MIAMI ŞEHİR MERKEZİNDE SATILIK DAİRELER NÜFUS ARTIŞINDAN YARARLANIYOR

Bu insanlar nereden geliyor? Neden Miami'ye geliyorlar?

Downtown Miami sakinlerinin çoğu, kültürel ve eğlence seçeneklerine sahip bir kentsel merkezde 7/24 yaşam tarzının tadını çıkaran genç profesyonellerdir.

New Jersey, New York, California, Illinois, Massachusetts ve Connecticut gibi yüksek vergili eyaletlerde yaşayanlar giderek artan bir şekilde Sunshine State'e kalıcı olarak taşınmaktadır. 

2018'in başında yürürlüğe giren yeni vergi yasası, yüksek vergili eyaletlerdeki birincil ev sahipleri üzerinde olumsuz etkiler yarattı. Örneğin, neredeyse bir gecede, 10 bin dolarlık yeni Eyalet ve Yerel Vergi (SALT) kesintisi sınırı, birincil bir eve sahip olmayı daha pahalı hale getirdi. Buna ek olarak, yeni vergi yasası, birincil ev sahiplerinin 2017'den sonra birincil ev satın alımlarında düşebilecekleri faiz miktarını 1.000.000 $'dan 750.000 $'a düşürdü.

Miami şehir merkezindeki hangi mahalleler en yüksek büyümeyi kaydetti? 

Miami, şehri daha hızlı bir şekilde ileriye taşıyacak ve daha da fazla talep yaratacak bir dönüm noktasına geldi. Doğrusunu söylemek gerekirse, Miami'nin bazı bölgelerde ciddi bir rönesansa ihtiyacı vardı ve hala da var. Ancak, hiper-gelişim ekonomiyi ve nüfus artışını canlandırmak için işe yaradı. Brickell, aşağıda da belirttiğimiz gibi en fazla gelişmenin yaşandığı bölge oldu. Buna ek olarak Edgewater'da da güçlü bir büyüme gördük. İleriye dönük olarak, Brickell'in güçlü büyümesini sürdürmesini bekliyoruz, ancak Merkezi İş Bölgesi ve Park West ve Wynwood gibi diğer mahallelerin önümüzdeki 5-10 yıl boyunca büyümenin itici gücü olacağını düşünüyoruz.   

Brickell

Brickell, 2000 ile 2016 yılları arasında üç katına çıkan nüfusuyla Miami şehir merkezindeki en yüksek büyümeye sahne olmuştur. Swire Properties'in gelecekteki Brickell vizyonu bu büyümeyi mümkün kılmıştır. Son emlak döngüsünde ortaya çıkan bu vizyon 2012 yılında yeniden canlandırılmıştır.

Nihayetinde Swire Properties, Reach ve Rise (773 üniteyle 2016'da teslim edildi) adlı iki konut kulesi, devasa bir alışveriş merkezi, gözde East Hotel ve iki ofis kulesinden oluşan Brickell City Center'ın I. Aşamasına 1 milyar doların üzerinde yatırım yaptı. Brickell City Center 2016 yılında kapılarını açtı. 

Brickell Şehir Merkezi'nin II. aşaması, Brickell Şehir Merkezi'nin iki apartman kulesi (toplam 1.000 ünite) ve iki ofis kulesi dahil olmak üzere iki şehir bloğunu genişlettiğini görecektir. 

Diğer geliştiriciler de Squire Properties'i takip ederek Brickell'e akın etti. Brickell'de 2012'den 2018'e kadar 5.000'e yakın konut teslim edilmiştir. Sadece 2017 yılında Brickell Heights (600 adet), 1010 Brickell (387 adet), Echo Brickell (185 adet) ve Brickell Ten (155 adet) dahil olmak üzere 1.400 konut teslim edildi. 

