MALİYET BİLEŞENLERİ
BİR GAYRİMENKUL YATIRIMI

IŞLETME MALIYETLERI (NAKIT GIDERLER)

ORTAK MASRAFLAR (VEYA BAKIM MASRAFLARI)

Apartman daireleri için ortak giderler genellikle aylık metrekare başına 0,80 ila 1,25 ABD Doları arasında değişmektedir. Bu masraflar arasında ortak alan ısıtması, elektrik ve temizlik; su; temel kablo; güvenlik; bina sigortası ve bina olanaklarının işletilmesi (fitness merkezi, kapıcı, salon, havuz, oyun odası, vb.)

Kooperatifler, tüm ortak masraflar artı vergiler (mal sahibi tarafından ayrıca ödenmeyen) ve varsa bina üzerindeki ipotek faizini içeren bir bakım ücreti alır. Kooperatif şirketinin bina üzerinde ödenmemiş ipotekleri olabilir (çatı onarımı veya başka bir nedenle) ve faiz Kooperatif hissedarlarına yansıtılır. Bu nedenle, bir Kooperatifin bakım ücretlerinin genellikle daha yüksek olabileceğini göreceksiniz (bakım ücretlerine dahil olan vergiler ayarlandıktan sonra bile), çünkü Condos'un yasa gereği borç almasına izin verilmez.

EMLAK VERGILERI

Emlak Vergileri (veya Emlak Vergileri), mülke şehir yönetimi tarafından verilen bir değer olan takdir edilen değer üzerinden hesaplanır. Daha sonra bu takdir edilen değere bir oran uygulanır. Süreç biraz ezoteriktir, ancak temel kural Manhattan'da aylık satın alma fiyatının %0,1'i ve Miami'de aylık satın alma fiyatının %0,2'sidir.

Manhattan'da belirli binalar için bazı durumlarda 10, 15 veya 20 yıl boyunca vergileri azaltan bir dizi vergi indirim programı vardır. Bkz. Emlak Vergileri

Miami'de birincil konut alıcıları için 25.000 $'lık bir ev sahibi olma muafiyeti vardır, ancak böyle bir muafiyetin değeri oldukça önemsizdir. Bu konuda daha fazla bilgi için Emlak Vergileri Sayfa.

MORTGAGE

Konut sahibi ipotek almaya karar verirse, hem faiz hem de anaparayı içeren aylık bir gideri olacaktır. İpotek hesaplamalarının doğası gereği, ilk yıllarda alıcı çoğunlukla faiz ödeyecektir ve bu da ABD vergi amaçları için düşülebilir. İlerleyen yıllarda ise alıcı çoğunlukla anapara ödeyecektir.

Örneğin, alıcı 1.000.000 $'a bir mülk satın aldıysa ve 500.000 $'ı 30 yıllık sabit bir vade için %5,5 ile finanse ettiyse, yıl için toplam ipotek ödemeleri 34.067 $ (veya ayda 2.839 $) olacaktır. Bu tutarın 27.332 $'ı vergiden düşülebilir faiz olacaktır. Zaman içinde, kredinin anaparası ödendikçe, vergiden düşülebilecek faiz miktarı azalacaktır. Ancak ilk yıllarda, kira gelirini dengelemek için çok büyük bir giderdir.

İpotekler hakkında daha fazla bilgi için şu adrese gidin İpotek Finansmanı Sayfa.

SİGORTA

Bir mal sahibi, sorumluluk sigortasının yanı sıra mülkün kendisi için de sigorta yaptırmalıdır. Bu maliyet yılda sadece birkaç yüz dolardır. Genellikle ev sahibi kiracılarının da sigorta yaptırmasını ister, böylece ev sahibine yönelik risk azaltılmış olur.

Florida'da, Müstakil Ev sahibi sel ve kasırga sigortası yaptırmak isteyecektir.

BROKERLİK ÜCRETLERİ

ABD'de bir satın alma işleminde komisyonu her zaman satıcılar öder. Satıcı genellikle satın alma fiyatının %6'sı oranında bir komisyon öder ve bu komisyon alıcının komisyoncusu ile satıcının komisyoncusu arasında eşit olarak bölünür. Bu nedenle, alıcılar bir satın alma işleminde kendi adlarına çalışmamız için hiçbir şey ödemezler.

Alıcı yeni dairesini kiralamak istediğine karar verirse, Manhattan'da bir aylık kiraya eşit bir komisyon ödeyecektir (sadece ilk yıl için). Miami'de ise kiracı bulmak için mal sahibinin komisyon ödemesi (yıllık kiranın %10'u, alıcının ve satıcının komisyoncuları arasında eşit olarak bölünür) gelenekseldir.

Evinizi kiralama hakkında daha fazla bilgiyi Mülk Yönetimi sayfasında bulabilirsiniz.

FAALİYET DIŞI MALİYETLER

DEPREKSİYON

ABD hükümeti, yatırım amaçlı mülk sahiplerinin satın alma fiyatını ve finansmanla ilgili olmayan kapanış maliyetlerini 27,5 yıl boyunca amortismana tabi tutmasına izin vermektedir. Örneğin, alıcı bir mülkü 1.000.000 dolara satın alırsa ve finansmanla ilgili olmayan 25.000 dolarlık kapanış masrafları varsa (1.000.000 dolar çarpı yukarıda belirtilen %2,5), alıcı yılda 37.273 doları veya ayda 3.106 doları amortisman olarak düşebilir. Bu, kira gelirinden düşülebilecek önemli bir gayri nakdi giderdir.

AMORTİZASYON

ABD hükümeti ayrıca bir yatırım mülkü sahibinin kapanış maliyetlerinin finansman kısmının amortismanını kredi vadesi boyunca düşmesine izin verir. Bu aynı zamanda kira gelirinden düşülebilen gayri nakdi bir giderdir.

NEGATIF VERGIYE TABI GELIR

Sonuç olarak, ABD hükümetinin izin verdiği tüm kesintilerle (yukarıda belirtilen hem nakdi hem de gayri nakdi), ilk yıllarda, gayrimenkul alımlarını finanse eden bir yatırımcı negatif vergilendirilebilir gelire (veya vergi kaybına) sahip olacaktır. Bu nakit kayıpları ile karıştırılmamalıdır, çünkü %40 peşinat ile bir mal sahibi muhtemelen nakit amaçlar için bile kırılacaktır (örneğin, ne nakit gelir ne de zarar üretmeyecektir). Bu vergi kayıpları, mülkün vergi amaçlı gelir elde ettiği yıllara taşınarak bu geliri dengeleyebilir ve o yıllar için vergileri ortadan kaldırabilir. Ancak zaman içinde, mülkün değeri gibi nakit geliri de artacaktır.

ILGILI IÇERIK:

Gayrimenkule Nasıl Yatırım Yapılır

Sıkça Sorulan Sorular: New York'ta Daire Satın Almak

New York'ta Konut Satın Almak İçin Yabancı Alıcı Kontrol Listesi