dengelemek için kullanıma hazır bir mülk mü satın almalısınız?
• Mülk tamamlanmışsa, durumu nedir? Kalifiye bir ev müfettişi tarafından profesyonel bir inceleme, tercihen ASHI Standartları (American Society of Home Inspectors) tarafından denetlenmesi gereken her şeyin denetlendiğinden emin olun. Güvenlik veya işlevsellik sorunları satın alma sözleşmesinde ele alınmalı ve kapanıştan önce halledilmelidir.

Kiracı Tarafı

Kiracılar beş kritere göre ev seçme eğilimindedir. Bunlar prestij, mahremiyet, alan, manzara ve rahatlık olarak özetlenebilir. "Kiralamanın PPSVC'si." Bu faktörler herhangi bir önem sırasına göre değildir, çünkü bazı kiracılar bir veya daha fazlasını diğerlerinden daha fazla önemser. Şimdi bunları tartışalım:

• Prestij çok önemli olabilir. Bir otel süiti yerine bir evi tercih ettiği için ara sıra bir şehir birimi arayan varlıklı bir kiracı, mülkün prestijini ve konumunu listesinde üst sıralara koyabilir. Bir öğrenci veya profesyonel bir aile ise bunu yapmayabilir.
• Mahremiyet çoğu zaman birçok insan için önemlidir. Bir ünlü veya küçük çocukları olan bir aile mahremiyet arayabilir.
• Çocuklu kiracılar veya ev ofisine ihtiyacı olan biri için alan önemlidir, ancak sadece üniversitelerine veya ofislerine yakın olmak isteyen bir öğrenci veya bekar kiracı için daha az önemlidir.
• Manzara birçok insan için önemlidir. Pencerelerden dışarı bakıldığında ferahlık hissi verecek kadar yüksek bir çok aileli birim satın almak, genellikle tuğla duvar manzaralı daha alçak bir katta bulunan bir birime göre fiyat primi taşır. Örneğin Central Park manzarası, yüksek bir satın alma fiyatı talep eder, daha yüksek bir getiri sağlar ve karı nakde çevirme zamanı geldiğinde yüksek bir satış fiyatı sunar.

Daha az etkileyici bir manzara, satın alma maliyeti primini karşılayacak kadar yüksek bir getiri sağlamayabilir, ancak yatırımın kaldıraçlanmasıyla bu sorun hafifletilir. Daha iyi manzaraya sahip birimler, özellikle de kira ödemelerinde seçilecek çok az şey varsa, kötü manzaraya sahip birimlere göre her zaman daha yüksek doluluk oranları görecektir.

• Kolaylık birçok kiracı için önemlidir. Ofise, üniversiteye, çocukları varsa oyun alanına, iyi bir ulaşıma vb. yakın olmak isterler. Kolaylık güçlü bir motivasyon aracıdır ve genellikle ev sahibi için daha yüksek doluluk oranları sağlar.

Hem mal sahibinin hem de kiracının çıkarları göz önünde bulundurulduğunda, doğru binayı seçmek ve ardından nakit akışını ve kârı en üst düzeye çıkarmak daha kolaydır.

Akıllı yatırımcılar hem NYC'de gayrimenkul satın almanın hem de daha sonra ona sahip olmanın maliyetlerini anlarlar. Maliyet bileşenleri üç ana kategoriye ayrılır:

• Satın alma maliyeti
• İşletme Maliyetleri
• Satış Maliyeti

Satın alma maliyetleri, mülk için ödenen fiyat artı kiraya vermek için gereken eşyaların satın alınmasını içerir. Manhattan ve Miami'de mutfak aletleri genellikle satın alma işlemine dahildir. Manhattan'da yeni bir dairenin yer döşemesi de fiyata dahildir ancak Miami'de dahil olmayabilir. Bu yorumlar Miami daireleri için daha düşük satın alma fiyatları, başlangıç maliyetlerinin öncelikli olduğu yatırımcıların ilgisini çekecektir.

Alıcılar kendi incelemeleri, tapu sigortası, tapu acentesi ücretleri ve kapanış avukatı ücretleri ile satıcının önceden ödediği vergiler veya yönetim ücretleri gibi orantılı masrafları öderler. İşletme maliyetleri mülk yönetim ücretleri, sigorta, vergiler, kamu hizmetleri ve ipotek masrafları gibi kalemleri içerir. Bunlar kiracıların kiraları tarafından karşılanmalıdır. Mal sahipleri kiracı ararken kendi pazarlama masraflarından da sorumlu olabilir.

Mal sahipleri yatırım amaçlı mülklerini sattıklarında, mülkü pazarlamak ve hazır, istekli ve yetenekli bir alıcı bulmak için komisyoncu ücretlerini ödeyeceklerdir. Ayrıca kendi hukuk danışmanlarını tutabilirler ve mülkü güvenli ve işlevsel hale getirmek için her türlü onarımdan sorumlu olabilirler.

