Sıkça Sorulan Sorular: New York'ta Daire Satın Almak

 11. NYC'de daire satın alırken nelere dikkat etmeliyim?

• Konum, Konum, Konum - bir daireyi her zaman yenileyebilirsiniz, ancak yerini değiştiremezsiniz. 
• Verimli bir dağılıma sahip bir kat planı
• Görünümler
• İyi ışık - Manhattan'da Güney ve Batı tercih edilen seçeneklerdir
• Köşe daireler her zaman geniş manzaralar sunar
• Yeniden satılık bir daire satın alıyorsanız, NYC'de çok pahalı olabileceğinden tadilat gerektiren dairelerden kaçınmaya çalışın

12. New York'ta iyi bir daireyi nasıl bulabilirim?

Bir daire bulmanıza yardımcı olması için kendi alıcı komisyoncunuz olmalıdır. Bazılarımız yılların deneyimine sahibiz ve tüm iyi ve kötü binaları biliyoruz. Deneyimli bir komisyoncuya sahip olmak size sadece zaman kazandırmakla kalmayacak, aynı zamanda paradan da tasarruf etmenizi sağlayacaktır. Bazen alıcılar DIY yaklaşımını benimsediklerini düşünürler, ancak NYC'de bir mülk satın almak muhtemelen hayatlarının en pahalı finansal işlemidir. Bu hafife alınacak bir şey değildir. En yeni Apple cihazı değil! Kendin yap yoluna gidenler için, doğrudan satıcının komisyoncusuyla anlaşırsanız, alıcılar için doğal olarak kötü olan ve satıcının komisyoncusunun komisyonu iki katına çıkarmasına izin veren ikili bir temsilcilik durumunda olacağınız için temsil hakkınızdan vazgeçmeniz gerekeceğini unutmayın. 

New York'ta Satılık Son Daireler

13. Yeni inşaat satın almanın avantajları nelerdir?

Hiç oturulmamış bir daire satın almanın avantajları vardır. Birincisi, yenidir, bu nedenle herhangi bir leke, çizik vb. olmayacaktır ve bu nedenle taşınmaya hazırdır. Genellikle en son teknolojiler kullanılır, bu nedenle muhtemelen daha enerji verimli bir daireye sahip olursunuz. Yeni olduğu için, ilk on yıl boyunca muhtemelen daha düşük bakım maliyetleri olacaktır. En yeni olanaklara sahip bir binaya da sahip olabilirsiniz. 

NYC'de Satılık Yeni İnşaat

14. New York'ta yeni inşaat satın almak için alıcıların ödediği bir prim var mı?

Yeni geliştirme satın alma priminin yaklaşık %25 - %30 olacağını tahmin ediyoruz. Bu tahmin, yeni bir geliştirme ile ortalama bir apartman dairesinin psf fiyatı arasındaki farkla (veya 2020'nin 1. çeyreğinde 2.541 $'a karşılık 1.923 $), yani %32'lik bir farkla desteklenmektedir.

Alıcı piyasasında olduğumuz için, bazı geliştiricilerin fiyatları düşürerek yeni ve yeniden satış fiyatları arasındaki farkı daralttığını gördük. Bu da yeni inşaat primi düşme eğiliminde olduğundan (ve muhtemelen bir süre daha devam etmeyeceğinden) yeni inşaat satın almak için iyi bir zaman olabileceği anlamına geliyor.

15. Yeni inşa edilmiş bir apartman dairesinin primi buna değer mi?

Bu gerçekten de yeni geliştirme projesine bağlıdır. Bu bir bakıma yeni bir araba satın almaya benziyor. Bir araba satın alırken 3 yıl boyunca teknolojideki fark büyük olabilir. 

Son birkaç yılda HVAC sistemlerinde, duvar içi bağımsız üniteler yerine difüzörlerle büyük gelişmeler gördük. Ayrıca bazı binalarda artık birkaç yıl önce mevcut olmayan hava ve su arıtma sistemleri bulunuyor. Son olarak, birçok yeni bina LEED sertifikasına sahip ve sürdürülebilirliğe odaklanıyor. Buna göre, bazıları için bu prim buna değebilir. 

