1031 DEĞIŞIM KURALLARI
SERMAYE KAZANCI VERGI ERTELEMESI

Sermaye Kazancı Vergileri

In a 1031 Exchange, the seller does't actually pay taxes on the disposition of the property. Instead, the capital gains taxes on the relinquished property are deferred to a later date than they would normally be paid. A capital gain results when the selling price of an asset is higher than its original purchase price. Capital gains are subject to a minimum of 15% tax for individuals and 21% tax for corporations.

1031 Değişiminin Avantajları

Vergi ertelemeli takasın birincil avantajı, vergi mükellefinin herhangi bir acil vergi yükümlülüğü altına girmeden mülkünü elden çıkarabilmesidir. Bu, vergi mükellefinin ertelenmiş vergi dolarlarının kazanç gücünü korumasına ve aynı zamanda varlıklarını takas etmesine olanak tanır.

Rather than selling real estate, paying the capital gains tax, and then using the net proceeds to buy another property, the 1031 Exchange rules allow an investor to forego paying the capital gains tax and use the total proceeds of the sale to invest in the new property, thereby deferring the capital gains tax until the new property is sold.

Investment Property Example

For example, John, who personally owns an investment property in New York City worth $10 million, wants to sell his property and buy a different one. Without the ability to use a 1031 tax deferred exchange, John would have to pay the government approximately $2.34 million in capital gains taxes, reducing the amount that he can reinvest in the replacement property to only $7.66 million. For simplicity, I have left out the treatment of closing costs on entry and exit of the investment. These costs can be deducted from the capital gain to get the true capital gains tax.

However, following Revenue procedure 2000-37 of the IRC, John acquires the replacement property and transfers the tax basis of the old property to the new property. He would be able to forego the $2.34 million tax and defer it until he sells the replacement property, usually many years later. Reinvesting pre-tax dollars in another a replacement property acquired using a 1031 tax exchange has great value and most sophisticated property investors know this is one of the quickest ways to grow wealth.

Sheltered Gains Due When Replacement Property is Sold

The sheltered gain will be ultimately due upon the sale of the replacement property, although that is not always the case if the property is inherited, as investor’s heirs get a stepped-up cost basis on such inherited property. Upon the investor’s death, his or her heirs would receive the property at fair market value at the date of transfer to the heirs; not the basis transferred to the replacement property from the original purchase.

When the heir goes to sell the property, they will pay tax on the difference between the new selling price and the fair market value of the property at the time of inheritance.

Buna ek olarak, 1031 değişimini kullanmanın bir başka avantajı da, güvenli liman kuralları kapsamında 2 yıllık sahiplikten sonra yapıldığı sürece, nihayetinde yatırım amaçlı mülkün birincil konuta dönüştürülebilmesidir.

Bir 1031'in etkili olabilmesi için, ikame mülkün mülkiyetinin satılan mülkün aynı vergi kimlik numarası kullanılarak tutulması gerektiğini unutmayın.

Benzer Mülkiyet

1031 Değişim kuralları, iki mülkün "aynı türden" mülk olmasını gerektirir. Kurallar, konut yatırım amaçlı gayrimenkulün konut yatırım amaçlı gayrimenkulle, ticari yatırım amaçlı gayrimenkulün ticari yatırım amaçlı gayrimenkulle, konut yatırım amaçlı gayrimenkulün ticari yatırım amaçlı gayrimenkulle veya tam tersi şekilde takas edilmesini benzer mülk olarak kabul etmektedir.

Ancak, ABD'de bulunan bir mülkün yabancı bir mülkle takas edilmesi kurallar kapsamında "benzer mülk" olarak kabul edilmediğinden, söz konusu mülkün ABD'de bulunması gerekmektedir.