Maliyetler olsa da, yatırımcıların maliyetlerini en aza indirmek için kullandıkları değerli vergi avantajları da vardır. Yatırımcıların anlaması gerekenler emlak vergi̇si̇ kurallari ve düzenlemeleri̇ Mülkün satın alınması ve yönetimi ticari bir işlem olduğundan, geçerli tüm masraflar vergiden düşülebilir.

IRS kuralları, birçok ülkenin aksine yatırımcı yanlısıdır. Doğrudan satın alma ve mülkiyet masraflarının vergiden düşülebilmesinin yanı sıra, mülk sahibi mülkün değerini 27,5 yıl boyunca amortismana tabi tutabilir. Böylece mülk piyasa değeri kazansa bile vergi amaçlı olarak amortismana tabi tutulabilir. Satış zamanı geldiğinde, 1031 Takası (aşağıya bakınız) kullanılarak, satış gelirleri başka bir "benzer" öğeye yatırıldığı sürece potansiyel vergi ertelenebilir. "Benzer", vergi amaçları için mutlaka başka bir gayrimenkul parçası anlamına gelmez.

New York şehri vergi indirimi fırsatları sunmaktadır ve Florida'da eyalet gelir vergisi yoktur. Yabancı yatırımcılar tavsiye isteyin ABD vergi yükümlülüğünden kaçınmak veya bu yükümlülüğü en aza indirmek için tüzel kişilik kurma ve diğer vergi konularında.

1031 Vergi Ertelemeli Takas (ABD İç Gelir Kanunu'nun 1031. Bölümüne atfen adlandırılmıştır), bir yatırımcının bir mülkü satmasına ve tüm satış gelirlerini, satılan mülk için herhangi bir sermaye kazancı vergisi ödemeden, onaylanmış bir zaman çizelgesi içinde eşit veya daha yüksek değere sahip bir veya daha fazla "benzer" mülk satın almak için kullanmasına olanak tanır. Vergi, daha fazla yatırım yapılmadan nihai tasfiye gerçekleşene kadar ertelenir.

Bu nedenle 1031 kuralı, yatırım getirisini en üst düzeye çıkarmanın mükemmel bir yoludur çünkü kârın tamamı, kârın hiçbir kısmı devlete aktarılmadan bir sonraki mülkü (veya mülkleri) satın almak için kullanılabilir.

Yatırımcılar bu avantajı mevcut yatırımlarını birleştirmek veya çeşitlendirmek, gelişmekte olan bir pazardan en iyi şekilde yararlanmak, başka bir yerde daha iyi getiri elde etmek veya amortisman saatini sıfırlamak için kullanabilirler. Örneğin, New York'ta sahip olunan kahverengi taşlar Miami'de lüks bir apartman dairesi ile "takas" edilebilir. Miami'de sahip olunan boş bir arazi veya ticari bir bina New York'taki başka bir yatırım amaçlı gayrimenkulle "takas" edilebilir. Seçenekler çoktur, takas işlemlerini düzenleyen kurallar sıkıdır ve işlemler onaylı bir aracı tarafından gerçekleştirilmelidir.

Yatırımcılar, emlakçının veya mülk yöneticisinin sağlam tavsiyelerine güvenerek getirilerini en üst düzeye çıkarabilirler. Bu da bizi bir sonraki bölüme getiriyor.

"Gayrimenkul Sermaye Kazancı Vergisi"

Açıkçası, yatırımınızdan en yüksek getiriyi elde etmenin üç ana bileşeni vardır. Bunlardan ilki ödediğiniz fiyattır. Düşünmek nihai yeniden satış satın alma sürecinde başarılı bir yatırımcının işaretidir. Bağlantıdaki makale Miami'ye odaklanmaktadır, ancak tartışılan ilkeler tüm yatırım amaçlı gayrimenkul alım/satım düşünce sürecinin bileşenleridir.

Mülkiyet maliyetleri ve mülkiyetten elde edilen gelir, nihai getiri için kritik öneme sahiptir. Müşterilerimizin sıklıkla sorduğu sorulardan biri, doğru konumdaki doğru mülk için harika bir satın alma fiyatı üzerinde pazarlık yapmanın yanı sıra, paralarının karşılığını en iyi şekilde nasıl alabilecekleridir. Bunu sağlamanın güçlü bir yolu, satın alma işlemini güçlendirmektir.

Kaldıraç için İki Yaklaşım

Birincisi ve bariz olanı, bir konut kredi̇si̇ mülk üzerinde. Yabancı yatırımcılar gayrimenkul kredisi ararken köklü ve istekli Amerikalı kredi verenler olduğunu öğrenirler. Yerli yatırımcılar genellikle %20 peşinat verir ve geri kalanını borç alırlar. Denizaşırı yatırımcılar genellikle %50 peşinat öderler.