16. Bir dairenin sözleşmeli olması ne anlama gelir?

Alıcı ve satıcı alım satım sözleşmesini (yani kontratı) imzaladığında ve alıcı genellikle satın alma fiyatının %10'u olan depozitoyu ödediğinde bir daire "sözleşmeye" girer.

17. Manhattan'da bir daire satın almak için neden bir avukata ihtiyacım var?

Evet. New York'ta her iki tarafın da kendi menfaatlerini temsil eden kendi avukatlarının olması bir uygulamadır. Alıcılar yalnızca NYC emlak piyasası hakkında ezoterik bilgiye sahip deneyimli bir avukat kullanmalıdır. 

NextAdvisor.com'da ev arama tavsiyelerimiz

18. Bir daire satın almak için NYC'yi ziyaret etmek zorunda mıyım? 

Mülkleri gezmek için en az 3 gün gelmenizi tavsiye etsek de, bir mülk satın almak için NYC' ye gelmek gerekmez. Bir LLC aracılığıyla satın alıyorsanız, vekaletname veya rıza ile her şey alıcının fiziksel varlığı olmadan yapılabilir. Müşterilerimiz için sık sık incelemeler yapıyor, onlara kiracı buluyor ve mülklerini ABD'ye hiç adım atmadan yönetiyoruz. 

19. Manhattan'da bir daire satın alırken kapanış masrafları ne kadardır?

NYC'deki konut alıcılarının yaklaşık %2-6 oranında kapanış masrafı ödemesi gerekmektedir. Ana bileşenler arasında 1) % .45 oranında tapu sigortası, 2) %1 - %3.5 oranında konak vergisi ve 3) ipotek tutarının %2.2'si oranında ipotek kayıt vergisi bulunmaktadır. 

NYC'de yeni geliştirilen bir apartman dairesi satın alan alıcı, geliştiricinin NY Eyaleti ve NY Şehri devir vergilerini yaklaşık %2 oranında ödeyecektir. Ancak kooperatif alıcıları tapu sigortası veya ipotek kayıt vergisi ödemezler.

Bir Gayrimenkul Yatırımının Maliyet Bileşenleri

20. New York'ta kapanış masraflarını kim ödüyor?

Hem alıcı hem de satıcı kapanış masraflarını öder. Alıcı, #19'da ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, toplam kapanış masraflarında %2-6 arasında ödeme yapacaktır. Satıcılar, NY Eyaleti ve NY Şehri devir vergilerinde %2 ve satış komisyonunda %6 olmak üzere yaklaşık %8 ödeyecektir.

21. Konak Vergisi Nedir?

Malikane vergisi, 1 milyon dolara eşit veya daha büyük mülkler için alıcı tarafından ödenen bir transfer vergisidir. Malikane vergisi oranları %1 (2 milyon dolara kadar olan satışlar için) ile %3,9 (25 milyon dolar veya daha fazla olan satışlar için) arasında değişmektedir. Verginin adı, bir stüdyo dairenin genellikle 1 milyon dolardan daha pahalı olduğu Manhattan emlak çevrelerinde süregelen bir şakadır.

"New York'taki alıcılar 1 Temmuz'daki malikane vergisi öncesinde kapanış için acele ediyor"

22. Bir daire için nasıl teklif verilir?

Alıcının komisyoncusu teklifi genellikle e-posta yoluyla yazılı olarak yapacaktır (beraberinde bir telefon görüşmesi olsun ya da olmasın). Tüm şartlar ilk teklife dahil edilmelidir, aksi takdirde anlaşmayı kargaşaya sürükleyebilecek sorunlar ve yanlış anlaşılmalar olabilir. 

Teklifte yalnızca ilk teklif fiyatı değil, aynı zamanda teklifin ipoteğe bağlı olup olmadığı, LTV oranı (ipotek alınıyorsa), beklenen kapanış tarihi ve diğer koşullar da dahil olmak üzere anlaşma koşulları da yer alacaktır. Buna ek olarak, alıcının avukatının iletişim bilgilerini ve ipotek ön onay mektubunu da ekleyeceğiz. Bu, alıcının teklifini güçlendirir ve gerçek olduklarını gösterir (çünkü piyasada oynayan veya test eden çok sayıda sahte var). 