Brickell sadece satılık ve kiralık konut gelişiminde hiper büyüme görmekle kalmadı, aynı zamanda sayısız restoran, bar, market, spor salonu, sinema salonu vb. eklenmesiyle hiper büyümeyle birlikte gelen yan gelişimde de önemli bir artış gördü. 

Tüm bu gelişmelerle Brickell artık sadece Miami'liler için bir mahalle olmaktan çıkmış, sadece 15 dakika uzaklıktaki South Beach yerine SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental ve Four Seasons Downtown gibi yeni otellerde kalmayı tercih eden ziyaretçiler için rutin olarak tercih edilen bir yer haline gelmiştir.

Edgewater

Edgewater, 2014'ten Haziran 2019'a kadar 2.800 ünite ekleyerek önemli bir gelişme kaydetmiştir. Bunun büyük bir kısmı, Related Group'un Paraiso projeleri Gran Paraiso (317 adet), One Paraiso (275 adet), Paraiso Bay Views (396 adet) ve Paraiso Bay Tower 1'i (360 adet) teslim ettiği son 18 ayda teslim edilen projelere atfedilmektedir. Edgewater'ın en yeni iki projesi Elysee ve Missoni Baia ise oyunu hızlandırdı.

Başka hangi mahalleler gelecekte hiper büyüme görecek?

Park West / Miami Worldcenter yakınındaki Merkezi İş Bölgesi

Brickell'in konut alanındaki aşırı büyümesini, başta Merkezi İş Bölgesi ve Park West olmak üzere diğer mahalleler de takip edecek. Bu mahalleler, 2019'un ilerleyen aylarında aşamalı olarak açılması planlanan Miami Dünya Merkezi'nin eklenmesinden büyük ölçüde faydalanacaktır. CBD'de ayrıca Bayside Marketplace ve Bayfront Park bulunmaktadır.

Miami Worldcenter 

Brickell mahallesi üzerinde dönüştürücü bir etkiye sahip olan Brickell City Center gibi, Miami Worldcenter da benzer bir dönüştürücü etkiye sahip olmaya adaydır. Miami Worldcenter, Miami'nin kentsel çekirdeğinde, Kuzeydoğu 6. ve 11. Caddeler ile Kuzeydoğu İkinci ve Kuzey Miami Caddeleri arasında, I-95 ve I-395 kavşağında yer alan 17 dönümlük iddialı bir karma kullanım projesidir. 

Miami Worldcenter'da üst düzey bir açık/kapalı alışveriş merkezi, büyük bir Marriott oteli ve kongre merkezi, bir açık hava yaya alışveriş merkezi ve 1.000 'in üzerinde satılık Miami konutu yer alacak.

Bu dönüştürücü proje, Miami'nin gerçek anlamda kentsel bir çevre haline gelmesi için tam da ihtiyaç duyduğu şeydir ve yalnızca gündüzleri değil, hava karardıktan sonra da merkezde yoğunluk yaratır - Miami şehir merkezindeki mahallelerin çoğunda onlarca yıldır eksik olan bir şey. 

Miami'yi bilmeyenler için Miami Worldcenter "Sanat ve Eğlence Bölgesi "nde yer almaktadır. Ancak, bu sadece tehlikeli depo gece kulüpleri, boş otoparklar ve yıllardır mahalleyi kirleten uygunsuz faaliyetlerle dolu bir alan için güzel bir isim. 

Miami Worldcenter'ın eklenmesi, mahalleyi, Biscayne Bulvarı boyunca gelişimin doğu kanadı boyunca yükselen büyük modern konutlarla, yani Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (geliştirme aşamasında), 900 Biscayne ve Marina Blue lüks konut binalarıyla daha uyumlu hale getirecektir. Ayrıca körfez boyunca daha doğuda yer alan Museum Park'taki yeni Pérez Sanat ve Frost Bilim müzeleri ve kuzeydoğuda birkaç blok ötedeki Adrienne Arsht Sahne Sanatları Merkezi ile aynı hizadadır.