1031 Değişiminin Dezavantajları

Vergi mükellefi, vergi ertelemeli takasın aşağıdaki gibi birkaç dezavantajı olduğunu da göz önünde bulundurmalıdır:

1. Eski mülkün düşük temeli yeni mülke aktarılacağından, ikame mülkte daha düşük bir temel (yani vergi değeri) olacaktır. Bu nedenle, vergi mükellefi yeni mülkte, mülkü 1031 değişimi olmadan satın almış olsaydı sahip olacağından daha düşük amortisman kesintilerine sahip olacaktır.

2. Mal sahibi ek profesyonel ücretlere ve kapanış masraflarına maruz kalacağından, vergi ertelemeli bir değişimin tamamlanması için işlem maliyetleri artacaktır. 

3. Vergi mükellefi, mülkün elden çıkarılmasından elde edilen net gelirin herhangi bir kısmını, gayrimenkule yeniden yatırım dışında herhangi bir amaçla kullanamaz. Aksi takdirde, gelirlerin yeniden yatırım olarak kullanılmayan tutarı üzerinde vergi sonuçları olacaktır.

Eligible Properties for a 1031 Exchange

A 1031 exchange allows savvy real estate investors to exchange one investment property for another, deferring federal capital gains taxes in the process. To qualify for a 1031 exchange, the properties involved must be “like-kind,” meaning they are of the same nature or character. This can include a wide range of property types, such as:

• Apartment buildings

• Duplexes

• Single-family rental properties

• Commercial office building rentals

• Vacation home rentals

• Restaurant property rentals

The Internal Revenue Service (IRS) considers real estate property to be like-kind regardless of how the real estate is improved. For example, an investor can exchange a small apartment building for a larger apartment project, an office building, or vacant land. This flexibility allows real estate investors to diversify their portfolios while deferring capital gains taxes, making the 1031 exchange a powerful tool for growing wealth in the real estate market.

1031 exchange only relates to real estate and not other business property.

1031 Exchange Requirements

To qualify for a 1031 exchange, real estate investors must meet specific requirements and follow certain rules. The exchange process must follow the below rules:

• The property must be held for investment or used in a trade or business.

• The property must be exchanged for a like-kind property.

• The exchange must be completed within 180 days.

• Identify potential replacement properties within 45 days of the sale. Investors are allowed to identify up to three properties. Of these three potential replacement properties, at least one of which must be used in the transaction.

• The exchange must be completed through a qualified intermediary.

Additionally, the replacement property must be of equal or greater value to the sold property to defer capital gains taxes on the entire amount of the proceeds from the sale of the original property. Meeting these requirements is crucial for real estate investors looking to leverage the benefits of a 1031 exchange and defer capital gains taxes effectively.

You can purchase multiple properties as long as their combined value is equal to or greater than the property being sold.

Nitelikli Aracı

Bir 1031 Değişimi, tüm süreci yürütmek için İç Gelir Kanununun 1031. Bölümünde tanımlandığı gibi bir Nitelikli Aracı gerektirir.

All of the proceeds from the sale, including non-cash proceeds (such as a car that you might receive in trade in addition to the property), must go to the Qualified Intermediary to be used for the purchase of the new property. Anything received directly or indirectly by the seller (no matter how insignificant) will disqualify the entire transaction, resulting in the recognition of the entire gain (and in the case of a Foreign Buyer, resulting in FIRPTA withholding).

1031 Değişim Zaman Çizelgesi:

Tanımlama ve değişim sürelerine ilişkin çok özel kurallar

1. Yeni mülk ABD içinde yer almalıdır.

2. Eski mülkün kapanış tarihinden itibaren, satıcının Nitelikli Aracıya satın almak istediği mülklerin bir listesini vermek için45günü vardır (bu listeye "45 Günlük Liste" denir ve bir anlaşmanın başarısız olması durumunda listede genellikle birden fazla mülk bulunur).