Satıcı genellikle alıcıdan, varlık ve yükümlülüklerin yanı sıra gelir ve gider çizelgesini de içeren, esasen kişisel bir mali tablo olan REBNY mali tablosunu doldurmasını isteyecektir. Satıcı, alıcının mali gücünü değerlendirmek için bu beyanı kullanacaktır. 

23. NY'de bir daire için kabul edilen bir teklif aldıktan sonra ne olur?

Teklifiniz kabul edildikten sonra, 5 iş günü içinde imzalı bir sözleşme ve %10 depozitonun satıcının avukatına teslim edilmesi standart bir prosedürdür. Satıcı daha sonra sözleşmeyi imzalayacak ve alıcı "sözleşmeyi imzalamış" olacaktır. 

5 iş günü boyunca, alıcının avukatı durum tespiti yapacak ve sözleşmeyi müzakere edecektir. Durum tespiti, teklif planının incelenmesini, binanın mali tablolarının analiz edilmesini ve daha önce tartışılmamış gelecekteki potansiyel harcamalara ilişkin ipuçları sağlayabilecek yönetim kurulu tutanaklarının okunmasını içerir. 

Alıcının avukatının imzalı sözleşmeyi ve depozitoyu 5 iş günü içinde teslim etmesi yaygın bir uygulama olsa da, kişi kendi sorumluluğunda olsa da bunu uzatabilir. Satıcı, sözleşme imzalanana ve %10'u teslim edilene kadar anlaşmaya bağlı olmadığından, o zamana kadar başka bir alıcıya satış yapabilir.

24. Satıcı daha iyi bir teklif alırsa sözleşmeden cayabilir mi?

Eğer alım satım sözleşmesi satıcı tarafından henüz imzalanmamışsa, satıcı herhangi bir ceza ödemeden sözleşmeden cayabilir. Sözleşme yapılmışsa, alıcının özel ifa davası açması gerekecek ve mahkemeler satıcıyı sözleşmedeki mülkü alıcıya satma yükümlülüğünü yerine getirmeye zorlayacaktır. 

Satıcının çok sayıda teklif aldığı teklif savaşlarında, satıcının komisyoncusu, komisyoncunun tüm teklifleri topladığı ve her alıcının mali durumu hakkında yargıda bulunduğu bir "en iyi ve son" düzenleyecektir. Daha sonra daire için hangi alıcının en iyisi olacağını belirlerler. Satıcılar anlaşmanın imzalandıktan sonra yapıldığından emin olmak istediklerinden, bazen tamamı nakit ve hızlı kapanış gibi daha iyi koşullar daha yüksek bir fiyat anlamına gelir.

25. Yönetim kurulu paketi nedir?

Her apartman veya kooperatifin bir yönetim kurulu vardır. Bu kurullar, binaya yeni alıcıların onaylanması da dahil olmak üzere bina için kurallar oluşturur. Tüm kurullar, mali bilgiler, kredi puanı ve New York Eyaleti ve New York Şehri tarafından gerekli görülen diğer açıklamaları içeren bir tür başvuru gerektirecektir. 

26. REBNY mali tablosu nedir?

Kooperatif ve apartman yönetim kurulları genellikle alıcı tarafından bir REBNY beyanının doldurulmasını talep eder. Bu, esasen alıcının varlık ve yükümlülüklerinin yanı sıra gelir ve giderlerinin ayrıntılarını içeren kişisel bir mali beyandır. Banka ekstreleri ve yatırım holding ekstreleri gibi destekleyici belgelerin REBNY beyanına eşlik etmesi gerekmektedir. Bir teklif kabul edildiğinde bu belgenin Yönetim Kurulu Paketine dahil edilmesi gerekir.

27. Konut kredisi almak için peşinat gereksinimleri nelerdir?

Peşinat gereklilikleri, kredi verene ve alıcının yerli, yabancı uyruklu veya şirket olmasına bağlı olarak değişir. 