Miami Worldcenter'daki Alışveriş Merkezi, Bloomingdales ve Macy's gibi ana mağazalar da dahil olmak üzere 765.000 feet kare perakende satış alanına sahip olacaktır. Lincoln Road'da olduğu gibi 7. Cadde Promenade'de de özel mağazalar, restoranlar, barlar ve gece kulüpleri yer alacaktır. 

Ayrıca 56 katlı 1.800 odalı Marriott Marquis Otel ve Kongre Merkezi, ABD'deki en büyük kongre merkezlerinden biri olacak ve alışveriş merkezi ile Miami Worldcenter'ın geri kalanına doğrudan bağlanacak. Ayrıca, Metro Mover ve All Aboard Florida aracılığıyla toplu taşıma çok yakın olacak ve merkeze yalnızca arabayla değil, kolayca erişilebilecek.

Miami World Center'da sadece komşu sakinleri için değil, aynı zamanda Miami sakinleri ve ziyaretçileri için de büyük bir değer görüyoruz. Proje ilerledikçe, Miami'de satılık ve kiralık konutların yer alacağı daha fazla kulenin duyurulmasını ve böylece ihtiyaç duyulan yoğunluğun daha da artmasını bekliyoruz. Nihayetinde bu proje, çalışmak, alışveriş yapmak ve yaşamak için canlı bir yer yaratarak Downtown Miami'nin gerçek anlamda 7/24 yaşayan bir kentsel ortam haline gelmesi yolunda büyük bir adım olacaktır.  

Wynwood

Büyük bir soylulaştırma sürecinden geçen Wynwood, Miami'ye gelen sakinlerin hiper büyümesi için de katalizör olacaktır. Bir zamanlar yorgun indirim mağazaları ve depolarıyla bilinen Wynwood, ticari ve konut merkezi olarak ortaya çıkıyor. Önümüzdeki bir yıl içinde Wynwood için çok fazla konut gelişimi planlanmasa da, Wynwood'un bir konut ve konaklama merkezi haline geleceğine inanıyoruz. 

Wynwood yüksek katlı bir topluluk olmayacak, ancak mahalle genelinde daha küçük projeler görmeyi bekliyoruz. İkinci Cadde üzerinde iki büyük ticari projenin inşasına başlandı ve Goldman Garajı tamamlanarak açıldı, bu yıl daha fazla ofis projesi duyurulacak. Wynwood eskisinden çok daha yüksek bir hızla genişleyecek ve kartopu gibi büyüyerek tüm Florida'nın en gelecek vaat eden mahallelerinden biri haline gelecektir. 

Miami'nin bir zamanlar endüstriyel olan bu köşesinin dönüşümü 2002'de Art Basel Miami Beach'in ilk kez düzenlenmesine dayanıyor. Aradan geçen yıllarda, bu sanat gösterisine gelen uluslararası jet sosyete, Wynwood'un dönüştürülmüş depolarının içindeki stüdyolarda çalışan sanatçıları sık sık aradı. Bu sanatsal akın, Wynwood'un yorgun depolar ve indirimli perakende vitrinleriyle dolu bir bölgeden, gelişen bir ticaret ve konut merkezi olma yolunda ilerleyen bir mahalleye evrilmesine katkıda bulunmuştur.

Mahalle 2009 yılında, New York ve Miami Beach'teki soylulaştırma çabalarına öncülük etmiş olan Tony Goldman'ın Shepard Fairey ve Ron English gibi dünyaca ünlü sokak sanatçılarının katkılarıyla bir açık hava duvar resmi projesi olan Wynwood Walls'u yaratmasıyla yeni bir statü kazandı. Çok geçmeden David Edelstein ve Moishe Mana gibi New York'un diğer büyük isimleri de Goldman'ın izinden gitmeye başladı.

