New York & Miami Ev Satın Alma Rehberi

To make the best possible home buying decision, you need to have the best possible representation, which means having your own buyer agent working on your behalf. In any real estate transaction, there will be a seller agent who represents the interests of the seller. Likewise, with a buyer’s agent, you have someone who is dedicated to your interests. It is the practice for the Seller to pay cooperating buyers brokers although this is not always the case. 

Bir alıcı temsilcisinin en önemli özelliklerinden biri, belirli bir mülkte hiçbir çıkarının olmamasıdır. Öte yandan, listeleme veya satış acentesi, satış için listeledikleri belirli bir daire veya binayı satmak için kazanılmış bir çıkara sahiptir. Satıcı ve satıcı adına çalışan listeleme acentesi, yalnızca satıcıları için en iyi koşullarda en yüksek fiyatı elde etmekle ilgilenir - alıcının çıkarının tam tersi.

Şöyle düşünün: Bir davada sanık olsaydınız, sizi temsil etmesi için davacının avukatını kullanmazdınız. Burada da durum aynı. Akıllı olun! Kendi komisyoncunuzu kullanın. Acente tutmaya ilişkin diğer ipuçları:

• Birden fazla acente kullanmayın, çünkü hiçbiri size yardım etmeye tam olarak kararlı olmayacaktır. Tek bir profesyonel acenteye bağlanın, onlara söyleyin ve size en iyi mülkü bulmak için geriye doğru eğileceklerdir.
• İyi bir acente, henüz listede olmayanlar da dahil olmak üzere, piyasadaki tüm daireleri görmenizi sağlayabilir.

"Neden Manhattan'da Bir Emlak Alıcı Temsilcisi Kullanmanız Gerekiyor?"

"Miami'de Neden Son Derece Deneyimli Bir Emlakçıya İhtiyacınız Var?"

Mülk aramaya başlamadan önce bir ön onay mektubu almak, ipotek istiyorsanız bir zorunluluktur. Banka tarafından ön onay almak:

• karşılayabileceğiniz evlerin fiyat aralığını daha iyi belirlemenizi sağlarve
• Satıcıya ve komisyoncusuna işlemi tamamlamak için mali kapasiteye sahip olduğunuzu gösterir

Çoğu zaman satıcılar, ipotek şartı ve ön onay mektubu olmadan teklif veren bir alıcıyla pazarlık bile yapmazlar. Ön onayın olmaması, satıcıya alıcının ciddi olmadığını, işlemi tamamlamak için ne gerektiğini bilmediğini ve hatta belki de satın alma için finansal kapasiteye sahip olmadığını gösterir.

Bir ipotek ön onayının alınması yalnızca bir veya iki gün sürer, bu nedenle önce bu adımı tamamlamak en iyisidir. Bu size arayışınızda hedeflemek istediğiniz fiyat noktaları hakkında iyi bir fikir verecektir.

Şimdi bir mülkte ne istediğinize dair bir istek listesi yapma zamanı. Gelecek vaat eden bir yerde mi olmak istiyorsunuz? Yoksa çok köklü bir yerde mi? Camdan bir kulede mi yoksa savaş öncesi tarihi bir kooperatifte mi yaşamak istiyorsunuz? Bu soruların yanıtları, alıcı temsilcinizin hangi mülklerin zevklerinize uygun olabileceğini ve hangilerini atlamanız gerektiğini anlamasına yardımcı olacaktır.

Neyin sadece bir dilek olduğunu ve neyin pazarlık konusu olmadığını anlamanız da önemlidir. Jakuzi küveti veya terası olan bir daire bulmayı umabilir, ancak olmayan bir şeye razı olabilirsiniz. Öte yandan, kesinlikle üç yatak odasına ihtiyacınız olabilir. Beklentileriniz konusunda net olmanız, sizin ve acentenizin aramanızı genişletmenize ve aksi takdirde kaçırabileceğiniz mülkleri tespit etmenize yardımcı olacaktır.

"2020'de Daire Satın Almak İçin En İyi Manhattan Mahalleleri"

"Bu Yeni Geliştirilen Satılık Miami Konutları 2020'de Silüeti Değiştirecek"

İstek listeniz elinizdeyken, gayrimenkulleri çevrimiçi aramaya başlayabilirsiniz. İdeal evinizi bulmanıza yardımcı olacak güçlü özellikler sunan Manhattan Miami web sitesi ile başlayın. Manhattan ve Miami'deki tüm ilanlara erişimimiz var. Manhattan veya Miami emlak ilanlarını kendiniz aramak isterseniz, buraya tıklayarak ManhattanMiami için de burası.