3. Eski mülkün kapanış tarihinden itibaren, satıcının 45 Günlük Listedeki mülklerden birini veya daha fazlasını satın almak için 180 takvim günü vardır;

4. Eski mülkün satıcısı, yeni mülkün tapusunu eski mülkün sahibi olduğu aynı yasal isimle almalıdır.

5. Satıcı, eski mülkün satış fiyatına eşit veya daha yüksek bir tutarda yeni mülk satın almalıdır.

6. Eski mülkün satışından elde edilen nakit, kapanış masrafları ve yükümlülükler ödendikten sonra, Nitelikli Aracıya gitmeli ve yeni mülkün satın alınması için kullanılmalıdır.

45 günlük zaman çizelgesine kesinlikle uyulmalıdır, çünkü 45. gün Cumartesi, Pazar veya yasal ABD tatiline denk gelse bile hiçbir şekilde uzatılamaz. 

Değişim Dönemi, kişinin feragat ettiği mülkü devrettiği tarihten tam 180 gün sonra veya feragat edilen mülkün devrinin gerçekleştiği vergilendirilebilir yıl için kişinin vergi beyannamesinin son ödeme tarihinde (hangisi daha önceyse) sona erer. Yine, 180. gün Cumartesi, Pazar veya yasal ABD tatiline denk gelse bile hiçbir şekilde uzatılamayacağı için 180 günlük zaman çizelgesine kesinlikle uyulmalıdır.

Tersine 1031 Değişimi

Tersine takas, yatırımcıların, ikame mülkün feragat edilen mülk kapanmadan önce kapanması gerektiğinde bile sermaye kazancı vergisini ertelemek için kullanabilecekleri bir araçtır. 

The investor, however, can't take possession of the replacement property in a reverse 1031 exchange until the whole transaction is done. Generally, the replacement property must be held by an Exchange Accommodation Titleholder (similar in concept to the qualified intermediary requirement in a 1031 exchange) until the relinquished property is sold.  

Tersine 1031 Değişiminin Dezavantajları

1. Bu süreçte, çok sayıda kuralı olan normal bir 1031 Değişiminden daha katı kurallar vardır, bu nedenle bunu uygulamak için profesyonel yardıma ihtiyacınız olacaktır. 
2. Finansmanla ilgili potansiyel sorunlar, çünkü kişinin feragat edilen mülkün satışından herhangi bir fon almadan önce ikame mülkü satın alma kapasitesine sahip olması gerekebilir. 

Tersine 1031 Değişim Zaman Çizelgesi

1031 ters takas için zaman çizelgeleri diğer 1031 takas türleri için olanlarla aynıdır: 45 gün: Vazgeçilen mülk, ikame mülkün satın alımının kapanışından itibaren 45 gün içinde belirlenmeli ve kapanış 180 gün içinde yapılmalıdır.  

Tersine 1031 Değişiminin Avantajları 

1. Ters 1031 Değişimi, yatırımcı ilk olarak ikame mülkü satın alsa bile, yatırımcının feragat edilen mülk üzerindeki sermaye kazancı vergisini ertelemesine olanak tanır. 

2. Ters 1031 takası, 1031 işlemiyle ilgili baskıyı hafifletebilir çünkü yatırımcı ikame mülkü önceden ayarlamıştır. 

3. Yatırımcının seçtiği bir zamanda ve fiyatta bir ikame mülke kilitlenmesini sağlar. 

4. Bir yatırımcı, feragat edilen mülkü listelerken kapanış fiyatı üzerinde daha fazla kontrole sahiptir.

Tersine 1031 Değişiminin Dezavantajları

1. Bu süreçte, çok sayıda kuralı olan normal bir 1031 Değişiminden daha katı kurallar vardır, bu nedenle bunu uygulamak için profesyonel yardıma ihtiyacınız olacaktır. 

2. Potential issues with financing, as one may need to have the capacity to purchase the replacement property first before receiving any exchange funds from the initial sale of the relinquished property. 

Tax Implications of a 1031 Exchange

A 1031 exchange is a tax-deferral strategy, not a tax-elimination one. Eventually, if you sell an investment property and choose not to reinvest the proceeds through a 1031 exchange, the capital gains tax comes due. However, by using a 1031 exchange, a real estate investor can defer paying capital gains taxes when the proceeds from real estate sold are used to buy replacement real estate.