Bölgedeki gelişim, 2015 yılında Miami'nin daha fazla apartman dairesi, kiralık daire ve perakende mağazalarının inşasını teşvik etmek için bir imar uygulaması olan Wynwood Mahalle Canlandırma Bölgesi'ni oluşturmasıyla büyük bir sıçrama yaptı. O zamandan beri bir dizi yüksek yoğunluklu karma kullanımlı proje önerildi. Bunların toplamı yaklaşık 1.000 konut birimi ve 3,9 milyon metrekarelik perakende alanı ekleyebilir.

Neden şimdi Miami'de satın almak için en iyi zaman?

Miami şehir merkezindeki emlak piyasası şu anda çok iyi bir noktada. Downtown Miami'deki aşırı yapılaşma geçici olarak fazla konut arzı yarattı. Talebin arttığı bir dönemde gelecekteki envanterin neredeyse hiç devreye girmemesi nedeniyle yakında fiyatların yükselmesini bekliyoruz. 

Bu durum, önümüzdeki 6 ila 9 ay içinde (kış boyunca) alıcılar için benzersiz bir kısa vadeli fırsat yaratacaktır. 2020'nin başlarında bir noktada, boru hattı kuruduğu ve Miami'nin gördüğü oranda yenilenmediği için yeni inşaat eksikliği çok belirgin olacak. 

Miami'ye göç eden tüm bu insanları barındıracak yeterli yeni inşaat arzı var mı? 

Muhtemelen hayır. Coconut Grove'dan Fort Lauderdale'e kadar temel atma ve yeni kat mülkiyeti başlangıçları neredeyse sıfır. Ayrıca, Miami şehir merkezindeki yeni inşaat arzı önümüzdeki 6 - 9 ay içinde uçurumdan aşağı düşecek, çünkü bu emlak döngüsündeki çoğu şey o zamana kadar teslim edilmiş olacak. 

Ancak aynı zamanda, vergi göçü nedeniyle Miami Fl mülklerine olan talep artıyor ve insanlar Miami'nin hiper soylulaştırmasının sonuçlarını görüyorlar. Ve artık Miami'yi seviyorlar. Florida'daki ev fiyatlarının bazı yüksek vergili eyaletlerdekinin çok altında olması nedeniyle talebin oldukça hızlı bir şekilde artabileceğine inanıyoruz. Eğer dolar zayıflarsa, ki Trump doları düşürmekten bahsediyor, Miami Brezilya, Arjantin, Kolombiya ve Meksika gibi ülkelerden gelen alıcılarda hızlı bir toparlanma görebilir.

Miami Şehir Merkezi'nde şu anda hangi projelerin inşaatı devam ediyor?

1 Temmuz 2019 itibarıyla Downtown Miami'de inşaatı devam eden yalnızca 7 proje (veya 2.186) bulunmaktadır. Bu 7 projeden toplam 1.452 ünitelik üç proje 2019 yılı sonuna kadar teslim edilecek. Bugün inşaatı devam eden ünitelerden yalnızca 349'unun 2020'de tamamlanması ve kalan 385 ünitenin de 2021'de teslim edilmesi bekleniyor.

Teslim edilen tüm birimlerin ağırlıklı ortalamasının metrekare başına 780 $ olduğunu ve 7 projeden 5'inin ortalama fiyatının 1.000.000 $'ın üzerinde olduğunu unutmayın. Bu da Miami şehir merkezindeki konut emlaklarının yükseliş trendini göstermektedir.  

Henüz inşaat aşamasında olmayan ancak rezervasyon alan ve sözleşme yazan yeni geliştirme projeleri hangileridir?

Aşağıdaki tabloda gösterildiği gibi, rezervasyon alan ve sözleşme yazan sadece dört proje bulunmaktadır. Planlama Aşamasındaki projelerin Belediye tarafından onaylanan projeler olduğunu ve bu projelerin rezervasyon alan veya sözleşme imzalayan projeler olduğunu düşünüyoruz. Halihazırda bu kadar az sayıda proje varken, Downtown Miami'de 2020 ve 2021 yıllarında bir envanter sıkıntısı yaşanacağı kesindir. 