Müşterilerimizin çoğu, kendilerine ilginç mülkler önermemizi tercih ediyor. Sizin için özel bir mülk araştırması hazırlamamızı isterseniz, buraya tıklayın Manhattan ve burası için Miami ve biz geri döneceğiz sen benzersiz parametrelerinize dayalı sonuçlar.

Not:  Yabancı alıcılar ilanlara bakarken mülk arayışlarını apartman daireleri, apartman daireleri ve apartman dairelerine odaklamalıdır. ve şehir evleri, kooperatifler ise birincil konutlar içindir. ev sahi̇pleri̇.

"Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Alırken Getiri Peşinde Koşmayın"

Seçtiğiniz mülkler için, karşılaştırılabilir mülklere dayanan tahmini bir mülk değeri sağlayacağız. Şu anda piyasada olup bitenler ışığında teklif verme stratejisini belirlemek için alıcılarımızla birlikte strateji geliştiriyoruz. Mülke, konuma ve mevcut piyasa koşullarına bağlı olarak müzakere taktikleri geliştireceğiz.

Karşılaştırılabilir piyasa analizine benzer şekilde karşılaştırılabilir mülklerin bir analizini hazırlayacağız (CMA) bir satıcı tarafından teklif fiyatının belirlenmesinde kullanılır. Analizimiz, benzer özelliklere sahip binalardaki komşu daireler için en son kapalı satış verilerine odaklanacaktır. Karar vermek için ihtiyacınız olan tüm son verileri sağlayacağız - kapalı satış analizi, çeyrek için ortalama liste indirimi, mevcut piyasa koşulları, en son metrekare başına ortalama fiyat, trendler, vb. Tüm bu verilerden ve piyasa bilgilerinden bir açılış teklif fiyatı çıkaracağız.

"Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Satın Almak"

"Miami'de Daire Satın Alırken Yeniden Satışı Düşünün"

New York'ta teklifler, alıcının emlak acentesi aracılığıyla sözlü olarak yapılır. Sözlü teklifler yasal olarak bağlayıcı değildir. New York'ta gayrimenkul işlemleri için yalnızca yazılı sözleşmeler uygulanabilir. Bu nedenle, sözleşme imzalanana kadar, alıcı veya satıcı açısından herhangi bir yükümlülük yoktur. Buna göre, bir alıcı en iyi anlaşmayı elde etmek için farklı dairelere bir dizi teklif verebilir. Ancak Florida'da teklifler yazılı olarak yapılır ve teklifle birlikte %10 depozito ödenmesi gerekir. Bu nedenle, alıcı tarafından yapılan herhangi bir teklif yasal olarak bağlayıcıdır.

Satıcı genellikle bir karşı teklifle geri dönecektir. Alıcı ve satıcı, nihai satın alma fiyatı ve anlaşmanın özel şartları üzerinde mutabık kalana kadar ileri geri gidecektir. Özel şartlardan biri, bankanın mülk için ipotek vermemesi durumunda alıcının sözleşmeden çıkmasına ve depozitosunu geri almasına olanak tanıyan bir ipotek şartı olabilir. İpotek şartı, alıcının 45 gün içinde ipotek almasını öngörür.
Satıcı 60 günlük bir süreyi kabul edebilir, ancak çoğu satıcı ipotek şartı olmamasını tercih eder. Koşul olmadığında, satıcı fiyatı düşürebilir.

Bazen satıcılar yabancı alıcılar için ipotek koşuluna izin vermezler çünkü satıcının alıcının bir banka tarafından gerçekten reddedilip reddedilmediğini veya sadece mülkü satın alma fikrini değiştirip değiştirmediğini bilmesi zordur. Satıcının beklenmedik duruma izin vermemesi bazı yabancı alıcılar için sorun teşkil edebilir. Bankadan ön onay mektubu almak genellikle yabancı alıcının bu engeli aşmasına yardımcı olur.