The tax implications of a 1031 exchange can be significant. For example, if an investor sells a property for $2 million and uses the proceeds to purchase a replacement property worth $2.5 million, they can defer paying capital gains taxes on the $500,000 profit. This can result in significant tax savings, especially for a savvy businessperson who appreciates the benefits of real estate investing. Growing a portfolio pre-tax has obvious benefits.

It’s worth noting that the Tax Cuts and Jobs Act of 2017 eliminated personal and intangible property from being included in tax-deferred exchanges. However, opportunity zones are still available in all 50 states and U.S. Territories, and are designed to encourage long-term and tax-deferred investments in urban and rural areas with low incomes.

In conclusion, a 1031 exchange is a powerful tool for real estate investors looking to defer capital gains taxes and grow their portfolios. By understanding the eligible properties, requirements, and tax implications of a 1031 exchange, investors can make informed decisions and maximize their tax savings.

Yabancı Yatırımcılar için 1031 Değişiminde Dikkat Edilecek Hususlar

ABD'li olmayan satıcılar da varlıklarının 1031 işlemine tabi tutulmasına hak kazanabilir 

The US government makes it possible for a Foreign Seller to use the 1031 Exchange provisions. In addition to the normal rules noted above, FIRPTA imposes an additional requirement upon 1031 Exchange rules in order to avoid the 15% withholding. The additional requirement is that the individual responsible for transferring the old property from the Foreign Seller to the buyer/transferee (such as a title or escrow company) must receive from the Foreign Seller either:

1. A Withholding Certificate issued by the IRS that sanctions the particular exchange and allows the transferee to avoid withholding any tax, or;

2. Satıcının Stopaj Sertifikası için başvuruda bulunduğunu belgeleyen Yabancı Satıcı Bildirimi.

İlk olarak, herhangi bir yabancı mülk sahibi, herhangi bir gayrimenkulü devretmeden çok önce bir ITIN almak ve herhangi bir mülk devri düzenlenir düzenlenmez bir stopaj sertifikası için başvurmak için önceden plan yapmalıdır. 

İkinci olarak, 1031 Takasını tamamlamak isteyen herhangi bir Yabancı Satıcının satış sürecinin başlarında bilgili, profesyonel, nitelikli bir aracıya danışması ve ayrıca kapanış ve ABD vergi dosyalama sürecinde kendilerine yardımcı olması için deneyimli danışmanlardan vergi veya mali danışmanlık alması çok önemlidir. Nitelikli bir Aracı için referans isterseniz, lütfen bize bildirin. 

CPA'mızdan ek kaynak: 1031 değişimlerini kullanan yabancı uyruklular:

Mülk, vergi amaçlı olarak yabancı bir kişiye aittir ve bu da bu takasın FIRPTA kapsamına girmesine neden olur. FIRPTA kapsamında, bir mülk yerleşik olmayan bir yabancıdan satın alınırsa, ABD'li alıcı IRS'ye göndermek üzere işlemdeki mülkün değerinin %15'ini kesmelidir. Ancak, belirli koşullar yerine getirilirse, stopaj gerekmez.

Devredenin devralana IRC'nin muhasebeleştirmeme hükmü kapsamında kazanç veya kaybın muhasebeleştirilmesine tabi olmadığını belirten yazılı bir bildirimde bulunması ve devralanın da yazılı bildirimi devirden sonraki 20 gün içinde IRS'ye iletmesi halinde, devralanın stopaj yapması gerekmez.

Yukarıda listelenen adımlara ek olarak, Bölüm 1445-2(d)(2)(iv), yukarıdaki stopaj istisnasının yalnızca işlemin eşzamanlı olarak yapılması durumunda, yani bölüm 1031 değişimi kapsamındaki her iki transferin de aynı gün yürürlüğe girmesi durumunda, bölüm 1031 işleminin katılımcıları için geçerli olduğunu belirtir. 