Rezervasyon ve Sözleşme Aşamalarındaki projelerin ne zaman teslim edileceği biraz daha şüpheli. Aşağıdaki projelerin hiçbirinin 2020'de teslim edilmeyeceği ve Brickell'deki Una projelerinden yalnızca birinin 2021'de teslim edileceği tahmin ediliyor. 

Son 5,5 yılda Downtown Miami'de 9.661 konutun teslim edildiğini unutmayın. Bu yılın sonuna kadar teslim edilmesi beklenen 1.400 konut da eklendiğinde, Downtown Miami'de 2017'de teslim edilen 1.821 ve 2016'da teslim edilen 2.209 konutun üzerine 2018'de 3.064 konutun teslim edildiği ortaya çıkmaktadır. 

Geçici stok fazlası, yüksek fiyat teşvikleri, yeni inşaat eksikliği ve elverişli vergi ortamı, 2019'da Downtown Miami' de satılık daireleri destekliyor. Diğer eyaletlerden gelen göçteki artışla birlikte Miami'nin nüfusu, ekonomisi ve nihayetinde ev fiyatları açısından büyümesini bekliyoruz. 

Downtown Miami satılık daire piyasası segmentinde yaşananlar, Miami Beach'teki arazi kıtlığı nedeniyle Downtown Miami ile aynı yörüngeyi izlemeyen Miami Beach Lüks Emlak ile karıştırılmamalıdır - bunlar farklı piyasa etkenlerine sahip iki ayrı segmenttir. Bununla birlikte, sahildeki belirli bir mahallede, Sunny Isles'da, çok daha yüksek fiyatlarla da olsa muhtemelen Downtown Pazarını takip edecek olan aşırı yapılaşma meydana gelmiştir.

Tüm bunlar Miami için ne anlama geliyor?

Miami Şehir Merkezinde satılık dairelere yatırım yapmak için iyi bir zaman, çünkü bunu daha yüksek oranda vergi göçünü körükleyen bir dönüm noktası olarak görüyoruz, aynı zamanda 2020'nin başlarında yaklaşık 6 ay içinde, gelecekteki yeni inşaat teslimatları bir uçurumdan düşecek. Ve aşağıda göreceğiniz Geliştirme Döngüsünün Planlanan Aşamalarında çok az şey var. 

"Downtown Miami vs Miami Beach Emlak"

Eğer kenarda oturup Downtown Miami Lüks Gayrimenkullerine yatırım yapmak için doğru zamanı bekliyorsanız, şimdi tam da o mükemmel zaman olabilir. Yeni inşaat arzının düşük olması, gelecekteki fiyat hareketlerinin öncü bir göstergesidir. Geliştiriciler boşluğu doldursa ve bir dizi yeni geliştirme başlatsa bile, bunlar teslim edildiğinde, envanterin teslim edilmesi yaklaşık 36-48 ay veya daha uzun bir süre alacaktır.

Konut alıcılarına ve yatırımcılara yardımcı olmak amacıyla, kısa bir süre önce Miami'de Lüks Konut Satın Alırken Sıkça Sorulan Sorular ve Cevaplar başlıklı yazımızı yayınladık:

• Şu Anın Satın Almak İçin Doğru Zaman Olduğunu Nasıl Anlarım?
• Miami'de Mülk Satın Alırken Hangi Mahalleyi Göz Önünde Bulundurmalıyım?
• Miami'de Yeni Bir İnşaat Projesinde mi Yoksa Mevcut Bir Binada mı Konut Satın Almalıyım?
• Miami'de Daire Satın Alırken En İyi Fiyatı Aldığımı Nasıl Anlarım?
• Miami'de Lüks Daireler Satın Alırken Vergi Etkileri Nelerdir?