"New York'ta Daire Satın Alırken Bilmeniz Gerekenler"

"Miami'de İnşaat Öncesi Konut Satın Alırken Bilmeniz Gerekenler"

En azından önceden bir NYC emlak avukatına danışılması tavsiye edilse de, satıcı bir teklifi kabul ettiğinde, alıcının bir emlak avukatı tutması gerekecektir. New York'ta alıcının bir avukat tutması zorunludur. Miami'de bu zorunlu değildir, ancak çoğu kişi satın alma işlemlerinde avukat kullanmaktadır. Burada riskler tek başına hareket etmek için çok büyüktür, bu nedenle her zaman bir alıcının kendi yasal temsilciliğine sahip olmasını öneririz. 

Teklifin kabul edilmesinin ardından, alıcının temsilcisi, alıcıların adlarının yanı sıra alıcının avukatının adı ve adresi de dahil olmak üzere tüm iletişim bilgilerini içeren bir "anlaşma sayfası" dolduracaktır. Dolayısıyla, alıcı bu noktada hangi avukatla çalışacağını bilmelidir. Bir gün içinde, konut belgeleri incelenmek üzere alıcının avukatına gönderilecektir.

Alıcının avukatı, binanın sağlığını ve ele alınması gereken sorunları belirlemek için diğer belgelerin yanı sıra apartman belgelerini ve binanın mali tablolarını okuyacaktır. Alıcının avukatı, satıcının avukatına ve binanın sponsoruna sorular yöneltecektir. Daha sonra sözleşme, varsa incelemede belirtilen sorunları ele alacak şekilde revize edilecektir.

Alıcı tarafından sözleşme imzalanana kadar, satıcı daireyi gösterebilir ve isterse daha yüksek teklifleri kabul edebilir. Bu nedenle, zaman çok önemli̇ süreçten geçerken.

"NYC Emlak Vergileri"

"New York'ta Daire Satın Alırken Karşılaşılan Vergi ve Yasal Sorunlar"

"Miami Emlak Vergisi Hakkında Bilmeniz Gereken Bilgiler"

NEW YORK'TA

Sözleşmenin imzalanmasının ardından, ki bu genellikle teklifin kabul edilmesinden en fazla 10 gün sonradır, alıcının satıcının avukatına satın alma fiyatının %10'u kadar bir depozito vermesi gerekir. Depozito, kapanışa kadar genellikle satıcının avukatı tarafından emanette tutulur.

FLORİDA'DA

İlk yazılı teklifle birlikte verilen %10'luk depozito, yalnızca alıcının kredi başvurusunun banka tarafından reddedildiği ipotek şartı gibi belirli durumlarda iade edilebilir.

Alıcı ipotek finansmanı alıyorsa, ipotek için bankadan bir İpotek Taahhütnamesi almak için çalışacaktır. İpotek Taahhütnamesi, alıcı krediyi teminat altına aldıktan sonra düzenlenir. Apartman daireleri ve kooperatifler için bu mektup, bir satıcıyla anlaşmaya vardıktan sonra yönetim kurulunun onayına sunacağınız Yönetim Kurulu Paketinin bir gereğidir.

KREDİNİN GÜVENCE ALTINA ALINMASI

İpotek başvurusu, bir ev bulmadan önce veya bir teklif verdikten sonra başlayabilir. Ancak, herhangi bir sürprizi ortadan kaldırmak için bunu sürecin mümkün olduğunca erken aşamalarında yapmak en iyisidir. Alıcının çok sayıda evrak işi içeren bir başvuru formu doldurması gerekecektir. Borç veren, alıcının kredi geçmişine, istihdam kaydına ve diğer bilgilerine detaylı bir şekilde bakacaktır. ve finansal varlıklar ve yükümlülükler. 

İPOTEK TAAHHÜTNAMESİNİN DÜZENLENMESİ

İpotek Taahhütnamesi, bir kredi onaylandıktan sonra sigortacının kredi memuruna gönderdiği belgedir. Bu gerçek bir şey! İpotek Taahhüt Mektubu, ipoteğin her yönünü detaylandıracaktır. Şartları ve faiz oranını içerecektir. "Koşulları" (nihai onay için sağlanması veya açıklanması gereken öğeler) maddelendirecektir. İpotek Taahhüt Mektubu tarihli olacak ve bir son kullanma tarihine sahip olacaktır. Sigortacı tarafından imzalanabilir.

Ön onay mektubu aramaya başlarken sahip olunması gereken harika bir şey olsa da, İpotek Taahhütnamesi resmi ve yasal olarak bağlayıcı bir belge olduğundan, İpotek Taahhütnamesi düzenlenene kadar alıcı onaylanmış sayılmaz.