Peşinat, borsa karından ya da fiyat artışından ve 1031 Exchange avantajlarından en iyi şekilde yararlanmak için mevcut bir mülkün satışından gelebilir. Elbette amortisman maliyeti vergiden düşülebilir ve kiracı da kirasıyla kredi maliyetlerini karşılayacaktır.

İkinci en yaygın yol, peşinat olarak kullanmak üzere mevcut bir mülkün öz sermayesini kullanmaktır. Bunu yapmanın iki yolu, teminat için mülkün öz sermayesini kullanarak bir ipotek kredisi almaktır. İkinci yol ise bir ev özkaynak kredi hattı(HELOC.) Temel fark, kredi limitinin her şey için kullanılabilmesi ve faizin yalnızca kullanılan kredi üzerinden ödenmesidir. Bu nedenle, doğru yatırım mülkünü aramak ve satın alma maliyetlerini ve herhangi bir yenileme vb. maliyetlerini karşılamak için daha ince bir yaklaşım sağlar.

Satın alma işleminin finanse edilmesinin bariz bir faydası, mülkün fiyat artışının peşinat ve kira geliri ile finanse edilmesidir. 3 milyon dolarlık bir mülk için 600.000 dolar peşinat ödenmesi ve fiyatın %5 (150.000 dolar) değer kazanması, değer artışının peşinat tutarının %25'i kadar bir getiri sağladığı anlamına gelir.

Akredite yatırımcılar için finansman iyi bir iş mantığıdır.

Doğru mülk yöneticisini kullanmak doluluk oranını en üst düzeye çıkaracaktır çünkü yönetim şirketi mülkü potansiyel kiracılara pazarlayacak, onları inceleyecek ve aktif durumdayken kira sözleşmesini yönetecektir. Bu faaliyeti dışarıya yaptırma kararı genellikle daha iyi kiracılar ve daha yüksek doluluk oranları sağlar. Her ikisi de daha yüksek getiri ile sonuçlanır.

Doğru getiriyi elde etmenin üçüncü unsuru, satışı doğru şekilde pazarlayacak yetenekli ve başarılı bir emlakçının ellerine teslim etmektir. Emlakçı, mevcut mal sahibi için en iyi şartlarda ve mal sahibinin tercih ettiği zaman çizelgesi dahilinde piyasanın taşıyacağı en iyi fiyatın müzakere edilmesine yardımcı olacaktır.

Uygunsa 1031 Takası da dahil olmak üzere bu üç unsuru bir araya getirdiğinizde, mülk yatırımdan en yüksek getiriyi sağlayacaktır. En iyi gayrimenkul yatırım kararını vermek işte budur.

Yatırım amaçlı gayrimenkulleri etkin bir şekilde yönetmek zaman, beceri ve deneyim gerektirir. "Hafif mülk yönetimi" ve "tam mülk yönetimi" olmak üzere iki tür mülk yönetimi vardır. Hafif mülk yönetimi birçok müşterinin tercih ettiği bir yoldur çünkü başlangıçtaki kritik unsurlarla ilgilenir ve seçilen yatırım mülkü sözleşme altına alınır alınmaz başlayabilir.

Hafif Mülk Yönetimi

Bu hizmet, doğru kiracıyı bulmaktan başlayarak tüm adımları yönetir. Yatırım mülkü potansiyel kiracılara pazarlanır, kiracı taranır, kira sözleşmesi hazırlanır, apartman kurullarına başvurular desteklenir ve gerekli onarımlar vb. düzenlenir. Hafif mülk yönetimi, kiracı veya ev sahibi paralarını idare etmeyi içermez, ancak kira sözleşmelerinin feshedilmesini ve yenilenmesini içerir.

Tam Mülk Yönetimi

Bu hizmet, tam muhasebe hizmetleri ve finansal raporlama ile kiraların idare edilmesi ve faturaların ödenmesini vb. içerir. Ayrıca, gerekli olması halinde kiracı tahliyeleri ile de ilgilenir.

Manhattan Miami Mülk Yönetimi Hizmetleri

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak ve sahip olmak karlı bir iş modelidir ve servet oluşturmak ve korumak için kanıtlanmış bir yoldur. Yatırımları kaldıraçlayarak, tüm potansiyel vergi ödeneklerinden ve ertelemelerinden yararlanarak ve doğru kiracıları yerleştirerek getiriyi ve fiyat takdirini en üst düzeye çıkarır. NYC gayrimenkul yatırımı her zaman sağlam bir bahistir.

Yatırım mülkünü pazarlamak, kiracıları seçmek ve ev sahibini koruyucu kira belgelerini düzenlemek için deneyimli bir mülk yönetim şirketi seçmek, başarılı bir yatırım mülkü sahibi olmanın bir başka mantıklı unsurudur. Yatırım amaçlı gayrimenkuller, birçok hedefe ulaşmak için sağlam bir yol olduğunu kanıtlamaktadır.

Bugün bize ulaşın ve Manhattan veya Miami'de gayrimenkule nasıl yatırım yapabileceğinizi öğrenin.