Genel olarak, birincil ev satın alan yerli bir kişinin %20 peşinat ödemesi gerekecektir. İkinci bir ev satın alan yabancı uyrukluların %30 peşinat ödemesi gerekecektir. Yerli ve yabancı uyruklular için yatırım amaçlı gayrimenkuller genellikle %40 peşinat gerektirir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller için faiz oranlarının genellikle ikinci ve birincil konutlardan daha yüksek olduğunu unutmayın. 

Özel bankalar, peşinat gereksinimlerini belirlemede %10'a kadar düşük ve çok pahalı mülkler için %50'ye kadar yüksek olmak üzere daha fazla hareket alanına sahiptir.

İpotek Finansmanı

28. İpotek ön onayı ile ön yeterlilik arasındaki fark nedir?

Ön yeterlilik, banka tarafından alıcının ipotek alıp alamayacağına ilişkin çok ön bir belirlemedir. Kredi veren, kredi düzeyi, varlıklar, yükümlülükler, gelir ve giderlerin sözlü olarak belirtilmesine dayanarak değerlendirmeyi yapacak ve hak kazanmanız muhtemel kredi tutarını tahmin edecektir. 

Buna karşılık, ön onay, borç verenden belirli bir ipotek tutarına uygun olduğunuza dair bir beyandır. Bir sigortacı, finansal gereksinimlerini karşılayıp karşılamadıklarını görmek için kredi raporu, maaş koçanları, banka ekstreleri, maaş, varlık ve yükümlülükler dahil olmak üzere tüm finansal bilgilerinizi inceleyecektir. Genel olarak, bir ön onay mektubu, kredinizin iki şeye bağlı olduğunu gösterir; a) seçtiğiniz ev ve b) ön onaydan bu yana mali durumunuzda hiçbir şeyin değişmediği varsayılarak takdir edilen değer. 

29. İpotek şartı ile finansman şartı arasındaki fark nedir?

İpotek şartı, alıcının satın alma işlemi için finansman sağlayamaması halinde depozitosunu geri almasını sağlar. Genellikle, beklenmedik durum maddesi, bankanın 45 gün içinde bir taahhüt mektubu vermesini ve sözleşmenin imzalanmasından sonraki 60 gün içinde kapanış yapılmasını gerektirir. 

Finansman şartı, finansmanın sağlanamaması halinde alıcının sözleşmeyi iptal etmesine ve %10'luk depozitoyu geri almasına olanak tanır. Bir kredi verenin taahhüt mektubunu verdikten sonra (genellikle yeni bilgilere dayanarak) taahhüdünü geri çekebileceği durumlar vardır. İpotek şartından daha geniş kapsamlıdır. Yüksek risk nedeniyle, NYC'de fonlama koşulları son derece nadirdir, bu nedenle gerçekten bir seçenek değildir. 

Alıcının bir ipotek şartı varsa ve ipotek sürecinde işbirliği yapmazsa ve satıcı işbirliği yapmadığına dair kanıtı olduğunu gösterebilirse, alıcının depozitosunu kaybedeceğini unutmayın. 

30. Yeni inşaat satın alırken bir ev müfettişi tutmak zorunda mıyım?

Kapanıştan önce temsilciniz bir inceleme yapacaktır. Tüm Yeni Geliştirme anlaşmalarımız için alıcılarımıza bir ev müfettişi tutmalarını tavsiye ediyoruz. Bu sayede inşaat ve yüzeylerdeki sorunları daha kolay tespit edebilirler. Bu, geliştiricinin teklif planında vaat edilenleri yerine getirdiğinden emin olmanın bir yoludur. Bu işi her gün yaptıkları için, inşaat, işçilik ve malzeme söz konusu olduğunda aradaki farkı bilirler. Denetim başına yaklaşık 650 $ ücret alıyorlar ki bu da uzun bir yol kat etmenizi sağlayabilir. Genellikle saha ziyaretinde onlara eşlik ederiz. 

31. Kapanışta ne olacak?

Kapanış, alıcının ve kredi verenin satıcıya fonları devrettiği yerdir. Daha sonra tapu devredilir ve anahtarlar alıcıya verilir. Masada alıcının ve satıcının avukatı, alıcı ve satıcı (katılmaya karar verirlerse), tapu şirketi temsilcisi, kredi veren temsilcisi, alıcının ve satıcının komisyoncuları ve bazen de apartman veya kooperatif yönetim kurulundan bir temsilci bulunacaktır. 