"Ekspertizler ve Ev Denetimleri: Aradaki Farkı Bilin"

Tüm şehir evleri veya müstakil evler için yönetim kurulu onayı gerekmez, ancak bir apartman dairesi veya kooperatif satın alan alıcıların satın alma işlemini tamamlamak için apartman dairesi veya kooperatif yönetim kuruluna resmi olarak başvurmaları gerekir.

Sözleşme hem alıcı hem de satıcı tarafından imzalandıktan sonra, alıcının apartman veya kooperatif yönetim kuruluna bir Yönetim Kurulu Paketi sunması gerekir. Apartman yönetim kurulu "ilk reddetme hakkı" olarak adlandırılan bir hakka sahiptir; bu da dışarıdan bir alıcının satın alma işlemini onaylamadan önce apartman dairesini satın alma fırsatına sahip oldukları anlamına gelir. Kooperatif yönetim kurulu ise alıcıları onaylama ya da reddetme yetkisine sahiptir. Bazen Satış Başvurusu olarak da adlandırılan Yönetim Kurulu Paketi şunları içerecek/gerektirecektir:

• Bir başvuru ve ücret
• Varsa, imzalanmış sözleşme ve İpotek Taahhütnamesi
• Banka hesap özetleri veya teyit mektupları dahil mali tablolar
• Kişisel referans mektupları
• İş referans mektupları
• Son üç yılın vergi beyannameleri
• İstihdam ve gelir doğrulama mektupları
• Suç, kredi ve istihdam kontrolleri için yetki

Yönetim Kurulu Paketi, incelenmek üzere binanın yönetim şirketine sunulur.

• Eğer bir kooperatif ise, yönetim kurulu birimin gelecekteki tüm sakinleriyle bir görüşme talep edecektir. Bu görüşme çok ciddidir ve bir iş toplantısı olarak düşünülmelidir.
• Bir apartman yönetim kurulu müstakbel alıcıyla mülakat yapmayacak, ancak kredi ve ceza kontrolleri yapacak ve Yönetim Kurulu Paketini okuyacaktır.

Yönetim kurulu"ilk ret hakkından" feragat ettiğinde ya da başka bir deyişle alıcıyı onayladığında, kapanış planlanabilir.

Kapanış, hangi şartlarda anlaşıldığına bağlı olarak, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 30/45/60 gün içinde gerçekleşecektir. Nakit ödeme yapılıyorsa, 30 günlük bir kapanış daha olasıdır. İpotek alınması durumunda ise alıcıya 60 güne kadar süre tanınır ve ortalama süre 45 gündür. Kapanış için hazırlık aşamasında:

• Kapanış tarihini belirleyin.
• Kredi teklifinin koşullarını karşılayın.
• Alıcının avukatı, alıcının "temiz tapu " aldığından emin olmak için bir tapu araştırması yapacak, bu da satıcının mülkün sahibi olmasını ve mülke karşı herhangi bir haciz bulunmamasını sağlayacaktır.
• Evin hasar görmesi veya yıkılması durumunda ev sahibini (ve borç vereni) kayıplardan korumak için ev sahibi sigortası yaptırın.
• Kapanıştan önce son gözden geçirme denetimi.

Kapanış veya uzlaşma, bir gayrimenkul işlemindeki son adımdır. Kapanış tarihinde taraflar satın alma sözleşmesini tamamlar ve mülkün mülkiyetini satıcıdan alıcıya devreder: 

• Alıcı (veya alıcının bankası), genellikle satın alma fiyatının kalan %90'ı artı %3,5 (ipoteksiz) ila %5,5 (ipotekli) kapanış masrafları olan satın alma bakiyesi için ödeme yapar.
• Satıcı tapuyu alıcıya devreder ve evin anahtarlarını teslim eder.
• Bir tapu şirketi yeni tapuyu yerel tapu siciline kaydedecektir.
• Satıcı, satış gelirlerinden, kapanış masrafları ve satıcının kapanış sırasında mevcut bir ipoteği varsa ipotek ödemeleri düşüldükten sonra ödenmesi gereken paraları alacaktır.

Yabancı alıcılar için kapanış, alıcı ABD'de fiziksel olarak bulunmadan da gerçekleşebilir. Alıcı, alıcının avukatına bir Vekaletname atayarak (veya bir LLC ile satın alıyorsa bir Muvafakatname imzalayarak) anlaşmayı alıcı adına kapatabilir. Bu yaygın bir uygulamadır.

"Yatırımcılar için Mülk Yönetimi"