The FIRPTA withholding requirement is triggered if a foreign individual receives cash (or other property) as part of a transaction, and the value of the property surrendered by the foreign individual is greater than the value of the property received. This could happen, for example, if the property surrendered has no mortgage but the property received has a mortgage which is assumed.

Özel bölüm 1031 sınırlamalarının, yani eşzamanlı gereklilik ve önyüklemesiz kuralın karşılanması durumunda, FIRPTA stopajını önlemenin tek yolu IRS'den bir stopaj sertifikası almaktır.

Özetlemek gerekirse, bölüm 1031'in gerekliliklerine başka şekilde uyulduğu varsayıldığında aşağıdaki adımlar gereklidir:

1. Kesinlikle önyükleme yapılmadığından, yani takas sırasında yabancı kişiye nakit para aktarılmadığından emin olun.

2.  Takas sözleşmesi ve kapanış belgelerinin her iki transferin de aynı gün geçerli olmasını sağladığından emin olun.

3. Yabancı birey tarafından takasın diğer tarafına yukarıda listelenen bildirim gerekliliklerini içeren yazılı bir tanımama bildirimi yapıldığından emin olun.

4. Bildirimi alan takasın diğer tarafının bildirimi aşağıdaki adresten IRS'ye gönderdiğinden emin olun: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Birimi, Philadelphia, PA 19114-0586

Not: Bu hususların kapanışta yerine getirildiğinden emin olmak için hukuk müşavirine danışılmalı ve hukuki tavsiye alınmalıdır.

1031 Exchange Florida ve New York 

While the Federal Tax rules still apply, allowing the deferral of capital gains as noted above, for a 1031 Exchange New York rules require those who are not New York residents to pay 7.7%  state income tax on any gain realized from the sale. However, for a 1031 exchange nyc rules 

For a 1031 Exchange Florida has no state income tax, so there is no state income tax on any gain realized from the sale. 

Florida'da Tatil Amaçlı Kiralık Mülk Bekletme Süresi

IRS'nin bir tatil amaçlı kiralık mülkün 1031 değişimine uygun olup olmadığına itiraz etmesini önlemek için, iki yıllık bir süre boyunca her yıl en az 14 gece kiralanması gerekir.

Tatil amaçlı kiralık bir mülkü kişisel kullanımınız yılda 14 geceyi veya mülkün kiralandığı bir yıllık dönemdeki gün sayısının %10'unu aşmamalıdır. Onarım, yıllık bakım ve benzeri işlemleri gerçekleştirmek için mülkte geçirdiğiniz süre 14 gün sınırına dahil edilmez.

Manhattan Miami Real Estate LLC 1031 Takas işleminizde size yardımcı olabilir

Looking for 1031 Exchange companies in Florida or NY? Below is how  we can help you as a property investor.

Yapabiliriz:

Help you upgrade or downgrade using a Florida 1031 Exchange or New York 1031 exchange;

List and sell your NYC or Miami property on an exclusive basis;

Source individual investment properties, bulk purchase opportunities of condominiums and multi family properties; 

Kiracılarınızın taşınmasını kolaylaştırın;

Nitelikli kiracıları bulun ve tarayın;

Mülkün cirosunu yönetin; 

Mülk kiralanırken mülk yönetimi hizmetleri sağlamak (bunların bazılarını mülk sahibine hiçbir ücret ödemeden yapıyoruz);

1031 değişimlerinde uzun yıllara dayanan deneyime sahip avukatlar ve nitelikli aracılardan oluşan ekibimizle birlikte tüm 1031 süreci boyunca sahiplere rehberlik edin. 

1031 işlemleriyle ilgili çok sayıda deneyime sahibiz ve yatırım amaçlı bir mülkün yaşam döngüsünün herhangi bir noktasında yardım sağlayabiliriz.

Bir sonraki adım ne?  

Schedule a time to talk with our Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA so we can better understand your needs. And in the meantime, below you can browse residential condo properties in both Manhattan and Miami.