Kapanışların çoğu sorunsuz gerçekleşir, ancak inceleme planlandığı gibi gitmediyse, satıcı bırakmayı kabul ettiği bir şeyi aldıysa, tapu veya sigortayla ilgili bir sorun varsa veya fonlar zamanında gelmediyse sorunlar ortaya çıkabilir.

32. Araştırdığım bölgede hangi devlet okullarının olduğunu nasıl öğrenebilirim?

Adil Konut Yasaları , emlakçınızın okullar hakkında konuşmasını engeller, ancak InsideSchools ve GreatSchools gibi web sitelerinde araştırma yapabilirsiniz. 

Satın almak için bir sözleşme imzalamadan önce, binanın düşündüğünüz okul bölgesinde olduğunu doğruladığınızdan ve yeniden doğruladığınızdan emin olun. Teorik olarak, 311'i arayarak veya Eğitim Bakanlığı web sitesini kontrol ederek bir binanın hangi okul için imarlı olduğunu öğrenebilirsiniz, ancak sürekli yeniden yapılanma nedeniyle bu bilgiler her zaman doğru değildir. Binanızın o okulun bölgesine girdiğini teyit etmek için okul müdürünün ofisini aramanızı öneririz.

33. Kiralık evler için en popüler mahalleler hangileridir?

Midtown, Central Park ve şehir merkezindeki bazı bölgeler, pied-a-terre'ler için en popüler Manhattan semtleridir. Pied-a-terre, birincil ikametgah olmayan ve bunun yerine hafta sonları ve tatiller için kullanılan bir dairedir. Westchester ya da New Jersey'den pek çok kişi hafta sonları ya da hafta içi iş çıkışı şehre gitmek için pied-a-terre'lere sahiptir, ancak asıl evleri banliyödedir. 

SoHo Satılık Daireler Kılavuz

Yukarı Doğu Yakası Satılık Daireler Rehberi

34. New York'ta kiraya vermek için mülk satın almak iyi bir yatırım mıdır?

En son UBS Küresel Balon Raporuna göre, Manhattan emlak fiyatları yüksek ücretler tarafından desteklenmektedir. Buna göre, sürdürülebilir kira geliri öngörülebilirdir ve belki de yatırım amaçlı bir mülk satın almak için bir yer seçerken en önemli faktördür. Bununla birlikte, getiriler mütevazıdır ve net getiri (kira eksi emlak vergileri ve ortak masraflar veya bakım ücretleri) yaklaşık %2,8'dir. 

NYC Gayrimenkulüne Yatırım Yapın

35. NYC'deki boşluk oranı nedir?

Manhattan'daki boşluk oranları %2 civarında seyretmektedir ve bu oran diğer büyük şehirlere kıyasla nispeten düşüktür. Son boşluk oranı %1,1 olarak gerçekleşmiş olup, son birkaç yıldır satış piyasası durgunlaştığından, daha fazla insan daire kiralamaya karar vermiştir.

New York Emlak Piyasası Analizi

36. Hangi büyüklükteki daire yatırım için en uygunudur?

Genel olarak, bir ve iki yatak odalı daireler en iyi yatırım amaçlı gayrimenkuller olup, iki yatak odalı daireler daha yüksek getiri için bir yatak odalı daireleri geride bırakmaktadır. Maliyeti yüksek olsa da, dört yatak odalı lüks kiralamalar çok iyi iş yapar çünkü bunlardan çok az vardır. Her şey arz ve taleple ilgili...

2020'de Daire Satın Almak İçin En İyi NYC Mahalleleri

37. Yatırım için en popüler mahalleler hangileridir?

Her zaman satın almak için en güvenli mahallelerin New Yorkluların yaşamayı sevdiği mahalleler olduğunu söyleriz, bu şekilde daire için her zaman talep olacaktır. Şehrin Financial District gibi bazı bölgeleri New Yorkluların ilgisini çekmez, bu nedenle talep, buranın gözde olup olmamasına bağlı olarak dramatik bir şekilde değişebilir. West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES ve UWS gibi yerel halkı çeken mahalleler. Daha fazlasını aşağıda okuyabilirsiniz:

Manhattan'da Satılık Daireler: Nereden Alınır 

38. Fiyat ve daireyi en az 10 yıl boyunca kullanmayacağımız gerçeği göz önüne alındığında hangi mahalleleri önerirsiniz?

Bu durumda, genellikle yeniden imar veya yeni bir metro hattının eklenmesi nedeniyle soylulaştırma sürecinde olan bir mahalle seçmek istenebilir. 

Şu anda, West Soho yakın zamanda sanayiden konuta doğru bir yeniden yapılanma sürecine girmiştir ve özellikle Google ve Disney'in burada kampüsleri olacağı için mahalle hızla değişmektedir. West Village, SoHo ve Tribeca'ya sadece birkaç dakika uzaklıkta olduğu göz önüne alındığında, bölge çok cazip ve yatırım amaçlı bir mülk arıyorsanız hiç de zor değil. Aynı şey yüksek hat boyunca Batı Chelsea'de de oldu, çünkü burası şu anda New York NY'deki en pahalı / arzu edilen mahallelerden biri.

Şehrin tren rayları üzerine inşa edilen tamamen yeni bir bölümü olan Hudson Yards da başka bir seçenek. 10 yıl içinde, yakınlardaki inşaatlar azaldığında, Hudson Yards daireleri arzu edilen bir konum için olması gereken yer olacaktır. Second Avenue metro hattı UES'in büyük bir bölümünü daha erişilebilir hale getirmiştir ve mahallenin doğu kesimlerinde soylulaştırma görülecektir. Son olarak, Aşağı Doğu Yakası'nda soylulaştırma çoktan başladı ve bu mahalleyi hızla değiştiriyor.  

39. Mülkün ve kiracının yönetiminde temsilcimiz olarak hareket etmek için bir hizmet sağlıyor musunuz? Eğer öyleyse, bunun için komisyon ücreti nedir?

Evet. Yatırımcılarımızın mülklerinin çoğunu yönetiyoruz ve devam eden yönetim için ücret almıyoruz. Kira makbuzlarını veya ortak masraf ve vergilerin ödemelerini biz yapmıyoruz, ancak diğer her şeyi biz yapıyoruz. Piyasaya bağlı olarak, komisyoncunun komisyonunu ya kiracı ya da mal sahibi ödeyecektir. Geçmişte, kiracının ilk yıl kirasının %15'ini ödemesi ve bunun kiracının komisyoncusu ile ev sahibinin komisyoncusu arasında paylaştırılması alışılmış bir uygulamaydı. Bir binada çok sayıda birim varsa, mal sahibi daireyi Ücret Yok olarak sunmak isteyebilir, bu da ücreti mal sahibinin ödediği anlamına gelir. Bu durumda, genellikle 1 aylık ücret alırız. 

40. Yabancı mal sahipleri olarak bilmemiz gereken vergi sonuçları nelerdir?

Yabancılarla ilgili ana vergi konusu, %50'ye yakın (Federal ve Eyalet toplamı) ağır bir vergi olan Emlak Vergisidir (diğer adıyla Ölüm Vergisi). Hem ABD'lilerin hem de yabancı uyrukluların emlak vergisini ödemeleri gerekmektedir. ABD vatandaşları ve yeşil kart sahiplerinin 5,45 milyon dolarlık bir muafiyet tutarı varken, yabancı uyrukluların yalnızca 60 bin dolarlık bir muafiyeti vardır. Bu nedenle, bir alıcı vergiyi ortadan kaldırmak ya da hafifletmek için bazı finansal planlamalar yapmalıdır. Daha fazla bilgi edinmek için Yabancı Alıcılar için Vergi ve Yasal Konular sayfamıza göz atın...

Sermaye kazançları ve emlak vergisi, ABD vatandaşları ve birincil ikamet edenler ile yabancı uyruklular için aynıdır.

New York'ta Konut Satın Almak İçin Yabancı Alıcı Kontrol Listesi